Növekszik a fővárosi irodapiac: erre tolódnak a város határai

Egy irodahelyiség kiválasztása során mik a legfőbb szempontok, ezek miben különböznek az eltérő vállalatméretben és iparágakban tevékenykedő bérlők esetén?

M.K.D.: Az energiaválság következtében ebben az időszakban jellemzően az energiahatékony épületeket keresik a bérlők, illetve az elmúlt 2 évben egyre fontosabb lett a vállalatok számára az ESG-nek való megfelelés. Ez azt jelenti, hogy meghatározott szempontok alapján csak kiemelten modern épületek jöhetnek számításba, legalábbis a nagyobb cégek esetében. A kisebbeknél a költséghatékonyság és a rugalmasság az elsődleges. A tömegközlekedés lehetősége továbbra is nagyon fontos mindenkinek, ez nem változott.

K.H.: A különböző iparágakban, szektorokban működő vállalatoknál eltérhetnek a bérlői igények, például egy tech cégnek a modern technikai infrastruktúra és a kreatív közös tér a fontos, míg egy pénzügyi szolgáltatónak elsősorban a biztonság és a presztízst sugárzó környezet számít, mindkettőre van példa a Millenium Gardensben. 

A home office gyakorlata nagyon sok cégnél megmaradt, ez hogyan hat az irodák kihasználtságára és kialakítására? Változott az irodák szerepe?

M.K.D.: A home office megmaradásával az irodai funkciók kicsit átalakultak, ezért az új irány a különböző divíziók együttműködésének biztosítása lett. Sok helyen nem az a lényeg, hogy az összes kolléga egyszerre bent tudjon ülni, mert erre már nem igazán van példa, hanem hogy aki bent van az irodában, az hatékonyan tudjon dolgozni. Az irodák legfőbb funkciója jelenleg az, hogy biztosítsák a különböző divíziók, illetve társosztályok együttműködését és az általuk elvégzett feladatokat koordinálni tudják. 

A magyar piacon megjelenő bérlői igények különböznek a nemzetközitől? Mi jellemző a bérleti időtartamra?

M.K.D.: A következő években Európa-szerte egyre több vállalatot érint közvetlenül az ESG-törvény, a bérlői elvárások is ennek megfelelően alakulnak: olyan épületekben keresnek irodahelyiséget, amely megfelel a fenntarthatósági követelményeknek. 

A magyar piacon az új fejlesztéseknél általában 5 évnél rövidebb időtartamra nem lehet szerződést kötni, mivel ez olyan pénzügyi invesztíció a tulajdonosok részéről, hogy nem érné meg számukra kevesebb időre szerződni. Egy kész épületnél, ahol a főbb szerkezeti elemek már bekerültek, mint például az álmennyezet vagy az álpadló, tehát egy bérlő már lakott az adott területen, sokkal költséghatékonyabban lehet irodát kialakítani, úgyhogy ők akár 3 évre is tudnak szerződni. Azok, akik a Millennium Gardens irodaházat választják, általában regionális központként működnek, vagy több kisebb cég összeolvadásából jöttek létre és magasabb műszaki tartalmú, presztízsű épületben szeretnének helyiséget bérelni. A legnagyobb bérlőinkkel hosszabb futamidőre, 8-10 évre tudtunk szerződést kötni. 

Minél nyugatabbra megyünk, általában úgy nyúlik a bérleti szerződések időtartama . A nemzetközi piacokon egyáltalán nem ritkák a 10-20 éves szerződések, itthon inkább csak a kiemelt fejlesztéseknél szokott előfordulni ilyen hosszú futamidejű szerződés. Az egyes piacoknak megvannak a sajátosságai, de azt gondolom, hogy nemzetközi szintű bérleti szerződéseket konkludálnak a magyarországi piacon is. 

Hogyan változott a budapesti irodapiac mérete az elmúlt években? Mennyire van még tér a további növekedésre az egyes alpiacokon?

M.K.D.: Mostanra a fővárosi irodapiac területe kb. 4,5 millió m². Az átlagos üresedési ráta sajnos folyamatosan növekszik, jelenleg 13,5% körüli, és ebben nincs benne, amikor egy saját terület meghatározott részét adják bérbe. Tavaly 102 ezer m²-nyi új területet adtak át és még nagyjából 300 ezer m² van betervezve, de hogy mikor fognak elkészülni, egyáltalán elindulnak-e ezek a fejlesztések, az a bérbeadói, illetve a bérlői piactól függ, de több projektet már elhalasztottak.  

A mi stratégiánk az volt, hogy csak előre lehet menekülni, ugyanis jelen pillanatban az irodapiac nem a legvidámabb terület. Nagyon sok a bizonytalanság, a piac kb. 60%-a dönt a maradás mellett. Leginkább azok a cégek költöznek új irodába, akiknek meg kell felelniük az ESG direktíváknak és meg van szabva számukra, hogy milyen minőségű házban kell működniük. A legtöbb A-kategóriás épület, ami 10-15 éves, általában nem tudja azt a hatékonyságot, illetve alacsony üzemeltetési költséget nyújtani, mint egy modern épület. 

Milyen bérleti díjak jellemzőek ma az A és a B kategóriás épületeknél Budapest különböző pontjain?

M.K.D.: Ez eléggé változó a lokációtól függően, de az összes árkategóriában lehet irodahelyiséget találni. A belvárosban a Central Business District (CBD) területén, a Váci úton, az V. és VI. kerületben az épület minőségétől függően 25-35 euró is lehet a m² ár. Ezek most a legextrémebb magasságok, de például a nagy budai fejlesztések esetén, kifejezetten jó lokációban és a metró vonalán, akár 30 euróba is kerülhetnek az épület legfelsőbb szintjén lévő területek m²-ei.

