Megrohanták a magyarok az olasz lakáspiacot - Az ország nagy része már olcsóbb, mint Budapest

Bő tíz évvel ezelőtt egy olaszországi lakás nagyjából háromszor annyiba került, mint egy magyar. Az azóta eltelt időben viszont az Európa-bajnok magyarországi lakásár-emelkedés és az olaszországi stagnáló lakásárak hatására a két ország árszintje nagyon hasonló szintre került. Ennek is szerepe van abban, hogy egyre több magyar dönt az olaszországi lakásvásárlás mellett. Az egyik legnépszerűbb terület a Magyarországhoz legközelebbi régió, Friuli-Venezia Giulia, melynek Trieszt a székhelye.

Egyre több a külföldi vásárló

Az utóbbi időben általában a híres 1 eurós házak kapcsán foglalkoztunk az olasz ingatlanpiaccal, ami jó indikátora volt annak, hogy az ország egyes részei az elnéptelenedéssel küzdenek, és ezen a fiatal külföldi letelepedők bevonzásával próbálnak segíteni.

Az ország más részei azonban piaci alapon is vonzzák a külföldi lakásvásárlókat. Ilyen térség például Friuli-Venezia Giulia, ahol az utóbbi években egyre több külföldi vásárló tűnik fel, köztük osztrák, amerikai, magyar és német állampolgárok, akik legtöbben Triesztben vagy Udinében vásárolnak ingatlant.

Egy a gate-away.com ingatlanportál adatai alapján készült felmérés szerint a külföldi vásárlók származási országát tekintve az osztrákok mutatják a legnagyobb érdeklődést, az összes megkeresés 15 százalékával, akiket az amerikaiak (14 százalék), a magyarok (12 százalék) és a németek (11 százalék) követnek, azonban

2023 és 2024 között a magyar vásárlók száma nőtt a legjobban, mintegy 45 százalékkal, de érdekes módon az ausztrál vásárlók száma is növekedést mutat.

Az ingatlanportál a legnagyobb érdeklődést a 0,5-1 millió euró (200-400 millió forint) közötti ársávban látja, de nincs sokkal lemaradva a 100-250 ezer euró (40-100 millió forint) és a 100 ezer euró (40 millió forint) alatti kategória sem. Emellett az 1 millió euró feletti luxuskategória iránti érdeklődés is emelkedik a külföldi vásárlók körében.

Felfedezték a régiót a magyarok

A tartomány jellemzője, hogy még pár évvel ezelőtt is elég alacsonyak voltak a lakásárak, így az amerikaiak és az osztrákok már tíz éve felfedezték maguknak ezt a régiót. Mostanra viszont a magyarok is megtalálták maguknak a tartományt, akiknek egyre gyakrabban segítenek ingatlant vásárolni – mondta el Nagy-Boros Noémi, az NB Solution Italy ingatlaniroda tulajdonosa.

A magyarok többsége egy-két szobás vagy valamivel nagyobb lakást keres, de vannak extrém esetek is. „Egy hölgy ügyfelem például Dél-Olaszországban 10 millió forint körüli büdzsével keresett lakást. Bár ez ott sem számít soknak, végül találtunk neki egy nagyon kicsi lakást tengeri kilátással. A másik végletet pedig az a szintén magyar ügyfelünk jelenti, akivel nemrég egy 3,5 millió eurós (1,4 milliárd forint) házat néztünk meg” – sorolta a szélsőséges példákat.

A legklasszikusabb azonban a 90 és 150 ezer euró (36-60 millió forint) közötti ár. Ezért egy másfél-kétszobás, közepes minőségű lakás kapható, amit mintegy 600 euróért (240 ezer forint) lehet kiadni havonta. A magyar ügyfelek 80 százaléka ezt keresi, nagyjából ekkora összeggel rendelkezik – tette hozzá, kiemelve, hogy mostanra más kelet-közép-európai országokból is vannak vásárlóik, a cégnél például egy lengyel kolléga is dolgozik.

A magyaroknak az osztrákoktól és a németektől eltérően két állandó lakcíme is lehet, így egy esetleges költözés után sem kell feladni a magyarországi lakcímüket. Ez például akkor fontos, ha valaki Olaszországban szeretne hitelt felvenni, ahhoz ugyanis olasz lakcím és egy ottani állandó munkahely is szükséges.

