Félelmetes, hogy milyen sokba kerül felépíteni egy házat
Ingatlan

Félelmetes, hogy milyen sokba kerül felépíteni egy házat

Portfolio
Építési költségek, telekár, no meg sok egyéb kiadás, ami egy családi ház építését jellemzi, talán csak a marketing költségek azok, amelyek nem terhelnek egy magánszemélyt, szemben egy lakásfejlesztővel. Megnéztük, hogy aki mostanában vágna bele házépítésbe, vajon milyen költségekkel szembesülhet az ország egyes részein, illetve azt is, hogy egy többlakásos társasház esetében mekkora az az összeg, ami egy lakásfejlesztő kiadásait fedezné.
Egy korábbi cikkünkben számoltunk be róla, hogy az elmúlt három év alatt több mint háromszorosára nőtt a lakásépítési kedv, európai összehasonlításban így csak Máltán és Írországban volt tapasztaltak nagyobb növekedést. A kiadott építési engedélyek száma mellett azonban az építési költségek is jócskán megemelkedtek, 2017-ben még 229 ezer forint volt országosan az egy négyzetméterre jutó nettó építési költség a családi házaknál és 237 ezer forint a többlakásos társasházaknál, a KSH adatai alapján.

Mennyivel számolhatunk a különböző megyékben?

Budapesten 2017-ben egy négyzetméternyi új családi ház építése nettó 268 ezer forintot tett ki, míg ugyanez a szám a többlakásos társasházaknál nettó 255 ezer forint volt, vagyis 20-30 ezer forinttal több, mint az országos átlag.

Országos szinten, ha nem is jelentős, de érezhető különbség van az egyes megyékben jellemző árak között. A családi házaknál (a társasházak építésénél szintén) a legkedvezőbb költségek Somogy megyében voltak, ahol már 212 ezer forintos - áfa nélkül számolt - négyzetméteráron fel lehet építeni egy házat, ami mintegy 20 százalékkal kedvezőbb, mint Budapesten. Bár a családi ház építése esetén a legmagasabb költségek Budapesten voltak (nettó 268 ezer forint/m2) meglepő eredmény, hogy a társasházak költségei Fejér és Békés megyében voltak a legmagasabbak (266 ezer forint/m2), ezt követte Heves megye és csak azután következett Budapest.

Félelmetes, hogy milyen sokba kerül felépíteni egy házat

Miért nem Budapesten a legdrágább a társasházak építési költsége?

Szokatlannak számít, ha valamilyen lakáspiaci ár nem a fővárosban a legnagyobb, főleg ha egy olyan tételről van szó, aminek jelentős részét teszi ki a munkaerőköltség. Az MNB által megkérdezettek elmondása szerint nagy általánosságban igaz, hogy az építési tevékenység költsége fele-fele körüli részben tevődik össze építőanyag- és munkaerőköltségből, de az aktuális feladat bonyolultságától, élőmunkaigényétől függően valamelyik költségtényező részaránya megnőhet. A lakások építése kézimunka- és irányításigényesebb feladat, így a lakásprojektek esetében a munkaerőköltség magasabb aránya jellemző.A kérdésre adott választ az adatok összetétele adja. Megkeresésünkre Székely Gáborné, a KSH lakásstatisztikai osztályvezetője elmondta, hogy a becsült építési költségeket 28 épülettípusra készítik el egyenként, az aktuális munkabér- és anyagárakat tartalmazó költségterv alapján. Ezek ténylegesen felépült ingatlanok, a területi különbségeket pedig nem annyira a költségek (anyagár, munkabér, gépbérlés, stb.) eltérései magyarázzák, hanem inkább a lakásépítés területenként eltérő összetétele. Ha az adott időszakban az egyik megyében más minőségi összetételű lakások épültek, akkor az az átlagos építési költségekben is visszaköszön.

Nagy különbség lehet az egy- és a többlakásos épületek fajlagos költségei között a méretgazdaságosság miatt, de az épületek minőségi összetétele is hat az eredményekre. Ez okozhatja azt, hogy a társasházak esetében nem a budapesti építési költségek voltak a legmagasabbak, itt ugyanis jellemzően nagyobb lakásszámú projekteket indítanak, mint a vidéki településeken.


Székely Gáborné

lakásstatisztikai osztályvezető

KSH

A KSH általa vezetett osztályán állítják össze a lakáspiaci mutatószámokat és végzik az ezekhez kötödő módszertani fejlesztéseket. Köztük a legutóbbi a KSH lakáspiaci árindexének és a hozzá kapcsolódó adatközlések... Tovább »

Azóta ez csak több lett

Kiss Gábor, a Metrodom Kivitelező Kft. ügyvezető igazgatója 2018 tavaszán 10-30 százalékos anyag-, illetve munkabér-emelkedésről számolt be.

"Jelentős mértékben növekedtek a kivitelezési költségek, az anyagár átlagosan évente körülbelül 10 százalékos mértékben növekszik, de a munkabér ennél jóval nagyobb ütemben nő. A különböző szakterületeken eltérő mértékben változik a munkabér, valahol 10-30 százalékos, de számos területen 50-80 százalékos emelkedést lehet megfigyelni."


Kiss Gábor

ügyvezető igazgató

Metrodom Kivitelező Kft.

