
Csakhogy a helyzet nem ilyen egyszerű. Az építőipari alapanyagok árában az elmúlt másfél évben komoly emelkedés mutatkozott, jelenleg is hatalmas a volatilitás. A lezárások után kibontakozó keresleti és kínálati sokk számos alapanyagnál az árak duplázódásához vezetett, és a kockázatok most már a Ukrajna orosz lerohanása miatt is ismét az emelkedés irányába mutatnak. Ez drasztikusan növeli az ingatlanfejlesztők költségeit, és nem világos, hogyan ezt miként tudják érvényesíteni az eladási áraikban.
Ebben a helyzetben nem az a kérdés, hogy van-e haszna az ESG-szemléletnek az építőiparban, hanem az, hogy ki fizeti meg a fenntarthatóság árát.
A fenntarthatósági szempontok érvényesítése ugyanis az építőipari kivitelezésben és üzemeltetésben is addicionális költségeket jelent, és egyáltalán nem világos, hogy ezt a vásárlók vagy a bérlők hajlandók-e megfizetni.
Ebben az értelemben elválik egymástól a zöld minősítés haszna és hozama. A haszon nyilvánvaló és az ESG (környezeti, társadalmi, vállalatirányítási) szempontok szerint jól leírható. Az épített környezet energia felhasználása adja a globális CO2 kibocsátás 40 százalékát, vagyis ennek bármilyen csökkentése komoly hatással van az összes kibocsátásra. Ami a társadalmi szempontokat illeti, épületeink, az általuk teremtett lokális közösségi terek és szolgáltatások nagyban meghatározzák az életminőségünket. Vállalatirányítási szempontból nem elhanyagolható a szektor átlátható működése, az építési szabályok betartása és a biztonsági szempontok maradéktalan érvényesítése. Mindent egybevetve a haszon egyértelmű, még ha valójában és érzékelhetően csak hosszú távon érvényesül.
Nem biztos azonban, hogy a jövőbeli hasznok mai költségei érvényesíthetők az értékesítési árakban és a bérleti díjakban.
A bérlő értelemszerűen hajlandó valamivel többet fizetni egy adott bérleményért, ha tudja, hogy annak üzemeltetési költségei és rezsidíja az ESG szempontokat figyelembe vevő tervezés és kivitelezés miatt alacsonyabbak, mint az átlagos költségek. Irodák, logisztikai központok, és ipari épületek üzemeltetői a megmondhatói ugyanakkor, hogy a vevők, vagy a bérlők leginkább megosztani akarják ezeket a mégoly kézzelfogható hasznokat is, semmint kifizetni, vagyis olyan árban gondolkodnak, ami nem kompenzálja teljes egészében az eladót vagy bérbeadót a magasabb bekerülési költségekért.
Ennél is bonyolultabb a helyzet, ha fejlesztő a fenntarthatóság oltárán olyan többletköltségeket vállal, amik nem hoznak közvetlen hasznot a vevőknek. Az ingatlan szektor CO2 kibocsátásának 25 százalékát ma a kivitelezés teszi ki, a fennmaradó 75 százalék a teljes élettartam alatti üzemeltetésből származik.
Ha a szektor kibocsátásnak negyedéért felelős ingatlan fejlesztést tekintjük, akkor olyan alapanyagok beépítésével találjuk szemben magunkat, amelyek előállítása kifejezetten nagy CO2 kibocsátással jár, és mai tudásunk szerint nem pótolhatók más alapanyagokkal. Bill Gates mondta egyszer a klímavédelemmel kapcsolatban, hogy a cementgyártásban legfeljebb gyűjteni és tárolni lehet a keletkező széndioxidot, de ez az eljárás 75-140 százalékkal növelné a cement előállítási költségét.