Lakásárak Olaszországban és Triesztben

Ahogy korábban említettük, Olaszország és Magyarország lakásárai mostanra nagyon hasonlók lettek egymáshoz, ami mindkét országban kicsivel 700 ezer forint feletti átlagos négyzetméterárakat jelent. Fontos ugyanakkor megjegyezni, hogy a magyarországi értéket nagyon erősen Budapest húzza felfelé, ugyanis a főváros országon belüli súlya sokkal nagyobb, mint Olaszországban a két nagy központé, Rómáé és Milánóé. 

Éppen ezért érdemes Budapest nélkül is megnézni a magyar átlagot, ami már valamivel alacsonyabb, 500 ezer forint alatti négyzetméterárakat eredményez. Így is igaz azonban, hogy extrém mértékű felzárkózás történt 2012 és 2024 között.

12 éve a magyar vidéki átlagos lakásár az olasz átlag 22 százalékán volt, 2024 első negyedévében elérte a 68 százalékot,

vagyis az átlag olasz lakás ma már a vidéki Magyarországról nézve sem elérhetetlen.

Míg egy olasznak Olaszországban a béréhez képest 12 év alatt jelentősen olcsóbb lett a lakásvásárlás (2012-ben a 2300 euró körüli átlagos négyzetméterárak mellé 2300 euró körüli bruttó átlagbér tartozott, 2023-ban pedig az 1800-1900 euró körüli átlagos négyzetméterárak mellé 2700 euró körüli bruttó átlagbér), addig egy magyarnak Magyarországon 2012-ben volt könnyebb lakást venni, amikor egy havi bruttó átlagbér nagyjából megegyezett egy négyzetméternyi lakás átlagárával. 2023-ban ez már csak 0,7 négyzetméterre volt elég.

Olaszországban - ahogy Magyarországon is - nagyok a lakásárakban mért területi különbségek. A legdrágább város Milánó, ahol 2 millió forint körüli négyzetméterárak a jellemzők, Bolzanóban 1,8, Velencében 1,75 millió az átlag, míg Rómában 1,2 millió forintos átlagos négyzetméterárakkal találkozhatnak a vevők.

A 20 régiót nézve itt is látványos az észak-déli különbség. Az Ausztriával határos Trentino-Alto Adige tartományban közel 1,3 millió forint az átlagos négyzetméterár, míg a déli Calabria és Molise tartományokban kevesebb mint 400 ezer forint.

Ez már magyar viszonylatban is kedvezőnek mondható, így az alábbi ábrán megnéztük, hogy a magyar régiók (külön vizsgálva Budapestet és Pest megyét) hol helyezkednek el az olasz régiók lakásáraihoz képest. Az talán kevésbé meglepő, hogy a sereghajtók között a jelentős drágulás ellenére is 4 magyar régió van, de Pest megye már a közepes árú olasz régiókkal vetekszik, mindössze 15-20 százalékkal olcsóbb, mint a Trieszt központú Friuli-Venezia Giulia régió.

Ennél is meglepőbb lehet Budapest árszintje, ami 935 ezer forintos átlagos négyzetméterárával a negyedik legdrágább olasz régió lenne.

Trieszt belvárosában a nagyon jó állapotú lakásoknak 3000 euró (1,2 millió forint) körül van négyzetmétere, de helyszín és állapot függvényében többségében 1000 és 2000 euró (400-800 ezer forint) közötti a négyzetméterár. 1000 euró alatt már nagyon rossz minőségűek a lakások, 2000 euró fölé pedig csak a kimondottan jó minőségű ingatlanok esetében megy a vételár – osztotta meg Nagy-Boros Noémi.

Jó befektetés egy olasz lakás?

A bérleti díjakra Olaszországban nagyon komoly szabályok vonatkoznak. A kiadást 21 százalékos adó terheli, de vannak kedvezmények, így előfordulhat olyan eset is, amikor 800-900 euró helyett 700 euróért jobban megéri a lakást kiadni az elérhető adókedvezmények miatt. Az egyes önkormányzatok adókedvezményekkel próbálják meg szabályozni a lakásbérleti piacot. Kerületenként meghatározzak az adókedvezményes kiadás minimum és maximum limitét, és aki eltér ezektől, azokra a lakáskiadókra magasabb adót vetnek ki. 

Az ingatlanok megtérülési ideje itt jellemzően kevesebb mint 18-20 év.

A már említett szabályozások miatt viszont kisebb a veszélye egy esetleges ingatlanlufi kialakulásának. Az ingatlanadó mértékét a földhivatal szabályai határozzák meg – világított rá az iroda tulajdonosa.

