Őszintén az ingatlanpiacról - Újra eljön a betontorzók kora?

A 2020-as drasztikus visszaesés után – amikor nagyjából felére csökkent a kereslet - már 2021-ben enyhe erősödést láthattunk és ez a tendencia 2022-ben is folytatódott. Bár a tavalyi utolsó negyedéves keresleti adatok még nem jöttek ki, várhatóan mintegy 10 százalékkal haladhatjuk meg a megelőző évet – mondta el Simonyi Balázs. Ez ugyanakkor még mindig 30 százalékkal elmarad a 2015-2019 közötti konjunkturális évekhez, vagyis a pre-COVID időszak átlagához képest, de teljesen megfelel az azt megelőző 2010-2014-es időszak piaci teljesítményének. Legutóbbi beszélgetésünk óta, az elmúlt 16 hónapban nem történt kézzelfogható visszaesés, de folyamatosan emelkedik a hosszabbítások részaránya és arra számíthatunk - mint a korábbi válság során is tapasztalható volt -, hogy ez a tendencia stabilan megmarad és bőven 50 százalék felett lesz – tette hozzá.

A kínálat kapcsán a tavalyi évben az utolsó negyedéves adatokkal kiegészülve a piacra kerülő teljes irodaterület feltehetően el fogja érni a 200 ezer négyzetmétert. Az idei évben mintegy 210 ezer négyzetméter építés alatt álló irodaterület készülhet el, 2024-es átadással pedig 60 ezer négyzetméternyi irodát terveznek. A 2021-ben előrevetített lassulással szemben a korábban tervezett épületekből gyakorlatilag minden megépült mostanáig, noha voltak kisebb korrekciók. Ahogy akkor prognosztizáltam, valóban történtek részleges funkcióváltások a tervezett és kivitelezés alatt álló épületeknél, van olyan komplexum, ahol  például végül a terület 50 százalékban szállodaként valósul meg – hangsúlyozta a szakember.

Simonyi Balázs MRICS

, közgazdász, ingatlanpiaci szakértő

Balázs jelenleg független szakember. Több mint 25 éves szakmai tapasztalatát részben olyan vezető nemzetközi ügynökségeknél szerezte, mint a King Sturge, a JLL vagy a DTZ, melyek irodai divízióit veze

Tovább

Balázs jelenleg független szakember. Több mint 25 éves szakmai tapasztalatát részben olyan vezető nemzetközi ügynökségeknél szerezte, mint a King Sturge, a JLL vagy a DTZ, melyek irodai divízióit veze… Tovább

Ha a most zajló építkezések is ugyanígy befejeződnek, akkor két év leforgása alatt közel félmillió négyzetméternyi új kínálat érkezik a 2022-23-as időszakban a piacra. Ráadásul a korábban meghatározó súlyú előbérleti tendencia ma már nem jellemző, így ennek a mennyiségnek a 80 százaléka elérhető területként jelenik majd meg a kínálatban, ami már most nagyon erős kínálati nyomást jelent.

Találkoztam olyan, számomra hiteles szakemberrel, aki már félbemaradt épületeket / csontvázakat vizionált, de ha ez nem is következik be, az biztos, hogy a következő 12-18 hónapban kínálati piac lesz.

Stabilan növekvő üresedés

Nem gyorsan ugyan, de az üresedési ráta folyamatosan emelkedik. Míg 2022 második negyedévében 10 százalék volt, addig a harmadikban már 11, a negyedikre pedig ennél is magasabb értékre számíthatunk. Ehhez a 12 százalék körüli üresedéshez érkezik a már említett 200 ezer négyzetméternyi új kínálat 2023-ban, ami a jelenlegi állománynak mintegy 5 százaléka. Ez a tömeg várhatóan ténylegesen és nem elhanyagolható mértékben fogja növelni a mostani üresedést.

Változó üzleti feltételek és infláció

A bérleti díjakon már érezhető a nyomás, de jelentős elmozdulás eddig nem volt. A kedvezmények kismértékben emelkedtek, de egyelőre ez sem számottevő. Az 5 éves bérleti időtartamokat viszont egyre többen „támadják”, egyre gyakrabban fordul elő a kilépési opció a 3 évnél, és ügynökségi riportokban is már 4 évre teszik az átlagos bérleti időtartamot. Ezzel szemben a kialakítási költségek továbbra is az egekben vannak, egyelőre nincs komolyabb jele a korrekciónak. Emellett néhány eddig kőbevésett kondíció is – például az indexálás, az árfolyam és egyéb rugalmassági tényezők kapcsán - kezd felpuhulni, főleg a nagy méretű, 5-10 ezer négyzetméter vagy a feletti, az adott épületben meghatározó bérlők esetében.

A jelenlegi mindennapos fogyasztói szinten jelentkező infláció már a „túlcsordulása” a hosszú évek óta velünk lévő likviditási bőségnek. Meggyőződésem, hogy ez volt az, ami mesterséges ellentámasza volt eddig a lassulásnak.