Csakhogy a végtermék így is úgy is cement, vagyis ezek a kiadási többletek a vevők vagy bérlők számára nem bírnak közvetlen értékkel, legfeljebb eszmei értékük van. Erősen kérdéses azonban, hogy ha az ingatlan tulajdonosa igazolni tudja, hogy az épület ilyen alapanyagok felhasználásával készült, akkor is kérdés marad, hogy a bérlők hajlandók-e mondjuk egy átlagos A kategóriás iroda 15-16 eurós bérleti díja helyett 17-18 eurót fizetni azért a tudatért, hogy mindent elkövettek a klímaváltozás elkerülése, vagy a társadalmi kohézió növelése érdekében.
E hajlandóság hiányában a fejlesztők és a kivitelezők költségtöbbletének egy része kizárólag a finanszírozási oldalon térülhetne meg. Ez már ma is számottevő tényező a szektorban, de arról nincs szó, hogy ez a tétel képes lenne lefedni a haszon és a hozam közötti különbözetet. Iparági szereplőkkel beszélgetve azt tapasztaljuk, hogy a zöld és a nem zöld beruházások finanszírozási költségei közötti különbség nő ugyan, de még mindig nem annyira a fizetendő kamatokban mutatkozik meg, az előnyök inkább a forrásokhoz való hozzáférésben, az eljárások egyszerűségében, vagy a hosszabb futamidőkben érhetők tetten.
Ilyen körülmények között kisebb csoda, hogy számos hazai fejlesztés messze megugorja az építési szabályok által előírt energiahatékonysági és egyéb fenntarthatósági paramétereket. Azok a nagy fejlesztők és kivitelezők, amelyek zöld finanszírozásra pályáznak jellemzően az előírásoknál sokkal jobb paraméterekkel rendelkező épületeket terveznek és építenek fel annak reményében, hogy azt idővel a piac is hajlandó lesz megfinanszírozni.
Az épített környezet szén-dioxid-kibocsátásának 75 százalékáért felelős ingatlan üzemeltetésben ennél is bonyolultabb a helyzet. A Global Alliance for Buildings and Construction (Global ABC) 2019-ben arra jutott, hogy az épületek építésével és üzemeltetésével járó, a globális CO2 kibocsátás 40 százalékáért felelős épített környezet energia felhasználása érdemi beavatkozások hiányában 2060-ra 50 százalékkal emelkedhet.
Ma Európában az épületek alig 25 százaléka tekinthető energiahatékonynak, azaz 75 százaléka már most rekonstrukcióra szorul,
de nem tévedünk nagyot, ha azt gondoljuk, hogy 10-25 éves időtávon egészen mást fogunk érteni energiahatékonyságon, mint ma, vagyis a most elvben megfelelő 25 százalék zömével is kell valamit kezdeni a nem is olyan távoli jövőben.
Mi fogja motiválni ezeket a fejlesztéseket? Nos, a legkézenfekvőbb válasz az energiaár. Az európai energiaár emelkedés nyomán azt tapasztalhatjuk, hogy egyre több ingatlantulajdonos és bérlő gondolkodik el a rezsiköltségek e szeletének módján, sokan vesznek fel, és még többen keresnek olyan menedzsereket, akiknek feladata kifejezetten az energiaköltségek leszorítása és az energiabiztonság megteremtése. Emellett erős motivációs erővel bír a finanszírozás oldal és a hatósági előírások.
Ennek ellenére a fenntarthatósági haszon és az elérhető hozam közötti olló becsukásához olyan szélesebb körű együttműködésre lesz szükség, amiben nemcsak a hatóságok, a fejlesztők, kivitelezők, üzemeltetők és finanszírozók vesznek részt, de a végső felhasználók – vevők és bérlők – is szerepet vállalnak.
A szerző a KPMG ingatlan tanácsadásért felelős vezetője.
Címlapkép: Getty Images
Kemény üzenetet küldött Trump a Microsoftnak: azonnali lépést sürget az elnök
Elfogadhatatlannak tartja a cég egyik vezetőjét
Megszólaltak a szakemberek: hatalmas bajba kerül Európa, ha így megy tovább
Sokasodnak a problémák.
Elkészült a világ legmagasabb hídja: videón a monumentális szerkezet
Át is adták a forgalomnak.
