Fordulat a zártkerti ingatlanoknál: végleges a jogszabály

Portfolio Future of Construction 2025

Az építőipari szabályozásokról is kérdezheti a szakértőket és cégvezetőket a Future of Construction konferencián.

Információ és jelentkezés

Az eddigiekhez képest a három legfontosabb változás az, hogy helyi rendelethez köti a lehetőséget, tehát nem országos „automatikus” jog; egységes eljárási rendet és formát hoz, ami illeszkedik az ingatlan-nyilvántartásról szóló törvényhez; illetve tisztázza az anyagi és jogi következményeket és a díjrendet.

A rendelet nyomán a megnevezések egységesednek. A „művelés alól kivett területek” hivatalos megnevezéseit főszabály szerint az ingatlan‑nyilvántartásért felelős miniszter a földügyi szakigazgatás hivatalos honlapján közzétett listában rögzíti. Ez a piaci szereplőknek – közvetítőknek, bankoknak és értékbecslőknek – átláthatóbb kategóriákat ad – erről korábban itt írtunk.

Ez kétféle alaphelyzetet jelent a zártkertek esetében:

• Ha a kérelem benyújtásakor a nyilvántartás szerint nincs épület: a megnevezés „zártkerti művelés alól kivett terület”.
• Ha van épület: a megnevezés ugyanaz, de az ingatlan‑nyilvántartásban a fennálló épület fő rendeltetését (pl. lakóház, üdülő, gazdasági épület) is fel kell tüntetni.

Ezzel az új, célzott kategóriával egyértelműen beazonosítható, hogy az ingatlan a kedvezményes, egyszerűsített eljárás útján került ki a mező- vagy erdőgazdálkodási művelés alól.

A változás az ingatlan megosztásának lehetőségét is érinti. Ha az ingatlant megosztják, a kérelemben egyértelműen meg kell jelölni, hogy a felosztás során létrejövő új ingatlanok közül melyik kapja a fent részletezett kétféle kivett megnevezés (épületes vagy épület nélküli) valamelyikét. A megosztás maga pedig a telekalakítási szabályok szerint történik.

Mit jelenthet ez a piacnak?

• Adminisztratív könnyítés és egységesítés jön, ami rövidebb ügyintézési időt és kevesebb hibalehetőséget hozhat.
• A „kivett” státusz tisztább kommunikációja javíthatja az adásvételek átláthatóságát, ugyanakkor a beépíthetőség és a tényleges használat továbbra is a helyi szabályoktól függ – ezek hiánya vagy szigora változatlanul érték- vagy kockázati tényező.

Egyszerűbb eljárás zártkerti kivonásnál

• Önkormányzati alap: a kérelemben kötelező megjelölni azt az önkormányzati rendeletet, amely a zártkerti ingatlan „kivettként” való bejegyzését lehetővé teszi. Önkormányzati rendelet nélkül a folyamat nem indítható.
• Alrészlet-bontás nélkül: a bejegyzésnél nincs szükség a földrészlet alrészletekre bontására, ami csökkentheti a költséget és rövidítheti az átfutást.
• Épület későbbi feltüntetése: ha a „kivett” telekre utólag épületfeltüntetési kérelem érkezik, a fő rendeltetést a nyilvántartásban hozzá kell rendelni.
• Nem vált ki más engedélyeket: a kivonás önmagában nem mentesít az építmény feltüntetéséhez szükséges egyéb hatósági engedélyek beszerzése alól.

Szélesebb értesítési kötelezettség

A jövőben a döntést közölni kell mindazokkal, akiknek a bejegyzett joga vagy javukra bejegyzett ténye a módosuló vagy törlendő jogra vagy tényre vonatkozik, ezzel biztosítva, hogy minden érintett fél időben értesüljön a változásról. Ez növeli az átláthatóságot és csökkentheti a későbbi jogviták kockázatát.

• Tulajdonostársak értesítése: tulajdoni hányadot érintő tulajdonjog‑bejegyzésnél minden tulajdonostársat (állami tulajdon esetén a tulajdonosi joggyakorló szervezetet) értesíteni kell, kivéve, ha a bejegyzés végleges/jogerős hatósági vagy bírósági határozaton alapul.

Kinek fontos ez most?

• Zártkerti tulajdonosok: gyorsabb és olcsóbb lehet a „kivett” státusz bejegyzése, tisztább megnevezéssel. Eladásnál, hitelfelvételnél ez rendezettebb papírokat jelenthet.
• Önkormányzatok: a folyamat kulcsa a helyi rendelet; ahol nincs hatályos rendelet, a kérelmek elakadhatnak.
• Bankok és értékbecslők: egységes terminológia, egyértelműbb ingatlan‑profil (épület fő rendeltetésével) – könnyebb kockázatértékelés.
• Közvetítők, befektetők: a zártkerti piac transzparensebbé válhat, de a tényleges beépítési/használati lehetőségeket továbbra is a helyi szabályok és engedélyek korlátozzák.

Néhány gyakorlati példa: egy épület nélküli hobbitelek esetében a kérelem és a helyi rendelet megjelölése után a megnevezés „zártkerti művelés alól kivett terület” és később, ha esetleg engedélyezett épület kerül rá, annak fő rendeltetése is bekerül majd. Ha zártkerti telkünk van már meglévő üdülővel, akkor a megnevezés „zártkerti művelés alól kivett terület”, mellette pedig fel lesz tüntetve, hogy az épület fő rendeltetése „üdülő”.

A kérelmező mindenképp figyeljen arra, hogy legyen meg a hivatkozás a helyi önkormányzati rendeletre, számmal és címmel. Ellenőrizze a nyilvántartás aktuális állapotát, hogy szerepel‑e épület a kérelem benyújtásának időpontjában. Megosztásnál előre döntse el, melyik új telek legyen „kivett”, és ne feledje: a kivonás nem helyettesíti az építésügyi és egyéb hatósági engedélyeket.

A módosítás összességében jelentősen hozzájárul a zártkerti ingatlanok helyzetének rendezéséhez, egyértelmű és gyors adminisztratív kereteket teremtve, miközben fenntartja az épületekkel kapcsolatos hatósági kötelezettségeket.

Jogi nyilatkozat: cikkünk tájékoztató jellegű, nem minősül jogi tanácsnak. Ha érintett ingatlannal rendelkezik, érdemes a helyi önkormányzati rendeletet és a konkrét engedélyezési feltételeket külön is ellenőrizni, illetve egyeztessen ügyvéddel, jogásszal.

A címlapkép illusztráció. Címlapkép forrása: Getty Images

A jelen írás nem minősül befektetési tanácsadásnak vagy befektetési ajánlásnak. Részletes jogi információ