A tavalyelőtti órás példával élve eddig egy egyfajta Smith-i láthatatlan kéz tartotta az óra mutatóját, ami nem tudott a számlapon lefelé haladni – hangsúlyozta a szakértő, aki szerint ebben egyértelmű trendforduló látszik. Mostanra elapadt a „friss pénz”, a korábban összegyűjtött és még befektetésre váró tömeg ugyan még keresi a helyét, de már sok esetben látszik a kiadások erős visszafogása, az akár már észszerűtlen mértékű takarékoskodás. Ennek a támasznak a megszűnése pedig várhatóan komoly turbulenciát okoz majd a piaci viszonyokban.

Többszörösen terhelt időszak

A jelenlegi, egy több szempontból is terhelt időszak a hazai irodapiacon. Az általános gazdasági recesszió várható mértékéről megoszlanak ugyan a vélemények, de hogy 2023-ban visszaesés lesz, abban szinte mindenki egyetért. Ezt a recessziót mélyíti a háború elhúzódása, noha ez a 2022-es irodapiaci adatokon még nem látszódott. Ehhez szorosan kapcsolódik az árfolyamkockázat, ami a devizabevétellel rendelkező bérlőket nem igazán érinti – pl. nagy nemzetközi cégek, SSC-k – de a forintból gazdálkodó cégek kénytelenek reagálni a helyzetre. Meghatározó méret és adott szituáció függvényében már nem kizárt, hogy tudnak tárgyalni a kockázat megosztásáról. Egyfajta  árfolyamplafonra, vagy adott árszintek fölötti kockázatmegosztására vonatkozó megállapodásokra már most is látunk példákat. Az energiaárak kérdése a rendkívüli volatilitás miatt nagyon nehéz mérlegelési ponttá vált, a valós hatásait majd az idei év mutatja meg, de arra számíthatunk, hogy szofisztikáltabbá válik az energiahatékonyság mérése, mely lehetővé teszi a hatékonyabb és ezáltal gazdaságosabban üzemeltethető épületek versenyelőnyének kimutatását, akár a bérelt terület négyzetméterére vetített megtakarítás formájában. Az energiaárakon túl az újabb minimálbér-emelés további hullámokat vet majd az ezáltal leginkább érintett olyan iparágaknál, mint a takarítás és őrzés, vagy a karbantartás. Akárcsak az energia esetében, itt is előtérbe kell, hogy kerüljön a hatékony működésből, vagy a tulajdonos beszerzési előnyeiből adódó relatív versenyképesség. Ez utóbbi két tényező nem csak fenntartja az évek óta tartó szolgáltatási díj emelkedést, hanem egy teljesen új dimenzióba helyezi annak mértékét. Azokban az épületekben, ahol nem rendelkeztek megfelelő energiabeszerzési stratégiával, a szolgáltatási díj akár a bérleti díj szintjére is emelkedhetett azokban a periódusokban, mikor az energia világpiaci ára tetőzött és ez a jövőben is bármikor megismétlődhet. Végül, de nem utolsó sorban a kialakítási költségeket kell említeni, melynek kapcsán nagyon nehezen értelmezhető, hogy a régióban nálunk építenek a legdrágábban. Az állami építőipari megrendelések 2023-ra várt látványos csökkenése talán hozhat némi korrekciót, illetve az esetlegesen leálló irodafejlesztések, ami viszont minden más tekintetben már a legrosszabb szcenárió része lenne – hívta fel a figyelmet Simonyi Balázs.

Bérlői szokások, elvárások

A fizikai tér vonatkozásában továbbra sem látható egyértelmű és meghatározó változási tendencia.  Ugyanakkor tovább erősödik a törekvés az irodai élmény „felpántlikázására”. Az épülettulajdonosok sok esetben folyamatosan bővülő szolgáltatásszortimenttel igyekeznek lépéselőnyhöz jutni a versenytársakkal szemben. Ennek gazdaságosságáról és ezáltal fenntarthatóságáról azért megoszlanak a vélemények, különösen egy recessziós gazdasági környezetben. Ezen túlmutatóan néhány esetben még a bériroda, mint termék újradefiniálása, vagy akár hosszabbtávon értelmezett létjogosultsága a jelenlegi állapotában is felmerül a belső megbeszélések során.

A hibrid munkavégzés általánossá vált, jellemzően heti 2 nap home office-szal.

A hosszabbításoknál továbbra sem érzékelhető visszaadási hullám, a rugalmasság iránti igény viszont tovább nőtt az irodaterületek méretének vonatkozásában. Ezen túl az olyan, a feleken kívül álló kockázatok viselésének kezelése is előtérbe került a szerződéstárgyalások során, mint az indexálás, az árfolyamkockázat, vagy a járvány kérdése. Illetve mostanában a bérlők is elkezdtek inkább a kialakítás és annak költségeinek fókuszával tárgyalni. A piacon pedig továbbra is megvannak a preferált és a mostoha lokációk, melyek szélsőségesen eltérő üzleti perspektívákkal bírnak – zárta gondolatait a szakértő.

Címlapkép forrása: Getty Images