Mi lesz a lakásárakkal 2021-ben? – Konkrét számokat mondtak a szakértők

A tavaszi hirtelen jött bizonytalanság ellenére meglepően pontos volt az általunk akkor megkérdezett szakértők budapesti lakásárakkal kapcsolatos előrejelzése. Március végén a szakemberek átlagban azt mondták, hogy szeptemberig 7 százalék körül lehet a fővárosi lakásárak csökkenése. Bár még mindig csak a második negyedévet látjuk pontosan, de ez alapján mind az MNB, mind a KSH ehhez nagyon hasonló mértékű árcsökkenésről számolt be. A kérdés az, hogy vajon a csökkenő trend 2021-ben is folytatódik-e.

Mi lesz a lakásárakkal 2021-ben?

A felmérésünkben ezúttal kizárólag Budapestre fókuszáltunk és arra voltunk kíváncsiak, hogy vajon 2021 első negyedévének végéig, valamint 2021 év végéig milyen árváltozások jöhetnek a fővárosi lakáspiacon a panel-, a tégla és a családi házak esetén, és hogy változhatnak a bérleti díjak és a tranzakciószámok.

• Budapesten belül a családi házak kategóriája az, ahol a többség már nem számít további árcsökkenésre. Itt 2021 áprilisáig stagnálás, a jövő év végére pedig néhány százalékos áremelkedés is elképzelhető.
• A paneleknél azonban tavaszig még további 3-4 százalék körüli árcsökkenés jöhet, amit egy legalább jövő év végéig tartó stagnálás vehet át.
• A tégla lakásoknál minimális, 1-2 százalékos leértékelődésre számítanak a szakértők tavaszig, de utána is inkább stagnálást, mint áremelkedést vetítenek előre.
• A bérleti díjakban tavaszig még jöhet egy 2-3 százalék körüli további csökkenés, de amint a járványhelyzet javul, 2021 végéig 4-5 százalékkal felfelé korrigálhat a piac, vagyis a mostani szintekhez egy év múlva is nagyon hasonló lehet a helyzet.

Összességében elmondható, hogy a várakozások szerint 2021 sem a lakásárak szárnyalásáról fog szólni, ugyanakkor további jelentős visszaesésre sem kell számítanunk. Az elmúlt 7 év áremelkedésének viszonylatában ez akár még jót is tehet a piacnak, egy időre kiszámíthatóbbá téve a várakozásokat. Fontos azonban megjegyezni, hogy a járvánnyal kapcsolatos bizonytalanság továbbra is erősen jelen van. Ami pedig a keresletet illeti, 2021-ben a várakozások szerint országosan 133 ezer adásvétel valósulhat meg, ez szintén nagyon hasonló az idei évhez, de továbbra is elmarad a 2019-es 150 ezer, vagy a 2018-as 160 ezer körüli értékektől.

Lakásépítések

A lakásépítések terén 2020 a nagy kormányzati bejelentésekről szólt. Először csak a rozsdaövezetekre tervezték bevezetni a kedvezményes, 5 százalékos áfát, majd ősszel bejelentették, hogy bizonyos méretkorlátok mellett szinte az összes új lakásra visszajön a kedvezményes áfa, a rozsdaövezetekben pedig a 0 százalékos áfa bevezetésének szabálya is kidolgozás alatt áll. Emellett többféle elemmel bővült a családtámogatások köre, ami leginkább a lakásfelújításra terjed ki. Ennek részleteiről az alábbi cikkekben írtunk részletesen:

Ami az új lakások árát illeti, tavaszig egyértelműen stagnálásra számítanak a szakértők, 2021 végéig pedig egy enyhe, 2 százalék körüli emelkedésre. Becslésünk szerint idén 16-18 ezer között lehetett az átadott új lakások száma. A megkérdezett szakértők a kormányzati intézkedések ellenére sem várnak ennél többet jövőre, a válaszadók átlaga 17 ezerrel számol, de 2022-re is csak 18 ezer lakásátadására számítanak.

Milyen típusú ingatlanokra lesz a járvány után a legnagyobb kereslet?

• „A járvány kifutásával (talán tavasztól) újra nagyobb hangsúlyt kapnak a belvárosi, városi lakóingatlanok.”
• „A járvány után országosan mindenhol emelkedni fog a kereslet, főként az új lakások és a pár millió forintból felújítható ingatlanok iránt.”
• „Az új támogatási rendszer miatt a felújítandó lakások és családi házak iránt erősödhet az érdeklődés.”
• „A jó lakások iránt most is élénk a kereslet, de a járvány után a rosszabb minőségűek iránt is erősödhet.”
• „A nagy iparvárosokban tovább élénkülhet a kereslet az új építésű társasházi lakások iránt, a fővárosban az új építésű lakások, az agglomerációban és a Balaton környékén pedig a családi házak lehetnek keresettebbek.”
• „A balatoni régió nyertese lehet a következő időszaknak, ezen kívül élénk forgalomra számítok a megyeszékhelyeken, megyei jogú városokban és azok agglomerációs területein is.”
• „A nagyvárosok környezetében - munkahelyek nagy száma miatt - a lazább beépítésű, és minőségi otthont kínáló területek kerülnek előnybe.”
• „Idén a nagyobb életteret biztosító és jó lokációjú lakások iránt volt magasabb az érdeklődés, az agglomerációs területek felértékelődtek és ez várhatóan 2021-ben is folytatódni fog, de a gazdasági helyzettől függően akár újra erőre kaphatnak Budapest belvárosi és az egyetemi nagyvárosok lakásai is. Az otthonteremtési támogatások pedig az új építésű lakások iránti keresletet erősíthetik.”

Mi lesz a járvány után?

A többség úgy véli, hogy a járványt követően a befektetők ismét nagyobb számban fognak megjelenni a piacon, de a külföldi vásárlók és a hitellel vásárlók számában is enyhe növekedés jöhet. Ennek ellenére a szakértők megosztottak abban, hogy ez azonnali áremelkedéshez fog-e vezetni. Abban nagyjából mindenki egyetért, hogy ha a turizmus helyreáll, akkor a belvárosban azonnal megemelkednek a bérleti díjak, de ez korántsem biztos, hogy 2021-ben megtörténik. A családtámogatási intézkedések pozitív hatását pedig a kivitelezői kapacitások hiánya, a magasabb műszaki követelmények és a gyenge forint árnyalja, így a Portfolio-nál összességében arra számítunk, hogy 2021 mind az árak, mind a lakásépítések száma, mind a bérleti díjak alakulása terén a stagnálás éve lesz.

A felmérésben az alábbi szakértők vettek részt: Balla Ákos - Balla Ingatlan, Balogh László - Ingatlan.com, Benedikt Károly - Duna House, Incze Zsombor – Takarék Csoport, Kiss Ákos – Property Market, Kricsfalussy Tamás - Metrodom, Sápi Zoltán - Budapesti Lakáspiaci Riport, Valkó Dávid - OTP Jelzálogbank és a Portfolio Ingatlan csapata

Címlapkép forrása: Getty Images