Ez az év egyik legizgalmasabb ingatlanprojektje – Így kel új életre a Körszálló

Sokakat sokként érhette a hír, hogy az ikonikus Körszállót hamarosan lebontják, és szinte teljesen újraépítik, ráadásul nem szállodaként, hanem lakóingatlanként éled újjá. Miért döntöttek így ahelyett, hogy például egy alapos felújítás után az épület továbbra is szállodaként funkcionáljon?

Balassa László: A funkcióváltás melletti döntésünk megértéséhez vissza kell mennünk a 70’-es évekbe, a Körszálló megtervezésének és megépítésének idejére. Az épületet az akkori politikai vezetés egy ikonikus és az országban soha nem látott, modern szállodaként álmodta meg, amely számos technológiai újítást és akkoriban műszaki bravúrnak számító megoldást tartalmaz.

És valóban: egy olyan épület született, amely azóta is meghatározza a környék arculatát.

A szállodát hazai és külföldi hírességek sora látogatta, itt nyílt meg az első Coca-Cola bár, vagyis a városban először itt lehetett hivatalosan is Coca-Colát vásárolni, és még egy sor egyéb különlegesség vagy városi legenda kapcsolódik az épülethez.

Balassa László

Market Asset Management Zrt., ingatlanfejlesztési vezérigazgató-helyettes

Balassa László több, mint két évtizedes tapasztalattal rendelkezik nagy volumenű, komplex ingatlanfejlesztési projektek vezetésében a koncepcióalkotástól a projektek sikeres megvalósításáig a szálloda

Tovább

Balassa László több, mint két évtizedes tapasztalattal rendelkezik nagy volumenű, komplex ingatlanfejlesztési projektek vezetésében a koncepcióalkotástól a projektek sikeres megvalósításáig a szálloda… Tovább

Ugyanakkor – mivel az építkezést nem végiggondolt üzleti megfontolás alapján, hanem inkább a technológiai demonstrációra fókuszálva valósították meg – már hamar megmutatkoztak az épülettel kapcsolatos gazdasági kihívások. Részletes kimutatásokkal rendelkezünk például a kihasználtságról: a kezdeti fellendülést követően gyakorlatilag 50-55%-os kihasználtság mellett működött, amely a mai megtérülési elvárásokat figyelembe véve, értelmezhetetlen. Nem lehet sikeres szállodaprojektet megvalósítani legalább 70-75%-os átlagos kihasználtság alatt. Ez azt eredményezte, hogy a privatizáció után,

piaci körülmények között soha nem lehetett igazán rentábilisan üzemeltetni.

Számos technológiai probléma is adódott az épülettel: a tervező, Szrogh György egy rendkívül modernnek számító, gyakorlatilag térhálós betonvázat tervezett, ami a valóságban azt jelenti, hogy minden egyes fal tartófunkcióval rendelkezik, nincsenek klasszikus válaszfalak az épületben. Ez lehetetlenné teszi például azt, hogy a felhasználói igények szerint összenyissanak szobákat, tereket, mert kártyavárként dőlne össze az épület. Ez igaz a vékony födémekre, az alacsony belmagasságú szobákra és még több más megoldásra is az épületben. Ezeket a konstrukciós sajátosságokat csak tetézte, hogy az akkori vezetés olyan plusz műszaki tartalmat is megkövetelt utólag, amihez előzőleg nem rendelt büdzsét. Ez ahhoz vezetett, hogy a meglévő műszaki tartalmon kellett spórolni, ezért lett például csak 2 lift a 3 helyett, és ezért nem került a tetőre az eredetileg elképzelt üveg teraszburkolat sem.

Jól látszik tehát, hogy a Körszálló jelenlegi állapotában, még akár jelentősen felújítva sem tudott volna soha rentábilisan működni, ezért csak úgy lehet az épületet megmenteni, ha egy fejlesztő radikálisan nyúl hozzá.

Mi ezt tesszük.

Egyre több ingatlanfejlesztő lát fantáziát a már meglévő épületek funkcióváltásában. Milyen megfontolások vezettek ahhoz, hogy a Körszálló átalakítása prémiumlakásokat kínáló projektként valósuljon meg?

Scheer Maximilian: Nem szabad elfelejteni, hogy a szálloda helyén korábban egy klasszikus budai villaépület állt, és a környék is jórészt zöldövezet, ahol döntően lakófunkciójú épületek, a Városmajor, illetve két kórház található. Már a 70’-es években sem volt teljesen világos, hogy miért pont ezt a lokációt választották az akkori vezetők, hiszen a közvetlen környéken turisztikai értelemben kevés a látnivaló, illetve a turizmus-vendéglátáshoz kapcsolódó egyéb szolgáltatás.

