Otthon Start, fenntarthatóság és piaci stratégiák – így látja a jövőt Jellinek Dániel, az Indotek vezetője

Szeptemberben elindult az Otthon Start program, amely az elmúlt évek egyik legfontosabb intézkedése a hazai lakáspiac élénkítésére. Ingatlanfejlesztőként hogyan értékelik a programot? Hogy látják, milyen hatással van az ingatlanpiaci befektetők stratégiájára és a beruházások ütemezésére?

Az Otthon Start program jelentősége kiemelkedő, hiszen Magyarországon az elmúlt évtizedekben az egy főre jutó új lakások száma nagyon alacsony volt, úgyhogy van mit behoznia a piacnak. A program 1,5 millió forintos négyzetméterárig nyújt támogatást, ez az ingatlanpiaci fejlesztők számára egyfajta iránymutatóként is működik, ehhez igyekeznek most igazodni. Ez részben szabályozza az árakat, részben pedig ösztönzi, hogy a keresletnek megfelelő lakástípusokat kínáljanak.

A támogatott lakások iránti élénkülő kereslet pedig közvetetten az egész lakáspiac aktivitását növeli,

hiszen a támogatott kategóriából származó bevételeket az eladók gyakran magasabb árszínvonalú ingatlanra költik. A kormányzat ezzel párhuzamosan a lakásépítések felgyorsítására is törekszik. Az engedélyezési folyamatok egyszerűsítése, a rozsdaövezeti projektek kedvezményezése és a nagyobb beruházások kiemelt státuszba helyezése elősegíti, hogy a tervezett projektek hatékonyabban és kiszámíthatóbban valósuljanak meg. Nem minden projektünknél tartható a 1,5 millió forintos négyzetméterár, az engedélyezési folyamatok egyszerűsítése mégis arra ösztönzött, hogy számos ipari vagy rozsdaövezeti területet előre vegyünk a fejlesztési terveinkben. 

A fellendülés elsősorban a városi ingatlanokat érinti, vagy a vidéki ingatlanok esetében is tapasztalható? Mi határozza meg, hogy egy ingatlanfejlesztő hol tud sikeres lenni?

A fejlesztéseink központja elsősorban a főváros, ugyanakkor vidéki helyszíneken is aktívak vagyunk. Fejlesztőként célszerű minden esetben arra törekedni, hogy a beruházások szervesen illeszkedjenek a helyi környezethez, és valódi hozzáadott értéket teremtsenek a közösség számára. Ez azt jelenti, hogy nem pusztán egy új épületet helyezünk el, hanem igyekszünk kapcsolódni a környék meglévő szövetéhez, valamint olyan infrastrukturális elemeket létrehozni, amelyek szélesebb körben is hasznosíthatók – például parkokat, játszótereket, járdákat vagy átjárási lehetőségeket.

Fontosnak tartom az önkormányzatokkal való szoros együttműködést is. Sok esetben közösen dolgozunk azon, hogy a lakóparkokhoz kapcsolódóan más fejlesztések is megvalósulhassanak, például óvodák, iskolák, rendelők vagy egyéb közösségi intézmények felújítása. Természetesen az együttműködés mértéke önkormányzatonként eltérő lehet, de általánosságban elmondható, hogy

mind a vidéki, mind a fővárosi önkormányzatok nyitottak a párbeszédre.

Ha figyelembe vesszük a helyi szempontokat, a közös munka jellemzően előremutató és eredményes.

Azok, akik a program révén jutnak hitelhez, egy jól körülhatárolható csoportot képviselnek, megvannak a saját jellemző igényeik, elvárásaik egy lakásvásárlás esetén. Milyen lakásokat keresnek az Otthon Start programot választó vásárlók? Milyen szempontok számítanak a leginkább?