Záporoztak a drónok Kijev felett: teljes házsorok megsemmisültek a fővárosban
Az eddigi egyik legsúlyosabb csapást mérte Oroszország.
A magyar csúcséttermek titkai: mi kerül 120 ezer forintba egy vacsorán?
A Portfolio Business Podcastban Harmath Csabával, a Gault&Millau étteremkalauz chief inspectorával beszélgettünk.
Újból érvénybe léptek a szankciók Irán ellen a nukleáris program miatt
Nukleáris fegyver előállítása lehet Irámn célja.
Harari szerint Putyin fő célja megbukott, Ukrajna megnyerheti a háborút
Az ukrán hadsereg Európa legerősebb védelmi vonala Oroszországgal szemben.
A Vaslady ébredése
Batman, Spiderman, Iron Lady. Mintha Thatcher valami szuperhős lenne a Marvel univerzumból, akinek az a szuperereje, hogy soha "nem hátrál meg". Meg azt mondja: "ha a mértéktelen [állami] költek
Clorox Company - elemzés
Kereskedési célpontokat keresgéltem, most éppen a magas ROIC, az elfogadható osztalékhozam és a chart alapon jó beszállási lehetőségek voltak a legfontosabb szempontjaim. Így találtam rá a C
A kertészkedés egészséges, és nem csak a friss zöldségek miatt
Friss kutatások szerint már heti két és fél óra kertészkedés is elegendő lehet ahhoz, hogy csökkentsük a túlsúly, a magas vérnyomás, a cukorbetegség és más egészs
Agrárgazdaság átadása: a generációváltás és a vagyontervezés kulcsa az agráriumban
Az agrárgazdaság átadása az elmúlt években az agrárium egyik legaktuálisabb kérdésévé vált. A rendszerváltás idején önálló gazdálkodóvá vált generáció mára elérte vagy hamarosan

Magyar ingatlanpiac: hórukk országban mérsékelt verseny
A héten Zsolt pihenőt kapott, Balázs és Ádám pedig Tibor Dávid Masterplast CEO-val beszélgetett a magyar ingatlanpiac évtizedes kérdéseiről. Dögunalmas szakmai adásunkban szó lesz a... The p

Külföldre költözés matematikája
Hamarosan itt a választás, ilyenkor sokan szokták megfogadni, hogy valamilyen eredmény esetén emigrálnak. Ezeket általában nem kell komolyan venni, valószínűleg üres lenne az ország, ha tényl
A baby boomer generáció gazdasági jelentősége
Kulcsszereplők a jövő gazdasági növekedésében.
Megnyílt a biogáz-kassza: 40 milliárd támogatás kerül szétosztásra
A most megjelent felhívás a biogáz- és biometán-projektek teljes értékláncát támogatja: az alapanyag-logisztikát és tárolást, az előkészítést, a fermentorokat és gázkezelést, valamint


Planet Budapest 2026 – Régiónk leglátványosabb fenntarthatósági kiállítása várja a jelentkezőket (x)
Kapcsolatépítés, üzleti lehetőségek.
Tőzsdei túlélőtúra: Hogyan kerüld el a leggyakoribb kezdő hibákat?
A tőzsdei vagyonépítés során kulcsfontosságú az alapos kutatás és a kockázatok megértése, valamint a hosszú távú célok kitűzése és kitartó befektetési stratégia követése.
Tőzsdézz a világ legnagyobb piacain: Kezdő útmutató
Bemutatjuk, merre érdemes elindulni, ha vonzanak a nemzetközi piacok, de még nem tudod, hogyan vágj bele a tőzsdézésbe.
A magyar mezőgazdaság életben maradása múlik ezen: víz nélkül nem fog menni
Túl sok függ az időjárás szeszélyeitől.
Ismét téma a nyugdíjemelés: kik kaphatnának sokkal többet havonta?
Mi az a minimálnyugdíj, és hogy lehetne hatékonyan alkalmazni?
Semmi sem állítja meg a forint dicsőséges menetelését?
Lehet még erősebb a hazai fizetőeszköz?