Ha ebből a megközelítésből vizsgáljuk a kérdést, akkor nem is funkcióváltásról van szó, hanem inkább az eredeti funkció visszaadásáról.

Az elmúlt 10-15 évben több fejlesztő is komolyan vizsgálta és mérlegelte az épület átalakításának lehetőségeit, de végül nálunk született meg egy olyan műszaki és üzleti értelemben is megvalósítható elképzelés, amely az építész szakma, a kerületi vezetés és a környéken élők támogatását is élvezi.

Ez az együttállás eléggé ritkának számít.

Ahhoz, hogy a beruházás rentábilis legyen, prémium tartalommal kell megtöltenünk a tereket. Ez nemcsak a toronyra és a lakásokra, hanem az alépítményekre is vonatkozik, illetve az ingatlan közvetlen környezetére, publikus tereire is.

B. L.: Ki kell emelnem, hogy a projekt fenntarthatósági szempontból is kifejezetten előnyös: nemzetközi tanácsadócéggel közösen végzett épületenergetikai modellbecsléseink azt mutatják, hogy a leendő lakófunkciójú ingatlan karbonlábnyoma lényegesen kevesebb lesz, mint akárcsak egy lehetséges felújításon átesett szállodáénak. A karbonsemlegességet az újjáépítéssel együtt körülbelül 20-24 év alatt fogjuk elérni, és utána pedig már pozitívba fordul a karbonmérlegünk; ezzel összességében az angolszász területeken már kötelező szigorú karbonmérleg elvárásoknak is megfelelne az épület.

Az elmúlt évtizedekben már megvalósult egy-két olyan fővárosi projekt, amikor szállodát alakítottak át lakóingatlanná. Talán ezek közül a legismertebb a rózsadombi SZOT szálló esete, amelyben a Market Csoport szintén részt vett. Mi kell ahhoz, hogy ilyen típusú projekteket sikeresen meg lehessen valósítani?

B. L.: Egyértelmű, hogy minden funkcióváltó projektnek egyedi kihívásokkal kell szembenéznie. Nincsenek standard megoldások, helyette nagyfokú kreativitásra, rugalmasságra, „out of the box” gondolkodásra van szükség ahhoz, hogy bele lehessen vágni egy ilyen típusú fejlesztésbe. A Market Csoport 30 éves múlttal rendelkezik, az Asset Management ezen belül pedig egyfajta butikfejlesztőként definiálja önmagát. Itt olyan szakemberek dolgoznak együtt, akik kifejezetten az egyedi, összetett, ugyanakkor kisebb volumenű projektekre specializálódtak.

A munkánk jóval túlmutat azon, hogy üzleti értelemben kifizetődő fejlesztéseket valósítunk meg.

Célunk, hogy közben az épített örökségünknek is második esélyt adjunk: megmentjük a biztos pusztulástól az értékes épületeket, és új funkciót adva hosszú távon is megőrizzük őket a közösség számára. Erre kiváló példa a BEM Center és Kimpton BEM Budapest épületkomplexum, amelyben prémium irodákat és felsőkategóriás szállodát, illetve vendéglátóegységet hoztunk létre, új életet lehelve a hosszú évek óta használaton kívüli, korábbi Radetzky-laktanya épületébe.

S. M.: Az említett SZOT üdülő is remek példa. A város egyik legszebb részén, évtizedekig tájsebként éktelenkedett egy hatalmas beton csontváz, amit a legszebb hídjainkról, a Parlamenttől és a Pesti rakpartról is látni lehetett. Ennek az átépítését és prémium lakóparkká alakítását a Market Építő Zrt. végezte, közben pedig számos jó tapasztalattal, gyakorlattal gyarapodtunk. Ahogy említettük, minden projekt más, viszont olyan készségeket fejlesztettünk, amelyek alkalmassá tesznek bennünket az ilyen kiemelkedően komplex feladatokra is.

Scheer Maximilián

Market Asset Management, ingatlanfejlesztési projekt manager

Tovább

… Tovább

A Körszálló közvetlen környezete kifejezetten elhanyagolt állapotban van, de a Fogaskerekű végállomása, illetve a Városmajor összességében is felújításra szorulna. Milyen szerepet tud betölteni majd a régi-új épület a környék életében? Mennyire tekinthető a fejlesztés egyfajta városrehabilitációs projektnek?

