Vonzó osztalék, euróban fizetve – az SPP lehet a tőzsde következő izgalmas sztorija

Az SPP a régió egyik izgalmas ingatlanpiaci sztorija, mivel egy különleges ingatlanpiaci szegmensre koncentrálva, modern, tőzsdei struktúrában működik. Hogyan jött létre ez a modell, és mitől más, mint a megszokott konstrukciók?

Az SPP alapgondolata az volt, hogy olyan modellt hozzunk létre, amely a nemzetközileg bevált struktúrákat ötvözi a régió sajátosságaival. Szabályozott ingatlanbefektetési társaságként, vagyis SZIT (angolul ismertebb nevén REIT) formában működünk – ez Nyugat-Európában és az Egyesült Államokban már évtizedek óta bevett konstrukció, Közép-Európában viszont egyedül Magyarországon van hozzá megfelelő szabályozás. Ez a forma kifejezetten hosszú távon stabil, cash flow-termelő ingatlanokra épül, és tőzsdei keretek között, átlátható módon működik. 

A befektetők számára ez azért lehet előnyös, mert egy olyan eszközt kapnak, amely egyszerre kiszámítható, likvid és osztalékfókuszú, ugyanakkor az SPP esetén komoly növekedési sztori is látszik.

A hagyományos ingatlanalapokkal szemben nálunk nincs visszaváltási korlát és nincs visszaváltási kockázat sem,

ez a tőzsdei termék sokkal jobban illik az ingatlanpiac cash flowjához és likviditásához, mint a nyílt végű alapstruktúra.

Pontosan milyen ingatlanokra fókuszálnak, és miben más a stratégiájuk a vegyes portfóliót tartó tőzsdei ingatlanos cégekhez képest?

Tudatos döntés volt, hogy kifejezetten a kiskereskedelmi parkokra építsük a portfóliónkat. Ezek olyan ingatlanok, amelyek stabil, napi fogyasztási igényeket szolgálnak ki – bevásárlóparkok, szuper- és hipermarketek, szolgáltatóegységek –, vagyis olyan bérlői mixet kínálnak, amely válságállóbb, mint sok más szektor. Ez a szegmens az elmúlt évek turbulens időszakaiban is bizonyított, és a hosszú távú,

kiszámítható cash flow-ra építő befektetési modellhez is ideálisan illeszkedik, miközben infláció feletti növekedést produkál.

A stratégiánk nemcsak a működési formájában, hanem a szemléletében is eltér a tipikus régiós tőzsdei ingatlanos vállalattól, amelyek gyakran fejlesztőként működnek, vagy vegyes portfóliót tartanak – irodai, logisztikai és kiskereskedelmi és egyéb ingatlanokkal együtt. Mi ezzel szemben szektorspecifikusak vagyunk, magas bérbeadottságú, jövedelemtermelő ingatlanjaink hatékonyságának optimalizálására fókuszálunk, továbbá jelentős ingatlanfejlesztési kockázatot nem vállalunk, ami sokkal átláthatóbbá és érthetőbbé teszi a működésünket a befektetők számára. Így a stratégia tisztább, a kockázatok könnyebben azonosíthatók, és az eredmények is egyértelműen visszamérhetők.

Ha már a tőzsdei működésről beszélünk, kik azok, akik elsősorban érdeklődnek az SPP iránt? Milyen arányban vannak jelen a nagy, intézményi befektetők, illetve a magán- és kisbefektetők?

A társaságnál viszonylag jelentős a közkézhányad, vagyis a befektetők között sok a magán- és a kisbefektető is. Természetesen jelen vannak az intézményi befektetők is, és összességében az ő részesedésük a nagyobb a tulajdonosi struktúrában. Ugyanakkor mindkét befektetői kör számára könnyen elérhető a termék, hiszen egy tőzsdei, BÉT Prémium kategóriás részvényről van szó. Ez nagy különbség a zártkörű alapokhoz vagy nem tőzsdei konstrukciókhoz képest, amelyekhez sok befektető egyáltalán nem, vagy csak korlátozottan fér hozzá és a nyíltvégű alapokhoz képest, ahol jelentős lehet a visszaváltási kockázat.

