Még mindig lehet hatékonyabban? - Ezek most az épületüzemeltetés legnagyobb kihívásai

Mostanában nem a legfényesebb időszakát éli a magyar irodapiac, de a piacot azért korántsem kell temetni. A 14 százalékos üresedési rátában benne van a saját tulajdon is, anélkül inkább 17 százalék körül vagyunk.

A Covid előtti szerződések most fognak lejárni, és a rejtett üresedések felszínre kerülni, Magyarország munkaerőpiaci környezete azonban továbbra is jó.

A jó munkaerő megtartásáért tehát továbbra is küzdeni kell, ami az irodapiac minőségére is pozitív hatással van - mondta el előadásában Kákosy Zsolt MBA MRICS, Senior Director, Head of Property Management, Icon Real Estate Management.

A szakértő kiemelte, a Covid alatt temettük az irodát, majd az iroda, mint HR eszköz került a címlapokra. „Ingatlanüzemeltetőként az irodafejlesztőkkel, a felhasználókkal és a befektetőkkel is kapcsolatban vagyunk. Meglehetősen sok tulajdonossal dolgozunk.”

Ezt követően a cég saját bérlői körében végzett felmérése alapján a jövőt meghatározó irodapici trendeket emelte ki:

• hibrid munkavégzés: távmunka térnyeréséből adódóan keresletcsökkenés, közösségi terek, multifunkciós épületek, a bérlőink között végzett felmérés szerint a munkavállalók kevesebb mint fele tartózkodik az irodában
• fenntarthatóság: rengeteg CAPEX költség keletkezik emiatt az irodaházaknál, ami nagy különbség a tőkeerős és kevésbé tőkeerős szereplők között. Emellett ESG-elvárások, amiből az S, azaz a társadalmi elvárások is megjelentek a dolgozói interakciók ösztönzése által, a Z generáció megjelenése is ezt ösztönzi, de a bérlők számára is egyre fontosabbá válik a fenntarthatóság
• egészség, wellbeing: egészségközpontú tervezés, levegőminőség, feltöltődést biztosító területek, akár edzőterem
• intelligens épületek: AI, automatizálás, hatékonyság, valós idejű adatelemzés, költség- és karbonlábnyom-csökkentés, minél több dolgot mérni és elemezni

A beltéri lefedettség, mint alapinfrastruktúra

A toronyvállalatok Amerikában az 1990-es években, Ázsiában az 1990-es évek végén, Nyugat-Európában a 2000-es években jöttek létre. Ide kerültek a mobilszolgáltatók antennarendszerei annak érdekében, hogy a mobilszolgáltatók költséghatékonyabban, az infrastruktúrán osztozva tudjanak működni, ami egyben fenntarthatóbb struktúrát is jelent. Magyarországon ez 2020-ban kezdődött meg, azóta folyamatosan fejlődnek. Évente 150-200 bázis állomást építünk miután szükség van hálózati lefedettségre - világított rá előadásában Dr. Budai J. Gergő, a Vantage Towers Zrt. elnök-vezérigazgatója.

A Vantage Towers-nél a feladatunk ezeknek a központoknak a folyamatos javítása, kezelése, melynek részei a DAS antennarendszerek, amelyek az irodaházakban teremtik meg a lefedettséget. Ezen a téren is nagyon fontos a zöldenergia, az áramszolgáltatókkal egyeztetve - tette hozzá.

A 4G-nél és az 5G-nél már az épülettulajdonos felelőssége, hogy a lefedettség hogyan jut be az épületbe. A magasabb frekvenciák terjedése viszont gyengébb, a téglafalon a térerő legfeljebb 20, a betonfalon a térerő 1 százaléka jut csak keresztül. Itt jönnek képbe a DAS antennák, amik ezt biztosítani tudják.

Ha a lefedettséget a mobilszolgáltató építené ki, azt csak a saját ügyfelei számára tenné meg, a DAS rendszerben viszont minden mobilszolgáltatónak rendelkezésre áll a lefedettség.

Referenciáink közé tartozik többek között az MVM Dome, az Etele Plaza, a Budapest One irodaház, a Szegedi Pick Aréna, de a Kimpton Hotel és  BEM Irodaház is - összegezte a szakértő.

Fenntartható ingatlanok 2030: Üzemeltetés és hatások a jövőben

Nem aggódni kell, hanem azt nézni, mit lehet megtenni annak érdekében, hogy előrébb vigyük az ingatlanüzemeltetést. Ebben környezeti, etikai, morális, gazdasági és minőségi kérdésekre kell keresni a választ - hívta fel a figyelmet Győri Gyula, a CPI Facility Management Facility Management Directora.

Az 1970-es évek elején a Föld még el tudta tartani magát, a mai fogyasztások mellett viszont a túllövés napja Magyarországon 2024-ben július/augusztus fordulóján, az unióban májusban következett be. Ezt a megfelelő épületüzemeltetéssel is lehet javítani - tette hozzá, kiemelve, hogy pár év múlva remélhetőleg a pénzügyi vezetők mellett már technológiai vezetők is helyet kapnak majd. A karbantartási és pénzügyi kompetenciák, valamint a rugalmas alkalmazkodóképesség egyaránt fontos.

