
A 2020-as drasztikus visszaesés után – amikor nagyjából felére csökkent a kereslet - már 2021-ben enyhe erősödést láthattunk és ez a tendencia 2022-ben is folytatódott. Bár a tavalyi utolsó negyedéves keresleti adatok még nem jöttek ki, várhatóan mintegy 10 százalékkal haladhatjuk meg a megelőző évet – mondta el Simonyi Balázs. Ez ugyanakkor még mindig 30 százalékkal elmarad a 2015-2019 közötti konjunkturális évekhez, vagyis a pre-COVID időszak átlagához képest, de teljesen megfelel az azt megelőző 2010-2014-es időszak piaci teljesítményének. Legutóbbi beszélgetésünk óta, az elmúlt 16 hónapban nem történt kézzelfogható visszaesés, de folyamatosan emelkedik a hosszabbítások részaránya és arra számíthatunk - mint a korábbi válság során is tapasztalható volt -, hogy ez a tendencia stabilan megmarad és bőven 50 százalék felett lesz – tette hozzá.
A kínálat kapcsán a tavalyi évben az utolsó negyedéves adatokkal kiegészülve a piacra kerülő teljes irodaterület feltehetően el fogja érni a 200 ezer négyzetmétert. Az idei évben mintegy 210 ezer négyzetméter építés alatt álló irodaterület készülhet el, 2024-es átadással pedig 60 ezer négyzetméternyi irodát terveznek. A 2021-ben előrevetített lassulással szemben a korábban tervezett épületekből gyakorlatilag minden megépült mostanáig, noha voltak kisebb korrekciók. Ahogy akkor prognosztizáltam, valóban történtek részleges funkcióváltások a tervezett és kivitelezés alatt álló épületeknél, van olyan komplexum, ahol például végül a terület 50 százalékban szállodaként valósul meg – hangsúlyozta a szakember.

Ha a most zajló építkezések is ugyanígy befejeződnek, akkor két év leforgása alatt közel félmillió négyzetméternyi új kínálat érkezik a 2022-23-as időszakban a piacra. Ráadásul a korábban meghatározó súlyú előbérleti tendencia ma már nem jellemző, így ennek a mennyiségnek a 80 százaléka elérhető területként jelenik majd meg a kínálatban, ami már most nagyon erős kínálati nyomást jelent.
Találkoztam olyan, számomra hiteles szakemberrel, aki már félbemaradt épületeket / csontvázakat vizionált, de ha ez nem is következik be, az biztos, hogy a következő 12-18 hónapban kínálati piac lesz.
Stabilan növekvő üresedés
Nem gyorsan ugyan, de az üresedési ráta folyamatosan emelkedik. Míg 2022 második negyedévében 10 százalék volt, addig a harmadikban már 11, a negyedikre pedig ennél is magasabb értékre számíthatunk. Ehhez a 12 százalék körüli üresedéshez érkezik a már említett 200 ezer négyzetméternyi új kínálat 2023-ban, ami a jelenlegi állománynak mintegy 5 százaléka. Ez a tömeg várhatóan ténylegesen és nem elhanyagolható mértékben fogja növelni a mostani üresedést.
Változó üzleti feltételek és infláció
A bérleti díjakon már érezhető a nyomás, de jelentős elmozdulás eddig nem volt. A kedvezmények kismértékben emelkedtek, de egyelőre ez sem számottevő. Az 5 éves bérleti időtartamokat viszont egyre többen „támadják”, egyre gyakrabban fordul elő a kilépési opció a 3 évnél, és ügynökségi riportokban is már 4 évre teszik az átlagos bérleti időtartamot. Ezzel szemben a kialakítási költségek továbbra is az egekben vannak, egyelőre nincs komolyabb jele a korrekciónak. Emellett néhány eddig kőbevésett kondíció is – például az indexálás, az árfolyam és egyéb rugalmassági tényezők kapcsán - kezd felpuhulni, főleg a nagy méretű, 5-10 ezer négyzetméter vagy a feletti, az adott épületben meghatározó bérlők esetében.
A jelenlegi mindennapos fogyasztói szinten jelentkező infláció már a „túlcsordulása” a hosszú évek óta velünk lévő likviditási bőségnek. Meggyőződésem, hogy ez volt az, ami mesterséges ellentámasza volt eddig a lassulásnak.
A tavalyelőtti órás példával élve eddig egy egyfajta Smith-i láthatatlan kéz tartotta az óra mutatóját, ami nem tudott a számlapon lefelé haladni – hangsúlyozta a szakértő, aki szerint ebben egyértelmű trendforduló látszik. Mostanra elapadt a „friss pénz”, a korábban összegyűjtött és még befektetésre váró tömeg ugyan még keresi a helyét, de már sok esetben látszik a kiadások erős visszafogása, az akár már észszerűtlen mértékű takarékoskodás. Ennek a támasznak a megszűnése pedig várhatóan komoly turbulenciát okoz majd a piaci viszonyokban.