A befektetői körben hogyan oszlik meg a hazai és a külföldi tőke? Inkább magyar tulajdonosi háttérrel működnek, vagy már most is jelentős a nemzetközi jelenlét?

Jelenleg a magyar hátterű Adventum csoport által kezelt két luxemburgi alap van többségben, ezekben magyar és külföldi intézményi befektetők vegyesen vannak jelen. A végső tulajdonosok között jelenleg magasabb a magyar befektetők aránya, ugyanakkor a struktúrában közvetlenül a külföldi, luxemburgi alapok képviselik a többséget.

A stratégiánk ugyanakkor az, hogy a társaság fokozatosan egy valóban kelet-közép-európai szereplővé váljon. Jelenleg magyar, cseh és szlovák eszközeink vannak, de a jövőben – új tőke bevonásával – elsősorban Lengyelország és Románia irányába szeretnénk bővülni. Ezzel gyakorlatilag lefednénk a régió fő piacait. A célunk, hogy ne csak az eszközoldal, hanem a befektetői kör is regionálissá váljon, vagyis a kelet-közép-európai intézményi befektetők is lássanak lehetőséget ebben a magyar tőzsdei konstrukcióban. Ez szélesebb befektetői bázist jelentene, ami minden szereplő számára előnyös, hiszen növeli a részvény iránti érdeklődést, keresletet és a likviditást is.

A bevásárlóparkok szegmense az elmúlt években különösen stabilnak bizonyult – minek köszönhető ez a teljesítmény, és milyen növekedést hozott az elmúlt időszak?

A kiskereskedelmi parkok lényege, hogy a mindennapi fogyasztásra építenek, vagyis olyan vásárlási formát kínálnak, amit az emberek válságosabb időszakokban sem hagynak el. Az elmúlt években – a Covid, az energiaválság és a fogyasztás lassulása ellenére – ez a szegmens bizonyította az ellenálló képességét. A bérbeadottság végig magas maradt, és a bérleti díjak is emelkedtek. A vásárlók szeretik a kényelmes, gyors és költséghatékony formát, a bérlők pedig egyre gyakrabban működnek hibrid modellben – vagyis az üzletben elérhető árukészletből online kiszállítást is végeznek. Ez a kettős jelenlét stabil forgalmat biztosít. Az SPP portfóliójában

a bérleti díjbevételek több időszakban is kétszámjegyű, euróban kifejezett növekedést mutattak év/év alapon.

Ez az ütem most valamelyest mérséklődött, de továbbra is az inflációt meghaladó szinten növekszünk. Ha a bevételek és az eszközszintű nyereség (NOI – net operating income) tartósan az inflációt meghaladó mértékben nőnek, az hosszú távon komoly értéknövekedést eredményezhet – ez a modell lényege.

Ha kitekintünk a régióra: mennyire hasonló folyamatok zajlanak a környező piacokon, például Lengyelországban vagy Romániában, ahol további bővülést is terveznek? Miben különbözik ezeknek az országoknak a retail park piaca?

Az egész régióban azt látjuk, hogy a retail parkok az egyik legkeresettebb ingatlanpiaci eszközosztállyá váltak. Néhány éve még a logisztikai ingatlanok voltak a befektetők kedvencei, de ott jellemzően egy-egy nagy bérlő ül egy-egy épületben – ha ő kiesik, az komoly kockázat. A retail parkok ezzel szemben néhány nagyobb kulcsbérlőből és sok kisebb bérlőből állnak, ami erősen diverzifikált bevételi struktúrát ad, és ezzel a kockázat is lényegesen alacsonyabb. Ráadásul a hozamok is vonzóbbak: a kiskereskedelmi park szegmensben általában magasabb megtérülést lehet elérni, mint a logisztikai vagy irodapiacon.