A költségeket összetetten kell vizsgálni, azok egymásra gyakorolt hatásait is figyelembe véve, pl. egy alacsonyabb karbantartási költséggel mennyit vesztünk az energián.

A környezeti hatásokat ellensúlyoznunk kell, kiemelten figyelve a hulladékkezelésre, de a digitális kompetenciákra is figyelni kell. Ehhez azonban továbbra is elengedhetetlen az emberi oldal, azaz a humán tőke, ami a megfelelő döntések által tudja elérni, hogy egy épület valóban fenntarthatóbb legyen az etikai szempontok figyelembevételével, haladva a „fair gazdaság irányába” - hangsúlyozta Győri Gyula.

Még mindig lehet hatékonyabban! - Üzemeltetés és energia

Mik a facility management legfőbb kihívásai? Mekkora probléma a szakemberhiány? - tette fel a beszélgetés szakértőinek a kérdéseket Vágó László, a NEO Property Services vezérigazgatója a LEO elnöke.

A közönség kétharmada szerint az épületüzemeltetésben a szakemberhiány ma a legfőbb probléma.

Egy régi autó egyszerűbb volt, mint egy mai, elvitt A-ból B-be, míg egy mai autó motorja az alacsonyabb fogyasztás elérése érdekében tele van mindenféle elektronikával. Annak érdekében, hogy egy épület fenntartható legyen, ott is sokkal bonyolultabb megoldásokat kell alkalmazni, mint a régi épületekben, ami az FM dolgát sem könnyíti meg - emelte ki Pál Péter, a Re-Energy ügyvezető igazgatója.

Nagyon kevés a képzett szakember, de a fizikai munkavállaló is. Sokan kénytelenek munka mellett tanítani az embereket, hogy megismerjék a modernebb házakat. Emellett a partnerekkel is hosszútávú kapcsolatokat kell kiépíteni, hogy ők is hajlandók legyenek ebbe invesztálni -hangsúlyozta Mikó Zoltán, a Future FM vezérigazgatója.

Sokan szenvedünk a munkaerőhiány problémájával, erre egyik megoldás az oktatás, a másik a szakma szerethetősége, a harmadik az, hogy ez megfelelő megélhetést biztosítson - tette hozzá Győri Gyula, a CPI Facility Management Facility Management Directora.

Szakember valóban kevés van, és a cégek jelenleg oktatóközpontokként működnek, ami probléma. Egy olyan világban keressük a válaszokat, amikben egyre kevesebb statikus, és egyre több dinamikus dolog van. A szakemberkérdés a tapasztalattal együtt jön - mondta el Gárdonyi Lóránd, a Porologis ingatlangazdálkodási -és ügyfélélmény igazgatója.

Energiamenedzsment

Pál Péter szerint az első kérdés, hogy az épület kiszolgálja-e a bérlői igényeket. A másik, hogy azt milyen minőségben teszi, azaz mennyi az üzemeltetési költség? Ha ez magas, az nem egy jó épület és sok esetben az energiafogyasztásnak van benne nagy szerepe. A szakmának olyan szerződéseket kell kötnie, ahol a partnereken számon tudja kérni az eredményeket. Ezt az épülettulajdonosoknak is be kellene látniuk - tette hozzá.

Gárdonyi Lóránd kiemelte, hogy a legjobb energia az el nem fogyasztott energia, ez ma még nem csak technológiai kérdés. Az energiaárak emelkedésével sokakban megjelent, hogy váltsunk modernebb eszközökre, de a fogyasztási szokások nem feltétlenül változtak. A jövőbeli fogyasztási szokások meghatározása után tervezzük meg az ahhoz szükséges technológiai megoldásokat az épületekben.

Mikó Zoltán elmondta, hogy a két évvel ezelőtti energiafélelem ma nincs velünk, miközben elkezdtünk odafigyelni a működési hatékonyságra.

Győri Gyula úgy véli, a jövő energiaellátása sokkal több lábon fog állni mint most, az időjárásfüggő energiatermelést ma még nagyon nehéz integrálni a rendszerbe. A jövő energiamixénél fontos, hogy azt a cégek megfelelően tudják felhasználni és rugalmasan tudják kezelni. Ez lesz az egyik legnagyobb kihívás.

Az ESG kérdései

Az ESG kérdésében Gárdonyi Lóránd a partneri rendszerek összekapcsolódásának fontosságát emelte ki, az egyéni felelősségvállalás helyett előtérbe kerül a „mi” felelősségvállalásunk, az, hogy az ESG a teljes értékláncon áthúzódjon. Győri Gyula szerint az ESG-t csak partneri együttműködésben tudjuk megvalósítani, míg Pál Péter szerint folyamatosan oda kell figyelni az emberi oldalra, amíg ezzel nem kezdünk el foglalkozni, nem lesznek jobb épületek.

Galéria123 képXX. Property Investment Forum 2024

Portfolio Property Awards 2024

November 28-án a Property Awards 2024-en díjazzuk az év legfontosabb ingatlanpiaci teljesítményeit. Részletekért kattints!

Információ és jelentkezés

Címlapkép forrása: MARTON MONUS