Kiss Gábor a budapesti Ybl Miklós Műszaki Főiskola, műszaki menedzser szakán főigazgatói dicsérettel végzet 1999-ben. Karrierjét 1995-ben a Balusztrád Kft.-nél kezdte, ahol közel 10 éves pályafutása során termelési... Tovább »

Így tehát a 2017-es nettó országos 230-240 ezer forintos négyzetméterenkénti lakásépítési költségek minimum 20 százalékkal (ha a munkaerőköltségek magasabb arányt képviselnek a lakásépítésnél) de összességében akár 30-40 százalékkal is nőhettek 2018-ra. A legóvatosabb 20 százalékos növekedéssel és az áfával együtt számolva tehát, a tavalyi évben már 350-365 ezer forint volt a négyzetméterenkénti építési költség egy magánszemélynek, egy családi ház esetében.

Ahogy ez az Építőipari Költségbecslési Segédlet 2018-as kiadásában is szerepel, - miszerint egy átlagos minőségű családi ház kulcsrakész kivitelezési költsége négyzetméterenként 360 ezer forint - kisebb igényszinttel 5-10 százalék ebből lefaragható, a felső határ ugyanakkor a csillagos ég.

Az, hogy magánszemély általi építtetésről beszélünk azért fontos tényező, mert ebben az esetben az anyag-, és munkaerőköltségek ugyan 27%-os áfával számolandóak, viszont igénybe vehető - bizonyos feltételek teljesülése esetén - áfa-visszatérítés 5 millió forintig. Ezzel szemben, ha valaki megvásárolja egy kivitelezőtől akár a családi házát, akkor az áfa visszaigénylésére nincs lehetősége, viszont ha 2018. november 1-ig létrejött az építési engedély, akkor a végső nettó értékesítési ár még a kedvezményes 5%-os áfával növekszik, 27% helyett.

Ehhez jön még a telek ára

Az építési költségek mellett a telekár is egy jelentős részét teszi ki egy új lakóingatlan árának, és a hazai ingatlanpiac felívelésével együtt ezek is egyre magasabb árakon cseréltek gazdát. Ugyanakkor az is igaz, hogy jókora eltérések vannak nemcsak az ország egyes részei között, de akár a fővároson belül is. Egy tavalyi cikkünk alapján 2018 elején, Budapesten a külső kerületeknél a telkek négyzetméterára körülbelül 20 ezer forinttól kezdődött, haladva a központi részek felé viszont bőven 100 ezer forint feletti telekárakra lehetett számítani. A vidéki nagyvárosokban pedig a fővárosi külső kerületekhez hasonló telekárakkal lehet számolni.

Félelmetes, hogy milyen sokba kerül felépíteni egy házat
Király Boutique Residence - további információért kattints a képre!

Vannak még egyéb költségek?

A korábbi adatok, a szakértők szerint becsült éves anyag-, és munkaerőköltség növekedésének a becslése, illetve az átlagos telekárak alapján már jó közelítés adható, hogy vajon mennyiből építhető fel egy családi ház. Egy társasházi építkezés abból a szempontból komplexebb, hogy a telek és az építési költégek mellett még jó pár költségelem felmerülhet. Futó Gábor, a Futureal-csoport alapító társtulajdonosa egy korábbi, tavaly év végi interjújában arról számolt be, hogy:

Egy lakóháznál már 500 ezer forintos kivitelezési költségek kezdenek elterjedni eladható négyzetméterre számolva, ami az elmúlt egy évben nőtt meg 400-450 ezer forintról ekkorára. Ehhez hozzájön még mondjuk 50 ezer forint telekár, 100 ezer egyéb költség (tervezés, értékesítés, marketing, menedzsment stb.), ami már 650 ezer, és még egy fillért sem keresett rajta a fejlesztő. Erre jön a 27 százalékos áfa, így már 825 ezer forintnál járunk (egy garázzsal együtt). Néhány évvel ezelőtt még nem hittük volna el ezt az árat. Ha a fejlesztő ezen még keresni akar 15-20 százalékot 4-5 év alatt, akkor 950 ezer-1 millió forintért kellene értékesítenie egy négyzetméternyi új lakást egy átlag projektben.

Vagyis, egy budapesti társasháznál az átlagos 50 ezer forintos, egy négyzetméterre jutó beszerzési telekérték mellé még a marketing, az értékesítés, a tervezés körülbelül 100 ezer forintos kiadásait is hozzá kell adni, illetve az egy eladható négyzetméterre jutó építési költséget.


Félelmetes, hogy milyen sokba kerül felépíteni egy házat
Sasad Liget 5. ütem - további információért kattints a képre!
kanada
tarlós-karácsony
Frankfurt Stock Exchange
kivánd190916
shutterstock_1077839366
A worker adjusts a control valve at the delayed coker unit of the Duna oil refinery operated by MOL  Photographer: Akos Stiller/Bloomberg via Getty Images
wizzairshutterstock
Népszerű
Tematikus PR cikk
Friss hírek TÖBB FRISS HÍR
Online kurzus
Akár 100 000 Ft-al elkezdhető, hosszú távú megtakarítási módszer.
Tőzsdetanfolyam
Légy tudatos a pénzügyeidben, vedd a saját kezedbe az irányítást.
Portfolio hírlevél
Ne maradjon le a friss hírekről!
Iratkozzon fel megújult, mobilbarát
hírleveleinkre és járjon mindenki előtt.

Kiadó modern irodaházak

Az iroda ma már több, mint egy munkahely. Találják meg most cégük új otthonát.

Infostart.hu

Szerkesztő-újságíró

Szerkesztő-újságíró
2019. szeptember 25.
Követeléskezelési trendek 2019
2019. október 1.
Öngondoskodás 2019
2019. október 16.
Budapest Economic Forum 2019
2019. október 17.
Portfolio-MAGE Ipar 4.0 konferencia 2019
Green House