Finanszírozási oldalról pedig most különösen kedvező a helyzet – euróban 4-4,5 százalékos kamatszinten érhető el banki hitel, miközben az eszközarányos hozamok 7-8 százalék körül, az akvizíciós eszközarányos hozamaink pedig jellemzően 9 százalék körül vannak. Ez nagyon egészséges egyensúly: a hozamok és a finanszírozási költségek közti különbség stabil profitmarzsot biztosít, a bankok pedig kifejezetten szeretik ezt a szektort, mert átlátható, jól működő és megbízható cash flow-t termel.

Az SPP részvénye euróban jegyzett, és az osztalékot is euróban fizetik – ez ma még igazi ritkaság a magyar tőzsdén. Miért döntöttetek így, és mit jelent ez a befektetők számára, akár forint-, akár euróalapú megtakarításban gondolkodnak?

Teljesen logikus döntés volt, mert az SPP működése is euróban zajlik. IFRS-ben könyvelünk és konszolidálunk, a bevételeink több mint 90 százaléka euróban keletkezik, és a hiteleink is euróban vannak. Így természetes volt, hogy az osztalékot is euróban fizetjük. Maga a részvény is euróban denominált – a magyar tőzsdén jelenleg mindössze két ilyen papír van, a másik a Graphisoft Parké.

A befektetők egy része kifejezetten euróban szeret diverzifikálni, és eddig viszonylag kevés lehetősége volt erre. Az eurós részvények más kockázati profilt kínálnak, mint a forintban jegyzettek: egyrészt védelmet adhatnak az árfolyam-ingadozások ellen, másrészt újfajta befektetői kört is bevonzanak. Érdekesség, hogy bár az eurózónában általában alacsonyabb hozamok jellemzők,

az SPP így is a magyar tőzsde második legmagasabb osztalékhozamát fizette ki az elmúlt időszakban – ráadásul euróban

(2025-ös üzleti évben egy részvényre jutó osztalék/jelenlegi részvény árfolyam). Ez jól mutatja, hogy a modell nemcsak stabil, hanem hatékony is.

Az elmúlt évek eredményei alapján látszik, hogy az SPP hatékonyan működik és erős növekedési pályán van. Mi ennek a sikernek a kulcsa? Miben mások, mint a legtöbb ingatlanos szereplő – akár a vásárlások, akár a finanszírozás vagy az üzemeltetés terén?

A siker kulcsa szerintem három dologban rejlik: jó áron vásárolni, fegyelmezetten finanszírozni és jól üzemeltetni. A portfólióépítésnél mindig törekszünk arra, hogy az ingatlanokat reális, hosszú távon megtérülő áron szerezzük meg. A finanszírozásban fontos, hogy a bankhitel forrásköltsége jóval alacsonyabb, mint a saját tőkéé, miközben az ingatlanok hozama ezt meghaladja – ez az alapja a hatékony tőkeszerkezetnek. Jellemzően ún. interest only, csak kamatot fizető, vagy hasonló, alacsony amortizációs igényű hiteleket veszünk igénybe, amelyet azért tudunk megtenni, mert megelégszünk viszonylag alacsony, 50-55 százalék körüli tőkeáttétellel is. Ez egyrészt alacsonyabb kockázatot jelent, mint a magasabb tőkeáttétel, másrészt lehetővé teszi az állandó, kiszámítható osztalékfizetést.

Az üzemeltetésnél a stabilitás és a folyamatos optimalizálás a kulcs. Az elmúlt években rendszeresen kétszámjegyű növekedést értünk el a NOI-ban, ami jól mutatja, hogy a portfólió teljesítménye is folyamatosan javul.  Csak 2025-ben két olyan intézkedést jelentettünk be, amely összességében évente több mint 1 m EUR-val csökkenti költségeinket 2026-tól kezdődően. Éppen ezért mondjuk, hogy az SPP nem csak osztalék sztori, infláció feletti NPI bővüléssel egyértelmű növekedési sztori is.

