Még mindig lehet hatékonyabban? - Ezek most az épületüzemeltetés legnagyobb kihívásai

Portfolio

2024. szeptember 25. 13:18

Az irodaházak jövőbeni fejlődése a fenntartható, rugalmas és a jövő munkaerejének igényeihez igazodó munkakörnyezetek kialakításában rejlik. De mit tartogat a jövő az irodaházak számára? Mi a jelentése és milyen funkciójuk van a toronyvállalatoknak? Milyen új műszaki megoldásokkal csökkenthető az energiafelhasználás, a károsanyag-kibocsátás, valamint javítható az épületek üzemeltetésének hatékonysága? Többek között ezeket a kérdéseket járták körül a XX. Property Investment Forum konferencia második szekciójának előadói, majd egy panelbeszélgetés során az épületüzemeltetés hatékonyságáról beszélgettek a szakértők.

Mostanában nem a legfényesebb időszakát éli a magyar irodapiac, de a piacot azért korántsem kell temetni. A 14 százalékos üresedési rátában benne van a saját tulajdon is, anélkül inkább 17 százalék körül vagyunk.

A Covid előtti szerződések most fognak lejárni, és a rejtett üresedések felszínre kerülni, Magyarország munkaerőpiaci környezete azonban továbbra is jó.

A jó munkaerő megtartásáért tehát továbbra is küzdeni kell, ami az irodapiac minőségére is pozitív hatással van - mondta el előadásában Kákosy Zsolt MBA MRICS, Senior Director, Head of Property Management, Icon Real Estate Management.

A szakértő kiemelte, a Covid alatt temettük az irodát, majd az iroda, mint HR eszköz került a címlapokra. „Ingatlanüzemeltetőként az irodafejlesztőkkel, a felhasználókkal és a befektetőkkel is kapcsolatban vagyunk. Meglehetősen sok tulajdonossal dolgozunk.”

Ezt követően a cég saját bérlői körében végzett felmérése alapján a jövőt meghatározó irodapici trendeket emelte ki:

hibrid munkavégzés: távmunka térnyeréséből adódóan keresletcsökkenés, közösségi terek, multifunkciós épületek, a bérlőink között végzett felmérés szerint a munkavállalók kevesebb mint fele tartózkodik az irodában
fenntarthatóság: rengeteg CAPEX költség keletkezik emiatt az irodaházaknál, ami nagy különbség a tőkeerős és kevésbé tőkeerős szereplők között. Emellett ESG-elvárások, amiből az S, azaz a társadalmi elvárások is megjelentek a dolgozói interakciók ösztönzése által, a Z generáció megjelenése is ezt ösztönzi, de a bérlők számára is egyre fontosabbá válik a fenntarthatóság
egészség, wellbeing: egészségközpontú tervezés, levegőminőség, feltöltődést biztosító területek, akár edzőterem
intelligens épületek: AI, automatizálás, hatékonyság, valós idejű adatelemzés, költség- és karbonlábnyom-csökkentés, minél több dolgot mérni és elemezni

A beltéri lefedettség, mint alapinfrastruktúra

A toronyvállalatok Amerikában az 1990-es években, Ázsiában az 1990-es évek végén, Nyugat-Európában a 2000-es években jöttek létre. Ide kerültek a mobilszolgáltatók antennarendszerei annak érdekében, hogy a mobilszolgáltatók költséghatékonyabban, az infrastruktúrán osztozva tudjanak működni, ami egyben fenntarthatóbb struktúrát is jelent. Magyarországon ez 2020-ban kezdődött meg, azóta folyamatosan fejlődnek. Évente 150-200 bázis állomást építünk miután szükség van hálózati lefedettségre - világított rá előadásában Dr. Budai J. Gergő, a Vantage Towers Zrt. elnök-vezérigazgatója.

A Vantage Towers-nél a feladatunk ezeknek a központoknak a folyamatos javítása, kezelése, melynek részei a DAS antennarendszerek, amelyek az irodaházakban teremtik meg a lefedettséget. Ezen a téren is nagyon fontos a zöldenergia, az áramszolgáltatókkal egyeztetve - tette hozzá.

A 4G-nél és az 5G-nél már az épülettulajdonos felelőssége, hogy a lefedettség hogyan jut be az épületbe. A magasabb frekvenciák terjedése viszont gyengébb, a téglafalon a térerő legfeljebb 20, a betonfalon a térerő 1 százaléka jut csak keresztül. Itt jönnek képbe a DAS antennák, amik ezt biztosítani tudják.

Ha a lefedettséget a mobilszolgáltató építené ki, azt csak a saját ügyfelei számára tenné meg, a DAS rendszerben viszont minden mobilszolgáltatónak rendelkezésre áll a lefedettség.

Referenciáink közé tartozik többek között az MVM Dome, az Etele Plaza, a Budapest One irodaház, a Szegedi Pick Aréna, de a Kimpton Hotel és BEM Irodaház is - összegezte a szakértő.

Fenntartható ingatlanok 2030: Üzemeltetés és hatások a jövőben

Nem aggódni kell, hanem azt nézni, mit lehet megtenni annak érdekében, hogy előrébb vigyük az ingatlanüzemeltetést. Ebben környezeti, etikai, morális, gazdasági és minőségi kérdésekre kell keresni a választ - hívta fel a figyelmet Győri Gyula, a CPI Facility Management Facility Management Directora.