Az ár továbbra is meghatározó tényező, ugyanakkor a vásárlói preferenciák jelentősen változtak a korábbi évekhez képest. A programot főként első lakást vásárló fiatalok veszik igénybe, számukra például a parkolóhely kevésbé lényeges, mert ritkán használnak autót. Ezzel szemben a tágasabb szobák, a praktikus alaprajz és a gyerekszoba elhelyezése, mérete, kapcsolódása a szülői hálóhoz egyre jobban számít. Szinte mindig 

az első kérdések között szerepel, hogy mennyibe fog kerülni a fenntartás, és milyen energiaforrást használ a lakás,

ami teljesen érthető, hiszen a rezsi és a fenntartás komolyan befolyásolja a mindennapi életminőséget. Minden projektünkben kiemelt figyelmet fordítunk az energiahatékonyságra és a fenntartható megoldásokra, optimalizáljuk a benapozottságot, nyáron redőnyökkel védünk a túlmelegedés ellen, minden lakás klímaelőkészítést kap, a közüzemi költségek egyénileg mérhetők, és a lehető legkörnyezetbarátabb fűtési-hűtési technológiát alkalmazzuk. Ezeknek az igényeknek a változását folyamatosan figyeljük, és beépítjük a termékfejlesztésbe, hogy valóban a célcsoport igényeire szabott lakásokat kínáljunk. 

Az Indotek portfóliója meglehetősen diverzifikált, a lakó- és irodapiac mellett számos szegmensben jelen vannak. Hogyan alakult a portfólió bővítése, mik a stratégiai szempontok és fejlesztési irányok?

Az Indoteknél jelenleg közel 10 ezer lakás előkészítése zajlik, amelyek különböző fázisban vannak – előkészítés, előértékesítés vagy kivitelezés alatt. Ebből 5-6 projekt már aktívan az építkezés vagy előértékesítés időszakába lépett, ami körülbelül 3000 lakást jelent. Ezek többségét 1,5 millió forintos négyzetméterár alatt tervezzük értékesíteni. Ugyanakkor igyekszünk arra is figyelni, hogy egyetlen eszközosztályban se legyen túl nagy a cégcsoport allokációja, így mérsékelve a piaci kockázatokat. A lakóingatlanfejlesztésen kívül raktárak, logisztikai- és ipari ingatlanok, szállodák, munkásszállók, bevásárlóközpontok és retail parkok terén is aktívak vagyunk. 

Mindig is olyan eszközöket kerestünk, amelyek kedvező ár-érték arányt képviselnek. Jellemzően akkor vásárolunk, amikor mások inkább eladnak, és akkor értékesítünk, amikor a piac többsége vásárolna. Ezt anticiklikus stratégiának is nevezik, de mi inkább úgy fogalmazunk, hogy

felismerjük azokat a lehetőségeket, amelyeket mások esetleg figyelmen kívül hagynak, majd ezeket újrapozícionálva, „leporolva” teremtünk értéket.

Klasszikus példa erre, amikor egy régi, rossz állapotú ipartelepben nemcsak a kockázatot, hanem a potenciált is meglátjuk. Bizonyos részeit, elemeit felújítjuk vagy bérbe adjuk, majd a későbbiekben, akár bontás után egy lakóprojektet indítunk a területen. Emellett sokszor inkább olyan ingatlant vásárolunk, amely már a megvétel pillanatától cashflow-t termel – például bérleti díjakból –, ahelyett, hogy egy üres telket szereznénk meg. Így az ingatlan fenntartja magát mindaddig, amíg meg nem kapjuk az építési engedélyt, vagy amíg az adott lokáció valóban vonzóvá nem válik a fejlesztések számára. Ez hosszú távon stabilitást és rugalmasságot biztosít a portfóliónk kezelésében.

Két kiemelt fejlesztési irányt határoztunk meg a magyar piacon. A jelenlegi közel 10 ezer lakás előkészítése mellett a másik fő irány a kereskedelmi ingatlanfejlesztés, különösen az Auchanhoz kapcsolódó beruházási terveink megvalósítása.

Befektetőként, ingatlanfejlesztőként különbözőek az alkalmazott stratégiák az eltérő piaci szegmensekben. Az Indotek milyen koncepció szerint kezeli az ingatlan portfólióját?

A vállalat fejlődése során sok minden változott, de a pragmatizmus mindig is meghatározó alapelvnek számított. Ez a gondolkodásmód nemcsak a stratégiai döntéseinkben tükröződik, hanem a munkatársakkal, partnerekkel, ügyfelekkel és befektetőkkel kialakított kapcsolatainkban is. 