Többszörösen terhelt időszak
A jelenlegi, egy több szempontból is terhelt időszak a hazai irodapiacon. Az általános gazdasági recesszió várható mértékéről megoszlanak ugyan a vélemények, de hogy 2023-ban visszaesés lesz, abban szinte mindenki egyetért. Ezt a recessziót mélyíti a háború elhúzódása, noha ez a 2022-es irodapiaci adatokon még nem látszódott. Ehhez szorosan kapcsolódik az árfolyamkockázat, ami a devizabevétellel rendelkező bérlőket nem igazán érinti – pl. nagy nemzetközi cégek, SSC-k – de a forintból gazdálkodó cégek kénytelenek reagálni a helyzetre. Meghatározó méret és adott szituáció függvényében már nem kizárt, hogy tudnak tárgyalni a kockázat megosztásáról. Egyfajta árfolyamplafonra, vagy adott árszintek fölötti kockázatmegosztására vonatkozó megállapodásokra már most is látunk példákat. Az energiaárak kérdése a rendkívüli volatilitás miatt nagyon nehéz mérlegelési ponttá vált, a valós hatásait majd az idei év mutatja meg, de arra számíthatunk, hogy szofisztikáltabbá válik az energiahatékonyság mérése, mely lehetővé teszi a hatékonyabb és ezáltal gazdaságosabban üzemeltethető épületek versenyelőnyének kimutatását, akár a bérelt terület négyzetméterére vetített megtakarítás formájában. Az energiaárakon túl az újabb minimálbér-emelés további hullámokat vet majd az ezáltal leginkább érintett olyan iparágaknál, mint a takarítás és őrzés, vagy a karbantartás. Akárcsak az energia esetében, itt is előtérbe kell, hogy kerüljön a hatékony működésből, vagy a tulajdonos beszerzési előnyeiből adódó relatív versenyképesség. Ez utóbbi két tényező nem csak fenntartja az évek óta tartó szolgáltatási díj emelkedést, hanem egy teljesen új dimenzióba helyezi annak mértékét. Azokban az épületekben, ahol nem rendelkeztek megfelelő energiabeszerzési stratégiával, a szolgáltatási díj akár a bérleti díj szintjére is emelkedhetett azokban a periódusokban, mikor az energia világpiaci ára tetőzött és ez a jövőben is bármikor megismétlődhet. Végül, de nem utolsó sorban a kialakítási költségeket kell említeni, melynek kapcsán nagyon nehezen értelmezhető, hogy a régióban nálunk építenek a legdrágábban. Az állami építőipari megrendelések 2023-ra várt látványos csökkenése talán hozhat némi korrekciót, illetve az esetlegesen leálló irodafejlesztések, ami viszont minden más tekintetben már a legrosszabb szcenárió része lenne – hívta fel a figyelmet Simonyi Balázs.
Bérlői szokások, elvárások
A fizikai tér vonatkozásában továbbra sem látható egyértelmű és meghatározó változási tendencia. Ugyanakkor tovább erősödik a törekvés az irodai élmény „felpántlikázására”. Az épülettulajdonosok sok esetben folyamatosan bővülő szolgáltatásszortimenttel igyekeznek lépéselőnyhöz jutni a versenytársakkal szemben. Ennek gazdaságosságáról és ezáltal fenntarthatóságáról azért megoszlanak a vélemények, különösen egy recessziós gazdasági környezetben. Ezen túlmutatóan néhány esetben még a bériroda, mint termék újradefiniálása, vagy akár hosszabbtávon értelmezett létjogosultsága a jelenlegi állapotában is felmerül a belső megbeszélések során.
A hibrid munkavégzés általánossá vált, jellemzően heti 2 nap home office-szal.
A hosszabbításoknál továbbra sem érzékelhető visszaadási hullám, a rugalmasság iránti igény viszont tovább nőtt az irodaterületek méretének vonatkozásában. Ezen túl az olyan, a feleken kívül álló kockázatok viselésének kezelése is előtérbe került a szerződéstárgyalások során, mint az indexálás, az árfolyamkockázat, vagy a járvány kérdése. Illetve mostanában a bérlők is elkezdtek inkább a kialakítás és annak költségeinek fókuszával tárgyalni. A piacon pedig továbbra is megvannak a preferált és a mostoha lokációk, melyek szélsőségesen eltérő üzleti perspektívákkal bírnak – zárta gondolatait a szakértő.
