Összegyűjtöttük: minden, amit a lakásáfáról tudni érdemes

Előzmény

2015 szeptemberében lehetett először hallani róla, hogy a kormány nyitott az új lakásokra vonatkozó áfa csökkentésére, bár ekkor még feltételes módban beszéltek róla. A ingatlanpiac különböző szereplői ekkor már nagyon szorgalmazták az enyhítést, a műszaki követelmények, valamint az építési költségek is emelkedtek, így a korábbi négyzetméterárakon már nem érte meg lakást építeni a fejlesztőknek. Főleg igaz volt ez a vidéki és a főváros külső területeire, ahol bevételek gyakorlatilag még a költségeket sem fedték le, így 2014-ben például 8360 új lakást építettek, míg ez a szám a válság előtti évben 36 ezer volt.Parlament megszavazta: 2016. január 1-től 5%-ra csökken a lakásáfa.

2015. december 15-én megszavazták, hogy 27 százalékról 5 százalékra mérséklődjön az új építésű lakóingatlanok forgalmi adója a 2016-2019 közötti négy éves időszakban. A kedvezményes kulcs nem a teljes építkezési folyamatra, hanem csak az értékesített lakásoknál, a végső árban érvényesül, továbbá a törvény egy felső korlátot is szabott a lakások méretében:

• Többlakásos lakóingatlanok esetében maximum 150 négyzetméteres hasznos alapterületű lakásokra.
• Egylakásos lakóingatlanok esetében (pl. családi házak) 300 négyzetméteres hasznos alapterületű lakásokra.

A kormánynak lényegében három célja volt a csökkentett áfával, egyrészt, hogy hozzájáruljon a lakáspiac élénkítésén keresztül a gazdasági növekedés fellendítéséhez, másrészt a foglalkoztatás bővítéséhez, harmadrészt pedig az otthonteremtési esély növeléséhez. A számokat tekintve pedig egyértelmű, hogy nemcsak a fejlesztők és a vásárlók jártak jól a csökkentéssel, hanem a kormány is. A Portfolio számításai szerint a 2014-es 8 ezer épített új lakás utáni adóbevételek szintje már úgyis elérhető, ha csak 3 ezerrel több lakást építenek a kedvezményes adózás mellett. A csökkentés költségvetési hatása tehát hamar pozitívvá vált, köszönhetően az élénk beruházási aktivitásnak és így a bérjárulékoknak, a jövedelemadóknak, jövedéki adóknak, stb.

Gömb Ház - további információért kattints a képre!

Mindezzel párhuzamosan

Szintén 2016. január 1-től jelentős módosítás történt a CSOK-ban, amellyel a háromgyermekes családok már 10 millió forintos, míg a kétgyermekesek 2,6 millió forintos vissza nem térítendő támogatást igényelhettek új lakás vásárlása esetén. Bár az áfacsökkentés miatt elméletileg a már futó újlakás-projektek esetében az áraknak csökkenniük kellett volna, 2016-ban még olyan alacsony volt a kínálat az új lakásokból, hogy a CSOK bővítés bejelentése után, a megnövekedett érdeklődést látva az árak felfelé kezdtek el mozogni. Így lényegében a kismértékű kínálat, és a megnövekedett kereslet kioltotta az áfacsökkentés hatását.

Következmény 1: A fejlesztők "lenyelték" a csökkentést

A megnövekedett érdeklődés és a lassan beinduló építkezések tehát elérték, hogy az a kevés fejlesztő, aki a piacon volt, az árakban is reagált a túlkeresletre. Bár egyre többen léptek a fejlesztések útjára, a magas kereslet felszívására ez nem volt elegendő, ami azt eredményezte, hogy a CSOK bővítésével nemcsak a vásárlók jártak jól, de a fejlesztők is nagyot nyertek. Az áfacsökkentés korai eredményei tehát emelkedést hoztak az új lakások áraiban, nyereséges beruházásokat a fejlesztőknek, ami pedig egyre több és több építkezést generált.Következmény 2: Minden felgyorsult

A kedvezményes áfa bejelentése után szinte felrobbant az újlakás-piac. Év végére számos új fejlesztést jelentettek be, a vásárlók pedig kapkodtak a lakások után, mindezzel párhuzamosan természetesen az árak is folyamatosan meneteltek felfelé. A gyors fellendülés pedig félelmeket is elindított a piacon, kérdéses volt, hogy a telekárak mennyivel fognak emelkedni a rengeteg új fejlesztés bejelentésének hatására, illetve sokan attól is tartottak, hogy megjelennek újra olyan fejlesztők, akik végül félbehagyják a projektet különböző forráshiányból fakadó problémák miatt.Következmény 3: A munkaerőhiány lett az egyik legnagyobb gond

A 2017-es évtől már érezhető volt, hogy a megnövekedett építőipari igényeket sem a munkaerő, sem az anyagok nem tudják kiszolgálni. A bérek és az építési költségek erős emelkedése pedig tovább nyomta felfelé az új lakások árait, így a kedvezményes áfa egy további közvetett hatása az volt, hogy a megnövekedett építési kedvet és az ehhez társuló kapacitáshiányt csak további áremeléssel tudták a fejlesztők kompenzálni. Így jelentek meg később a "horrorsztorik", melyekben egyre több csalódott vásárló számolt be arról, hogy a fejlesztő csak több milliós ráfizetés esetén hajlandó befejezni a lakás építését, a megnövekedett építési költségekre hivatkozva.További érdekessége az egy évvel korábbi piaci hangulatnak, hogy az általunk megkérdezett szakértők több mint 80 százaléka nem a lakásáfát tartotta a legnagyobb veszélynek a lakáspiacon, ugyanis arra számítottak, hogy az 2019 után is 5 százalék marad.

Mit látunk most?

A korábbi áfával kapcsolatos pozitív várakozásokat egyre inkább felváltotta a bizonytalanság némi bizakodással, hogy a kormány részéről mégis érkezik bejelentés a hosszabbításról. A pénzügyminiszter mostani szavai alapján azonban arra lehet következtetni, hogy nincs szó a hosszabbításról, így azok a fejlesztők, akik eddig még nem álltak neki a projektnek, nagy bajban lehetnek a 2019. év végi befejezéssel. A vásárlók oldaláról sem tűnik szerencsésnek a szűkös határidő, a fizetési struktúra átütemezésével nőhet a vásárlók kockázati kitettsége.Szerdán külön videóban elemeztük ki alaposan a várható hatásokat:

• Címkék:
• pénzügyminiszter,
• ingatlan,
• lakásáfa,
• áfacsökkentés