S. M.: Abban bízunk, hogy a projekt az egész környék fejlődésének katalizátora is lehet egyben. Természetesen úgy terveztük meg az épület közvetlen környezetét, hogy azt a környéken lakók is kényelmesen használhassák majd. A mostani, elhanyagolt parkoló betonozott területeit zöldfelületek, aktív zöldtetők veszik át, a Trombitás utcai oldalon a telekből leszakítva egy kisebb publikus kertet is létrehozunk, pihenőrészekkel és padokkal. A Szilágyi Erzsébet fasori fronton a terveink szerint kávézó és delikátesz bolt várja majd a lakosságot, illetve magánorvosi szolgáltatásoknak, irodáknak is szeretnénk helyet biztosítani. 

Az épület közvetlen szomszédságában, a Market Asset Management Zrt. elsőként szállt be a Városmajor felújítási alapba.

A parkra valóban ráfér egy alapos megújulás, hiszen kivételes adottságokkal rendelkezik. Ehhez mi igyekszünk minden segítséget megadni, hiszen nekünk is érdekünk, hogy a tágabb környezetünk rendezett legyen, és a majdani lakástulajdonosaink ápolt, minőségi természeti környezetben tölthessék a szabadidejüket.

A terepviszonyok kedvezőek egy több szintes,150 gépkocsi számára alkalmas teremgarázs elhelyezésére a jelenlegi elhanyagolt kiszolgáló területek helyén, mindennek aktív zöldtetővel való lezárásával. A forgalmi rendet is átalakítjuk, egy külön kanyarodósávval biztosítva, hogy a főúton haladó forgalmat ne lassítsák a bekanyarodni szándékozó autók. Emellett egy lámpás kereszteződés és egy gyalogos átkelőhely is létesül.

Pontosan hány darab és milyen méretű lakást alakítanak ki a toronyban, és milyen négyzetméterárakkal számolhatnak a vevők? Milyen egyéb, a lakástulajdonosok kényelmét szolgáló funkciók kapnak még helyet az épületben?

S. M.: Az újjáépítés eredményeként a lakások a 4. és a 17. emelet között helyezkednek majd el, vagyis összesen 14 lakószintet alakítunk ki. Ezeken 48 lakás kap helyet: a 12. emeletig szintenként 4, a 13-15. emeleteken 3-3, a 16. emeleten 2, a legfelső, 17. szinten pedig egyetlen penthouse lakás készül. Az épület kör keresztmetszetéből fakadó ívességet a korlátok fogják megadni, de a lakások egyenes falakkal és óriási üveg nyílászáró felületekkel fognak rendelkezni, ezáltal használható felületek képződnek. A lakásméretek 87 négyzetmétertől egészen 212 négyzetméterig terjednek. Az átlagos alapterület 116 négyzetméter, és a 48-ból közel 30 lakás két hálószobás elrendezésű lesz.

Fontosnak tartottuk, hogy a lenyűgöző városi panorámán - a Parlament, a Budai Vár, a Citadella - minél több lakás osztozhasson. A korábbi állapothoz képest a falakat beljebb húztuk, így körülbelül 60-80 centiméter mély erkélyeket is ki tudunk alakítani.

A lakások ára 10 ezer és 18 ezer euró között mozog négyzetméterenként a tájolás, a szintmagasság és a lakásméret függvényében.

Ez kulcsrakész állapotot jelent, minőségi anyaghasználattal, beépített bútorokkal, gépesítetten, modern légkezelő berendezéssel, padlófűtéssel és mennyezethűtéssel ellátott lakást vehet át a tulajdonos.

Az épületben számos olyan kényelmi funkciót is elérhetővé teszünk, amit csak a tulajdonosok, illetve azok vendégei használhatnak. A lobbitér fölé, az első emeletre egy fitneszközpontot, a második emeletre pedig egy wellnessrészleget terveztünk, ahol medence, gőzkabin, szauna, hideg merülő és egy kültéri napozóterasz kap helyet. Szintén a második emeleten kap helyet egy társalgó, könyvtárral összekötött co-working helység, egy tárgyalóterem és egy média szoba is.    

A projekt hivatalosan a Marriott Residences Budapest nevet viseli, és ezzel az ország első branded rezidencia lakóépülete lesz. Mit jelent ez pontosan?

S. M.: A Marriott többszáz prémium ingatlant üzemeltet világszerte, és globális piacvezető a szegmensben. 25 éve kezdte meg ezt a tevékenységet, elsőként Észak-Amerikában és Ázsiában, az elmúlt 6-7 évben pedig a reneszánszát éli a modell, főleg a közel-keleti régió növekvő igényeinek köszönhetően.

Azért döntöttünk emellett, mert azt tapasztaljuk, hogy bár magas színvonalon megépített ingatlanok szép számmal megtalálhatók a piacon, mégis óriási a hiány az olyan cégekből, akik ezeket az épületeket ugyanilyen magas színvonalon üzemeltetni tudják. Egyszerűen nincs párhuzamban az épített minőség az üzemeltetési minőséggel.