Az 1970-es évek elején a Föld még el tudta tartani magát, a mai fogyasztások mellett viszont a túllövés napja Magyarországon 2024-ben július/augusztus fordulóján, az unióban májusban következett be. Ezt a megfelelő épületüzemeltetéssel is lehet javítani - tette hozzá, kiemelve, hogy pár év múlva remélhetőleg a pénzügyi vezetők mellett már technológiai vezetők is helyet kapnak majd. A karbantartási és pénzügyi kompetenciák, valamint a rugalmas alkalmazkodóképesség egyaránt fontos.

A költségeket összetetten kell vizsgálni, azok egymásra gyakorolt hatásait is figyelembe véve, pl. egy alacsonyabb karbantartási költséggel mennyit vesztünk az energián.

A környezeti hatásokat ellensúlyoznunk kell, kiemelten figyelve a hulladékkezelésre, de a digitális kompetenciákra is figyelni kell. Ehhez azonban továbbra is elengedhetetlen az emberi oldal, azaz a humán tőke, ami a megfelelő döntések által tudja elérni, hogy egy épület valóban fenntarthatóbb legyen az etikai szempontok figyelembevételével, haladva a „fair gazdaság irányába” - hangsúlyozta Győri Gyula.

Még mindig lehet hatékonyabban! - Üzemeltetés és energia

Mik a facility management legfőbb kihívásai? Mekkora probléma a szakemberhiány? - tette fel a beszélgetés szakértőinek a kérdéseket Vágó László, a NEO Property Services vezérigazgatója a LEO elnöke.

A közönség kétharmada szerint az épületüzemeltetésben a szakemberhiány ma a legfőbb probléma.

Egy régi autó egyszerűbb volt, mint egy mai, elvitt A-ból B-be, míg egy mai autó motorja az alacsonyabb fogyasztás elérése érdekében tele van mindenféle elektronikával. Annak érdekében, hogy egy épület fenntartható legyen, ott is sokkal bonyolultabb megoldásokat kell alkalmazni, mint a régi épületekben, ami az FM dolgát sem könnyíti meg - emelte ki Pál Péter, a Re-Energy ügyvezető igazgatója.

Nagyon kevés a képzett szakember, de a fizikai munkavállaló is. Sokan kénytelenek munka mellett tanítani az embereket, hogy megismerjék a modernebb házakat. Emellett a partnerekkel is hosszútávú kapcsolatokat kell kiépíteni, hogy ők is hajlandók legyenek ebbe invesztálni -hangsúlyozta Mikó Zoltán, a Future FM vezérigazgatója.

Sokan szenvedünk a munkaerőhiány problémájával, erre egyik megoldás az oktatás, a másik a szakma szerethetősége, a harmadik az, hogy ez megfelelő megélhetést biztosítson - tette hozzá Győri Gyula, a CPI Facility Management Facility Management Directora.

Szakember valóban kevés van, és a cégek jelenleg oktatóközpontokként működnek, ami probléma. Egy olyan világban keressük a válaszokat, amikben egyre kevesebb statikus, és egyre több dinamikus dolog van. A szakemberkérdés a tapasztalattal együtt jön - mondta el Gárdonyi Lóránd, a Porologis ingatlangazdálkodási -és ügyfélélmény igazgatója.

Energiamenedzsment

Pál Péter szerint az első kérdés, hogy az épület kiszolgálja-e a bérlői igényeket. A másik, hogy azt milyen minőségben teszi, azaz mennyi az üzemeltetési költség? Ha ez magas, az nem egy jó épület és sok esetben az energiafogyasztásnak van benne nagy szerepe. A szakmának olyan szerződéseket kell kötnie, ahol a partnereken számon tudja kérni az eredményeket. Ezt az épülettulajdonosoknak is be kellene látniuk - tette hozzá.

Gárdonyi Lóránd kiemelte, hogy a legjobb energia az el nem fogyasztott energia, ez ma még nem csak technológiai kérdés. Az energiaárak emelkedésével sokakban megjelent, hogy váltsunk modernebb eszközökre, de a fogyasztási szokások nem feltétlenül változtak. A jövőbeli fogyasztási szokások meghatározása után tervezzük meg az ahhoz szükséges technológiai megoldásokat az épületekben.

Mikó Zoltán elmondta, hogy a két évvel ezelőtti energiafélelem ma nincs velünk, miközben elkezdtünk odafigyelni a működési hatékonyságra.

Győri Gyula úgy véli, a jövő energiaellátása sokkal több lábon fog állni mint most, az időjárásfüggő energiatermelést ma még nagyon nehéz integrálni a rendszerbe. A jövő energiamixénél fontos, hogy azt a cégek megfelelően tudják felhasználni és rugalmasan tudják kezelni. Ez lesz az egyik legnagyobb kihívás.

Az ESG kérdései

Az ESG kérdésében Gárdonyi Lóránd a partneri rendszerek összekapcsolódásának fontosságát emelte ki, az egyéni felelősségvállalás helyett előtérbe kerül a „mi” felelősségvállalásunk, az, hogy az ESG a teljes értékláncon áthúzódjon. Győri Gyula szerint az ESG-t csak partneri együttműködésben tudjuk megvalósítani, míg Pál Péter szerint folyamatosan oda kell figyelni az emberi oldalra, amíg ezzel nem kezdünk el foglalkozni, nem lesznek jobb épületek.