Az újépítésű irodaházakban 19 euró az átlagos bérleti díj, az 5-10 éves A kategóriás épületekben pedig 14 euró körül alakul. Ezek az ún. induló bérleti díjak, mert a bérbeadók bérleti díjmentes időszakot szoktak biztosítani bizonyos időszakra, úgyhogy a konkrét bérleti díjak ezért egy kicsit alacsonyabban alakulnak. 

K.H.: A jelenleg fejlesztés alatt álló épületek átlagos bérleti díja 18 és 20 euró között mozog, vagyis a Millenium Gardens, a város egyik legmodernebb és legzöldebb irodaháza, amely második ütemét a nyár közepén fogjuk átadni, abszolút versenyképesnek számít még a Pest központi alpiacon is a jelenleg 17,5 és 19,5 euró között mozgó bérleti díjaival. 

Egy költözésnek alapvetően azért elég nagy költségei vannak, hiszen nem csak az irodát kell kibérelni és kialakítani, ki kell építeni a telekommunikációs infrastruktúrát, megoldani a fizikai költözést, megvenni az irodabútorokat. Ilyenkor van egy meghatározott mértékű CAPEX is, amit a bérlőnek a területre kell költenie. Annak érdekében, hogy a bérlőinknek minél kevesebb költsége legyen, rugalmas irodaterület-kialakítási lehetőségeket és kedvezményeket is biztosítunk, az ún. handback-opció révén például a bérleti szerződés időtartama alatt a terület egy bizonyos százaléka visszaadható.

Mitől vonzó a Duna-parti elhelyezkedés az üzleti szereplők számára? Milyen fejlesztések zajlanak még a környéken és ezek hogyan befolyásolják a megítélését?

M.K.D.: Ez egy kicsit körülhatároltabb piac, mint például a Váci úti irodafolyosó, ami a budapesti piac legpopulárisabb lokációjának számít. A Duna-parti épületeket a TriGranit kezdte megépíteni a Millennium City Center nevű alpiac létrehozásával a 2000-es évek elején, így a Millennium Gardens mellett található irodaházakat és lakóházakat is mi építettük, ami összesen közel 200 ezer m²-t tesz ki. A Millennium Gardenst kicsit máshogy közelítettük meg, mint a korábbi irodaházainkat és olyan profilú cégekre rendezkedtünk be, akiknél a humán erőforrás jelenti a legfőbb értéket.

K.H.: A nemzetközi nagyvállalatoknak nagyon fontos szempont lehet, hogy a Liszt Ferenc Nemzetközi Repülőtér is nagyon közel van az irodaházhoz, nagyjából 25 perc alatt meg lehet érkezni, ha nincs nagy forgalom. A Váci úti irodafolyosó és a CBD megközelítése is nehezebb Ferihegyről. 

M.K.D.: Jól látszik, hogy milyen szépen rehabilitálódik és fejlődik a IX. kerület. Pont a Millenium Gardens-szel szemben épül egy 240 ezer m2-es lakó- és retail komplexum, de öt éve adták át a Mill Park-ot is a közelben, ami szintén egy új, A kategóriás irodaház. Úgy tapasztaljuk, hogy jól működik a központból való kiszakadás; ezek a fejlesztések is mutatják, hogy merre tolódnak ki a város határai. Már egy-két közkedveltebb étterem is megnyílt a Soroksári úton, a következő időszakban pedig a tömegközlekedési járatok sűrítése kerülhet előtérbe.

A fenntarthatóság hogyan integrálható a mindennapi tevékenységekbe, illetve a bérlők működésébe? Milyen konkrét intézkedésekkel járulnak hozzá a környezettudatossághoz a Millennium Gardens területén?

K.H.: A bérlők mindennapi tevékenységéhez azzal tudunk hozzájárulni, hogy fenntartható irodát biztosítunk számunkra. Rengeteg olyan megoldást alkalmaztunk - a hőszivattyús fűtési rendszerektől a konzolos homlokzat kialakításon át a víztakarékos csaptelepek beépítéséig -, amelyek megfelelnek az ESG kritériumoknak. Továbbá az épületfelügyeleti rendszer folyamatosan nyomon követi az épület, illetve az egyes irodák energiafogyasztását, és ha szükséges, akkor optimalizálja azt, ami szintén egy kiemelkedő ESG-funkció. Minősítésekkel jól áll a ház, BREEAM "Kiváló", valamint Access4you "Gold" minősítéssel is rendelkezünk, és a továbbiakban is mindent meg fogunk tenni azért, hogy ezt fenntartsuk.

Milyen kihívásokkal szembesültek a második fázis fejlesztése során?

M.K.D.: Az első fázis bérbeadottsága szerencsére beváltotta a bank által támasztott előbérleti feltételeket, ezért a második fázisnál sokkal könnyebben tudtunk haladni, sőt, már a tervezett határidő előtt megvolt a használatbavételi engedély. A bérbeadási kérdésekben viszont jelen pillanatban a piac fekete oldala is megmutatkozik, mi sem írtunk alá régebb óta bérleti szerződést, de ez az átok most megtörni látszik. A kivitelezéssel szerencsére nehézségünk abszolút nem adódott, ezek inkább az első fázist terhelték, a korábbi chiphiány, a logisztikai és a gyártási nehézségek mára megszűntek. Tehát a kivitelezői iparágban most sokkal kevesebb a komplikáció, amihez hozzájárul, hogy kevesebb az építkezés viszont a munkaerő bőven rendelkezésre áll.        

Képek: Stiller Ákos/Portfolio

A cikk megjelenését a TriGranit támogatta.