Jön az ingatlanpiaci fordulat, de a lakásépítésekben ez csak később lesz érzékelhető

Bár a lakásárak megtorpantak a KSH legfrissebb, idei második negyedéves adatai alapján, az éves áremelkedés mértéke megközelíti a 10%-ot, ami a szakértők szerint a következő egy évben is fennmaradhat.

A KSH számaiból ugyanakkor az is kiderül, hogy 2023-ban 9%-kal kevesebb új lakást adtak át, mint egy évvel korábban, a kiadott építési engedélyek és egyszerű bejelentések alapján építendő lakások száma pedig 39%-kal 21,5 ezerre csökkent. Ez alapján nem sok jóra lehet számítani, főleg, ha hozzávesszük, hogy 2024 I. félévében 6027 lakást vettek használatba, 18%-kal kevesebbet, mint az előző év azonos időszakában. A fővárosban 8,3%-kal kevesebb, összesen 2124 lakás épült, a megyei jogú városokban 20, a többi városban 27, a községekben pedig 19%-kal csökkent az átadott lakások száma a 2023 első félévihez képest.

„A lakásépítések száma 2015 után kezdett emelkedni és 2020-ig – amikor meghaladta a 28 ezret – dinamikusan nőtt is, a rákövetkező két évben pedig 20 ezer körül alakult az évente átadott lakások száma. Ez a visszaesés 2023-ban is folytatódott, 9,2 %-kal kevesebb lakás épült, 2024 I. félévében pedig ez 18%-kal csökkent, az előző év azonos időszakához képest” – mondta a Portfolio-nak Székely Gáborné, a KSH Lakásstatisztikai osztályának vezetője, aki szerint a lakásépítés visszaesésében jelentős szerepet játszott az építési költségek gyors emelkedése: a lakásépítés 2015 óta több mint duplájára drágult. Bár a tavalyi évben a lakásépítési költségek emelkedése lassult, még mindig 14%-os volt az előző évhez képest, az idei I. félévében pedig 5% környékére lassult, amiben meghatározó szerepe volt annak, hogy az építőanyag-árak már nem nőttek tovább, sőt 1% körüli mértékben csökkentek.

A lakásépítési engedélyek számában átmeneti kiugrást okozott 2022-ben az 5%-os áfa bevezetése, aminek hatására abban az évben mintegy 35 ezer lakás építését kezdeményezték, de tavaly ez már csak 21,5 ezer volt, és 2024 I. félévében tovább csökkent (-18%).

Az adásvételek számában és a lakásárak emelkedésében már látszik a fordulat

2020-ban a lakásárak stagnáltak, majd 2021-től 2023-ig a nominális árakban jelentős emelkedés volt tapasztalható, a nominális index értéke egyre inkább elszakadt a reálárindextől. 2023-ban a lakásárak lassabb ütemben drágultak, mint a korábbi években, de 2024. I. negyedévében ismét gyorsult az árnövekedés üteme, a lakáspiaci árindex reálértéke is nőtt.

Az árszintben megmutatkozó területi különbségek jelentősek: míg 2024. I. negyedévében Budapesten egy használt lakás ára átlagosan 50 millió Ft, a Közép- illetve Nyugat-Dunántúli régióban 29-30 millió Ft, Észak-Magyarországon mindössze 15,4 millió Ft.

Az országos lakásárak 2024 második negyedévében stagnáltak a megelőző negyedévhez képest, de a KSH a korábbi negyedéveket felülvizsgálva, kis mértékben felfelé módosította azok értékeit, így az előzetes számításokhoz képest az éves drágulás üteme mérsékelten tovább gyorsult:

éves szinten 9,8 százalékos lakásár-emelkedés mérhető.

Az, hogy ismét közel kétszámjegyű az áremelkedés, az erősebb kereslettel magyarázható. Míg 2023 első felében kevesebb mint 44 ezer lakás cserélt gazdát az országban, addig 2024 első felében közel 62 ezer adásvétel történt. Ebben szerepe lehet a hitelkamatok csökkenésének.

„A korábbi lakáspiaci visszaeséshez hozzájárult a lakáshitelek kamatterheinek növekedése. A lakásépítésre és új lakás vásárlására folyósított hitelek száma 2023-ban az előző évi 62%-ára, egyben az elmúlt öt év minimumára esett vissza” – mondta Kovács Marcell a KSH Demográfiai statisztikai főosztályának vezetője, és hozzátette, hogy harmadával kevesebb hitelt vettek fel használt lakások vásárlására, és az otthonfelújítási támogatási program lezárulása után közel 60%-kal visszaesett a lakásfelújításra felvett hitelek száma is.

A lakáspiaci forgalomban 2020-ban tapasztalt – koronavírus járvány okozta – visszaesést csak részben kompenzálta a 2021. évi növekedés, és a tranzakciók száma nem állt vissza az addig jellemző évi 160 ezer körüli szintre: 2022-ben 14, 2023-ban 23%-kal csökkent az előző évhez mérten.

2024 I. negyedéve azonban fordulatot hozott: 36%-kal nőtt az eladott lakások száma az előző év azonos negyedévéhez képest, és a forgalom élénkülése már a kisebb településekre is kiterjedt.

A KSH méri azt is, hogy hány év átlagkeresetéből lehet megvásárolni egy átlagos lakást, ezt fejezi ki „A lakások megfizethetőségének egyszerű mutatója”, amely a 2015 után felgyorsult áremelkedés hatására 2019-re 6 évről 6,6-ra emelkedett, majd 2020-ban átmenetileg csökkent. A lakások további drágulása következtében 2021-ben és 2022-ben már 6,8 év alatt megszerzett keresetből lehetett kifizetni egy átlagos használt lakás árát.

Tavaly viszont a használt lakások éves nominális áremelkedése 5,1%-ra lassult, miközben a teljes munkaidőben alkalmazásban állók nettó átlagkeresete 14%-kal emelkedett, ezáltal egy átlagos piacra kerülő lakás – a tavalyi adatok alapján – most 6,4 évi keresetből vásárolható meg.

A cikk megjelenését a KSH támogatta.

A címlapkép illusztráció. Címlapkép forrása: Getty Images

A jelen írás nem minősül befektetési tanácsadásnak vagy befektetési ajánlásnak. Részletes jogi információ