Címlapkép forrása: Getty Images
Megdöbbentő bejelentést tett Trump szakértője: Kína már a nyakukon van az AI versenyben
Már csak 3-6 hónap a lemaradás.
Veszélyben az állami szuverenitás? Kalifornia harcba száll a katonai bevetés ellen
A szövetségi bírósághoz fordult a kormányzó.
Mindenki a kulcsfontosságú tárgyalásra figyel - Mi történik a piacokon?
Kivárnak a befektetők.
Megvan az új időpont, hogy mikor indulhat az űrbe Kapu Tibor
Az időjárás miatt kellett elhalasztani.
Mi számít tengeri szennyezésnek?
A tudomány szerint az óceánok hőmérsékletváltozásában nincsenek kiugró anomáliák, ám a tengeri szennyezés nemzetközi jogi keretei átalakulóban vannak.
Kötelező lesz az arcfelismeréses beléptetés a kórházakban?
Az elmúlt időszakban nagy visszhangot kapott a kórházakba telepített arcfelismerő beléptetőrendszerek kérdése. Előbb több helyen is megkezdték a rendszer alkalmazását, majd - vélhetően a t
Zöld innováció - 13 milliárd forint az energetikai kutatás-fejlesztésre
Az energetikai szektor világszerte forrong: a megújulók térnyerése, az energiatárolás kihívásai és az elektrifikáció növekvő igényei új válaszokat követelnek.
Mindenkire több kalória jut, csak egy részét elpazaroljuk
Magyarországon egy átlagos felnőtt átlagos napi kalóriaszükséglete - nagy szórással, számos tényezőtől függően - körülbelül 2000-2500 kalória. A pontos szám függ a nemtől, az életkor
Top 10 osztalék részvény - 2025. június
Június másodikán kijött Justin Law listája az osztalékfizető részvényekről, sorba is rendeztem őket gyorsan, itt az eredmény.Fontosabb infók a lista összeállításával kapcsolatbanElőző h
Adócsomag 2025 tavasz - Jönnek az állandó extraprofitadók és új kedvezmények
2025. május 13-án nyújtotta be a kormány T-11920. számú törvényjavaslatában a tavaszi adócsomagot. Jelen blogunkban összefoglaljuk a vállalkozások számára legfontosabb változásokat, több
Csőre töltik az arcképelemzést? - Már egy elemző értékelése is elég az azonosításhoz
Márciusban az Országgyűlés jelentősen korlátozta a gyülekezés szabadságát biztosító alapjogot Magyarországon. A gyülekezési jog korlátozása kapcsán nagy figyelmet kapott az is, hogy
Mennyit iszik a ChatGPT? Új folyadékhűtési technológiák jelenthetik a megoldást az AI hőproblémáira
A mesterséges intelligenciák (AI) térnyerése egyre nagyobb hőterhelést jelent az adatközpontok számára. Mivel a hagyományos légkondicionáló rendszerek a legtöbb esetbe


- Forint helyett itt az euró - Ezt kevesen várták a kormánytól
- Olyan bajok vannak a magyar közigazgatással, hogy Brüsszel szerint az már a versenyképességet veszélyezteti
- Már Brüsszel figyelmezteti a kormányt, végveszélyben vannak a magyar EU-források
- A kormány törölné az EU-pályázatok kifizetését és kiírását, gyakorlatilag ejtené a helyreállítási alapot
- Tragédia Parajdon: lélegzetvisszafojtva figyelik az emberek a sóbányánál zajló eseményeket
Forint helyett itt az euró - Ezt kevesen várták a kormánytól
Régi tabut döntött le a kormány.
Nő a vállalati felelősségbiztosítások jelentősége - Ezt kell tudni róluk
Faraga Gáborral, a Colonnade Biztosító Vállalati Igazgatóságának vezetőjével beszélgettünk.
Végleg összeveszett Trump és Musk? Ez fájni fog!
Korábban nagynak tűnt az összhang.
Eladó új építésű lakások
Válogass több ezer új lakóparki lakás közül Budán, Pesten, az agglomerációban, vagy vidéken.
Tőzsde kezdőknek: Hogyan ne égesd el a pénzed egy hét alatt!
Előadásunkon bemutatjuk a Portfolio Online Tőzsde egyszerűen kezelhető felületét, a számlatípusokat és a gyors kereskedés lehetőségeit. Megismerheted tanácsadó szolgáltatásunkat is, amely segít az első lépések megtételében profi támogatással.
Számolj háromig és start!
Ne maradj le számlanyitási akciónkról! Webináriumunkon megmutatjuk, hogyan indítsd el első befektetésed, milyen új funkciók érhetők el kereskedési platformjainkon, milyen bónuszokat érdemes kihasználni, és hogyan vághatsz bele magabiztosan a tőzsdei kereskedésbe – akár már holnap.