Kezdetben főként C kategóriás, rossz állapotú raktárak és irodaházak hasznosításával foglalkoztunk. Az akkori tapasztalataink alapozták meg azt a szemléletet, hogy a bérlőkkel és partnerekkel való kapcsolatban a kölcsönös tisztelet és bizalom a legfontosabb, hiszen ők jelentik a vállalat működésének alapját. Ennek köszönhető, hogy sok partnerünk hosszú évek óta kitart mellettünk.

Bár az évek során a portfóliónk jelentősen bővült – például bevásárlóközpontokkal és private equity befektetésekkel is –, alapelveink nem változtak. Ide tartozik a luxus kerülése is, ami számunkra egyfajta alázatot jelent a stakeholderekkel, a projektjeinkkel és a termékeinkkel szemben. Nem véletlen, hogy bevásárlóközpontjaink sem a luxusmárkákra épülnek, hanem elérhető áron kínálnak minőségi szolgáltatásokat és termékeket, így biztosítva szélesebb közönség számára is vonzó vásárlási lehetőséget.

Nem csak hazai, de külföldi ingatlanokban is gondolkodhat egy ingatlanbefektető. Hogyan illeszkedik a külföldi portfólió a cégcsoport növekedési stratégiájába?

Az elmúlt 10-15 évben folyamatosan jelen voltunk kisebb külföldi befektetésekkel, többek között Horvátországban, Romániában, Spanyolországban és Olaszországban. A külföldi terjeszkedés alapvető stratégiai célunk, mivel a magyar piac mérete – 10 millió lakos, 93 ezer négyzetkilométer – hosszú távon korlátozza a növekedést. Emellett a nemzetközi jelenlét lehetővé teszi a kockázat diverzifikálását, hiszen az eszközeink nem egyetlen piacra koncentrálódnak.

Jelenleg 12 országban vagyunk aktívak Európában,

ahol jól ismerjük a piacokat és a működési környezetet. A legjelentősebb eredményeket az olasz, spanyol és lengyel piac hozzák, ahol nagy allokációval rendelkezünk, és a további növekedést is tervezünk ezekben a lokációkban. Folyamatosan vizsgáljuk az új lehetőségeket, Bécsben hamarosan irodát nyitunk, Németországban pedig több projekt elindításának lehetőségét vizsgáljuk. Kisebb változások elképzelhetőek, de a 12 országos jelenlét nagyságrendje stabil, és egyelőre nem tervezünk Európán kívül terjeszkedni.

Mivel több országban is aktívak, eltérő piaci igényekkel és szabályozási környezettel találkoznak. Hogyan kezelik a nemzetközi jelenlétből fakadó kihívásokat?

A nemzetközi befektetések menedzsmentje egy nagy, összetett csapat munkáján alapul. Külföldi irodáinkban helyi kollégák dolgoznak, akik jól ismerik az adott piac és szabályozás sajátosságait, miközben Budapestről is jelentős támogatást kapnak. A legtöbb országban nem ingatlanfejlesztést végzünk, hanem jövedelemtermelő ingatlanokat vásárolunk. Ezeket értékteremtő módon újrapozícionáljuk vagy felújítjuk, különösen másodlagos és harmadlagos városokban.

A meglévő know-how-t mindig a helyi piacokra adaptálva alkalmazzuk, amely biztosítja az adott befektetés sikerességét.

Emellett a Balkánon private equity befektetéseink is vannak, illetve nem szabad elfelejteni az Indotek egyik fő üzletágát, a nem teljesítő, de ingatlanfedezettel rendelkező vállalati követelések vásárlását sem. Ezeket az ingatlanokat a megszerzett tapasztalatok alapján átpozícionáljuk és profitábilissá tesszük. Ezt a tevékenységet külföldön is folytatjuk, például Spanyolországban nemrég zártunk egy jelentős ügyletet, amely kifejezetten ilyen hitelek vásárlására irányult. A tranzakció egy körülbelül közel 550 elemből álló lakóingatlan-portfólióra vonatkozott, az eszközök között telkek, garázsok, valamint körülbelül 400 lakás és ház található, amelyek ezeknek a követeléseknek a fedezetét képezik. Ez a portfólió lehetővé teszi számunkra, hogy a helyi piac sajátosságait kihasználva értékteremtő befektetést valósítsunk meg.

A nemzetközi működés számos kihívása mellett természetesen jelentős előnyökkel is jár. Mit profitál abból a vállalat, hogy más országokban is aktív?