„Tapasztalataink szerint a lakásokat általában pár nap alatt ki lehet adni, de van, amikor több időt hagyunk, hogy többen megnézhessék azt. Ha pénteken feltesszük a hirdetést, hétfő délutánra már vannak jelentkezők, ami a város nagyszámú egyetemistájának is köszönhető” – tette hozzá.

Ingatlanközvetítés Olaszországban

Az ingatlanközvetítői rendszer Olaszországban kicsit más, mint Magyarországon. Szinte mindenki közvetítő segítségével értékesíti vagy adja bérbe a lakását, az ingatlanos szerepe a szabályok értelmezésében is nagy, ugyanis gyakran régiónként változnak a szabályok.

A közvetítők emellett más feladatokban is tudnak segíteni, „mi is tudunk például felújításra, festésre szakembereket ajánlani, és igény szerint a kiadás teljes folyamatát is tudjuk intézni, azaz ingatlankezeléssel is foglalkozunk. Van olyan ügyfelünk, aki azt kéri, hogy kéthavonta nézzünk rá a lakására, a teljes üzemeltetéstől kezdve a takarításon, kiadáson, vendégváráson át mindennel foglalkozunk, akár a számlák befizetésével is” – mondta el Rozsnyai-Porpáczy Anett, az iroda munkatársa.

Magyarországtól eltérően Olaszországban nemcsak az eladó, hanem a vevő is fizet az ingatlanközvetítőnek. Az ingatlaniroda alapos jogi átvilágítást végez: ellenőrzi az ingatlan dokumentációját, megvizsgálja a korábbi adásvételek szabályosságát, és garantálja az ingatlan forgalomképességét. Ez a tevékenység különösen értékes lehet többszáz éves ingatlanoknál, ahol a dokumentumok valóságos történelmi kincsestárat jelenthetnek. Fontos megjegyezni, hogy Olaszországban az ingatlanközvetítés szigorúan szabályozott szakma, csak megfelelő képesítéssel rendelkező szakemberek végezhetik a tevékenységet.

A közjegyzői díjakat szintén a vevő állja, ami több tételből tevődik össze: illetékből, adókból és a közjegyző munkadíjából. Az illeték mértéke ingatlan kataszteri értékétől függ, és nem a vételártól, míg a munkadíjat a közjegyzők szabadon határozhatják meg.

A közjegyző szerepe kulcsfontosságú az adásvételi folyamatban. Az ingatlanközvetítőtől kapott dokumentumokat ellenőrzi, majd lebonyolítja a szerződéskötést. A közjegyző az olasz államot képviseli, és feladata biztosítani, hogy az ügylet minden szempontból megfeleljen a hatályos jogszabályoknak.

A nem olasz anyanyelvű vásárlóknak további költségekkel kell számolniuk. Ezek közé tartozik a tolmácsolás, a fordítás és az olasz-magyar nyelven értő tanú díja. Ezek a szolgáltatások elengedhetetlenek a jogszerű ügyintézéshez.

Egyedi megoldások: életjáradék és „rent to buy”

Az olasz piacon vannak a magyarhoz hasonló és attól eltérő megoldások is. Ahogy Magyarországon, úgy Olaszországban is beszélhetünk életjáradékról, amikor a lakást úgy értékesítik, hogy a jelenlegi tulajdonos élete végéig ott lakhat.

„Olaszországban ez gyakoribb, mint Magyarországon, de általában annak ajánljuk csak, aki legalább 20 évben tud gondolkodni, ugyanis Olaszországban az egyik legmagasabb a születéskor várható élettartam a világon” - világított rá Rozsnyai-Porpáczy Anett.

Olaszország drágább városaiban emellett elterjedt az amerikai piacon is működő „rent to buy" konstrukció, amikor a vevő a vásárlást megelőzően bérlőként költözik a lakásba, havonta egy meghatározott díjat fizet, melynek eredményeként 10-15 év múlva lesz teljesen az övé a lakás.

Végül érdemes pár szót szólni az új építésű lakásokról, amiben Olaszország még Magyarországnál is rosszabbul áll. 2023-ban tízezer főre vetítve kevesebb mint 20 lakás épült.

Éppen ezért nagy szerepe lenne a felújításoknak, de lakossági szinten még kevesen ismerték fel az energiahatékonyság előnyeit. Az állam éppen ezért különböző támogatásokkal próbálja a felújításokat ösztönözni, bizonyos esetekben például adókedvezményt nyújt.

A címlapkép illusztráció. Címlapkép forrása: Getty Images

A jelen írás nem minősül befektetési tanácsadásnak vagy befektetési ajánlásnak. Részletes jogi információ