Ha megnézzük a nemzetközi példákat retail fókuszú ingatlanbefektető cégekre – mint például a NEPI vagy a Klépierre –, ezek a cégek a saját tőkeértékük 100 százaléka körül forognak - piaci kapitalizáció/saját tőkeérték -, míg az SPP részvénye jelenleg diszkonttal kapható. Ennek megfelelően az SPP piaci árfolyama szerintünk jelentős felértékelődési potenciált hordoz, a befektetők számára pedig attraktív belépést jelent.

Az SPP egyik legfontosabb vonzereje a stabil és kiszámítható osztalék. Hogyan alakítják az osztalékpolitikát, és milyen növekedési irányokat terveznek a következő években – akár tőkebevonás, akár portfólióbővítés terén?

Az osztalékstratégiánk világos és kiszámítható: célunk, hogy az egy részvényre eső osztalékot legalább szinten tartsuk, de lehetőség szerint évről évre növeljük részvényenként. Ezt egy stabil és növekvő ingatlan szintű NOI teljesítmény és a mostani, csökkenő kamatkörnyezet egyaránt támogatja. A társaság stratégiája, hogy a régió legjelentősebb kiskereskedelmi parkokat üzemeltető befektetői platformjává váljon. Úgy gondoljuk, hogy ha sikerül elérnünk a teljes kelet-közép-európai lefedettséget – Magyarország mellett Csehországban, Szlovákiában, Lengyelországban és Romániában –, az még értékesebbé teszi a vállalatot. Ha pedig a piacon hasonló hozamszintek mellett tudunk vásárolni, mint korábban, akkor érdemes lesz bővülni.

Ezt követően a hangsúly az eszközszintű teljesítmény további javításán lesz. Ha az ingatlanok értéke nő, a tőkeáttétel fokozatosan csökken, ami önmagában is lehetőséget ad a további növekedésre – tőkebevonás nélkül. Ez hosszú távon növelheti az egy részvényre jutó eszközértéket és osztalékot, és ennek idővel természetesen az árfolyamban is tükröződnie kell.

2023 óta vannak jelen a Budapesti Értéktőzsdén, és azóta magabiztosan építik a pozíciójukat. Hogyan értékelik az eddigi időszakot, és mennyire látják kedvezőnek a mostani tőkepiaci környezetet – akár uniós, akár hazai szinten?

Összességében nagyon elégedettek vagyunk az eredményeinkkel: portfóliónk jövedelemtermelő képessége folyamatosan növekszik, az osztalékfizetési képességünk erős, és a csökkenő eurókamatok is kedveznek nekünk.

A modell, amelyben dolgozunk, skálázható és hosszú távon is fenntartható.

Közben úgy látjuk, hogy maga a tőkepiaci környezet is kedvezően változik. Az Európai Unió most kifejezetten a tőzsdei finanszírozás erősítését tűzte ki célul, mert jelenleg az európai megtakarításoknak mindössze körülbelül 10 százaléka áramlik a tőkepiacokra, míg az Egyesült Államokban ez az arány 50 százalék körül van. Ez hatalmas különbség, és az EU célja, hogy ezen változtasson: egyszerűbbé, olcsóbbá és vonzóbbá tegye a tőzsdei jelenlétet a cégek számára és ösztönözze a befektetőket a nagyobb arányú tőzsdei befektetésre, amely új lendületet adhatna az EU gazdaságának.

Ez a folyamat most valódi deregulációs hullámot hozhat, ami ritka dolog az uniós szabályozásban. Magyarországon is egyre inkább stratégiai kérdés lett, hogy erős tőkepiac működjön. Már az is óriási előrelépés lenne, ha az európai megtakarítások 10 százaléka helyett 15 százalék menne a tőzsdére, hiszen ez minden szereplőnek – vállalatnak, befektetőnek egyaránt és összességében a gazdaságnak – előnyös lenne.

A cikk megjelenését a Shopper Park Plus támogatta.

Címlapkép forrása: SPP 

A jelen írás nem minősül befektetési tanácsadásnak vagy befektetési ajánlásnak. Részletes jogi információ