A nemzetközi jelenlétünk számos előnyt biztosít. A budapesti irodánkban sok külföldi kolléga dolgozik, ami a kultúrák találkozása révén friss perspektívákat és kreatív megoldásokat hoz a mindennapi munkába. Emellett a szélesebb munkaerőpiac lehetővé teszi, hogy a szükséges szakembereket ne egy 10 milliós, hanem egy 300 milliós piacról találjuk meg. Bizonyos funkciók ráadásul nem feltétlenül Budapestről működnek: például egy jogász Milánóból is kezelhet lengyel vagy más országban lévő ügyeket. Ez a rugalmasság és a nemzetközi tapasztalat együttesen növeli a hatékonyságot, elősegíti a tudásmegosztást és hozzájárul a projektek sikerességéhez.

A marosvásárhelyi Promenada Mall bővítése, felújítása és átpozicionálása egy jó példa. A korábban középkategóriás bevásárlóközpont 2022-2023 során Plaza M néven született újjá. A fejlesztés különlegessége, hogy

a bővítés és felújítás alatt a bevásárlóközpont végig zavartalanul üzemelt

– ez a működési modell már bevált az Indotek Group több magyarországi projektje során is. Itt is kiemelt figyelmet fordítottunk a bérlői mix újragondolására, hogy valódi versenytársat tudjunk állítani a helyi konkurencia mellé. A pláza a város legnagyobb bevásárlóközpontjává vált, mintegy 55 000 négyzetméteren. 

A legfrissebb spanyolországi tranzakciónk szintén jól mutatja a magyarországi tapasztalatok nemzetközi hasznosíthatóságát. Itthon már jelentős tapasztalatot szereztünk a nem teljesítő banki követelések kezelésében, és több ilyen portfólióból is sikeresen hoztunk létre újra piacképes eszközöket. Ezt a szakmai tudást és hosszú távú szemléletet ültettük most át a spanyol piacra is. A célunk az, hogy a jól bevált, strukturált megközelítés mentén, helyi partnerekkel együttműködve ezekből az ingatlanokból is fenntartható értéket teremtsünk.

A Portfolio Property Awards 2025 rendezvényén adják át az „Év Ingatlanpiaci Tehetsége” díjat, amelynek alapítójaként zsűrizésében évek óta részt vesz az Indotek. Miért fontos Önök számára ez a díj? Milyen szempontok szerint értékel a zsűri?

A piacot, valamint a pályázókat arra szeretnénk motiválni, hogy merjék megvalósítani elképzeléseiket, kísérletezzenek, újítsanak, és lépjenek ki a hagyományos szerepkörök keretei közül. Olyan tehetségeket keresünk és támogatunk, akik képesek a megújulásra és nyitottak az új megoldásokra. Számunkra a teljesítmény az egyik legfontosabb értékmérő, ami nemcsak az egyén, hanem a csapat, illetve az egész cég eredményeiben is látszódik.

Fontos, hogy a teljesítményt láttatni lehessen, és az hozzájáruljon a szervezet sikeréhez.

A bátor innováció, a folyamatos tanulás és a kimagasló teljesítmény együttesen vezet a hosszú távú sikerhez, és ez az, amit a díjon keresztül is szeretnénk közvetíteni a szakma felé.

A zsűri munkája minden esetben egy élő, pozitív és előremutató vita. A zsűrit ingatlanpiacon tevékenykedő vezetők alkotják, akik különböző tapasztalatokkal és szempontokkal érkeznek, ezért minden jelölt értékelésében többféle perspektíva érvényesül. Nem minden zsűritag ismeri a jelölteket személyesen, a pályázatok komplexitása ugyanakkor lehetővé teszi, hogy az értékeket és eredményeket átfogóan megítéljük. Nem cél, hogy mindenki ugyanazt lássa, a sokszínű szempontok ütköztetése előre viszi a döntéshozatalt, és a konstruktív vita hozzájárul ahhoz, hogy valóban a legjobb pályázót válasszuk nyertesnek.

A cikk megjelenését az Indotek Group támogatta.

Címlapkép forrása: Portfolio

A jelen írás nem minősül befektetési tanácsadásnak vagy befektetési ajánlásnak. Részletes jogi információ