Úgy gondoljuk, hogy egy vásárló, aki 4-5 millió forintos négyzetméteráron vásárol lakást, joggal várhatja el, hogy prémium szolgáltatásokat is igénybe tudjon venni.

A Marriott tevékenysége az alapvető üzemeltetési feladatoktól, - mint a takarítás, a karbantartás – egészen a fitneszterem személyi edzővel való használatáig terjedhet. A lakások kvázi közösköltséget fizetnek a lakásmérettel arányosan, amely a rájuk eső közös területi közüzemi költségeinek finanszírozását jelenti. Ezentúl, egy éves díjat a Marriott felé, amely 2500 euró, tehát nagyságrendileg 1 millió forint, az alapszolgáltatások biztosításáért.

A különböző fitnesz-, wellness- és közösségi terek mellett a lakók mindennapi kényelmét a dedikált concierge személyzet biztosítja,

akik segítenek a mindennapi teendők intézésében – legyen szó csomagátvételről, reptéri transzfer megszervezéséről vagy szabadidős programok lefoglalásáról.

Ezen kívül számos à la carte, vagyis feláras szolgáltatás is igénybe vehető, amelyek díja havi elszámolás alapján kerül meghatározásra.Ilyen például a napi takarítás, a hosszabb távollét után történő hűtőfeltöltés vagy akár egy személyre szabott szaunaszeánsz is.

Szinte nincs olyan kényelmi igény, amit az üzemeltető ne tudna kiszolgálni.

További előnyt jelent a lakástulajdonosok számára, hogy automatikusan „Gold Elite” státuszt kapnak a Marriott Bonvoy programban.

Ennek köszönhetően az összes Marriott szállodában – ez 140 ország közel 10 ezer szállodáját jelenti - olyan kedvezményekre jogosultak, mint a korai check-in, késői check-out, a szobaupgrade, ingyenes reggeli, valamint kedvezményes szobaárak és egyéb kényelmi szolgáltatások.

Kik lehetnek a lakások potenciális vásárlói, és mikor indul az értékesítés? Hogyan lehet elkerülni, hogy az épületből később egyfajta prémium „Airbnb hotel” váljon?

S. M.: Arra számítunk, hogy a lakások kétharmadát a tulajdonosok saját felhasználásra keresik, a fennmaradó egyharmadot pedig befektetési céllal fogják megvásárolni. Utóbbi esetében a házszabályzat minimum 6 hónapos bérbeadást tesz lehetővé, tehát a rövidtávú lakáskiadás nem engedélyezett.

A vevők összetételét illetően 50-60%-ban magyar vásárlókra számítunk, akik tisztában vannak az épület különleges adottságaival, és azzal, hogy Budán – a szigorú építési szabályok miatt - jó eséllyel, soha nem fog még egy ilyen alkalom adódni. A külföldi vásárlók esetében pedig a Marriott brand lehet kifejezetten vonzó, a célközönségünk egy része biztos, hogy megtapasztalta már a világban, hogy milyen prémium szolgáltatásokat kaphat, ha a szállodalánc üzemelteti az ingatlant.

Néhány lakás előzetesen már gazdára is talált, a nyilvános értékesítést pedig november 3-án, vagyis tegnap kezdtük. A lakások átadását 2028. márciusára tervezzük.

Terveznek a közeljövőben hasonló, funkcióváltáson alapuló fejlesztéseket is megvalósítani?

B. L.: Jelenleg több projektünk is fut vagy előrehaladott tervezési fázisban van. Ezek közül a Gellért fürdő melletti terület fejlesztéséről bővebben is be tudok számolni. A fürdő mellett egy közel 1 hektáros területet vásároltunk meg, ahol korábban évtizedekig üresen álló kültéri medencék voltak, és egy időben Pagony néven kerthelység is működött. Itt villaépületeket fogunk kialakítani, a munkálatokat már el is kezdtük.

Két 14 lakásos épület, illetve egy 4 lakásos duplex, mini villa is megvalósul. Ezt a projektet 2027. negyedik negyedévében szeretnénk átadni, az értékesítés tavasszal indul. Ezen kívül nemrég a Váci úton is vásároltunk egy régi, védett irodaépületet, amelynek védett épületrészéből jelentős elemeket őrzünk meg, miközben olyan modern funkciókkal egészítjük ki, amelyek új életet visznek az ingatlanba.

A cikk megjelenését a Market Csoport támogatta.

Címlapkép és látványtervek forrása: Market Csoport, portrék és makett: Portfolio