Melyik európai országokban robbanhatnak fel a lakásárak? - Íme a leginkább alulértékelt piacok

Nemrég készítettünk egy összehasonlítást, amiben kizárólag azt néztük meg, hogy 2015 és 2020 között hogyan változtak a lakásárak az Európai Unió országaiban. Mint azt korábban már sokszor megállapítottuk, az elmúlt évek európai lakásárváltozásait bemutató listák élén Magyarország áll, ahol 2015 és 2020 között közel 80 százalékkal mentek feljebb az árak. Ahhoz azonban, hogy pontosabb képet kapjunk érdemes annak is utánajárni, hogy milyen változások mentek végbe ezalatt a lakossági jövedelmek tekintetében, ezek milyen arányban vannak a lakásárakkal és hol beszélhetünk túl- és hol alulértékelt piacokról.

Jövedelmek és lakásárak változása

A lakásárak 2015 és 2020 között az uniós országok közül Magyarország mellett Csehországban, Luxemburgban és Portugáliában emelkedtek legnagyobb mértékben (mindegyikben több mint 50 százalékkal), míg a legkisebb, 10 százalék alatti áremelkedés Olaszországban, Cipruson és Finnországban ment végbe. Hogy változtak ezalatt a jövedelmek?

A fenti ábrán látható, hogy a lakásárak és a jövedelmek változásának mértékében csak részben van átfedés. Hiába áll például Magyarország első helyen az áremelkedés tekintetében, a jövedelmek növekedése csak a negyedik helyre volt elegendő, de nem is a helyezés a lényeg, hanem az, hogy nálunk a laskásárak és a jövedelmek öt év alatt bekövetkezett növekedése között van egy közel 30 százalékpontos különbség. Mindez azt jelenti, hogy a havi fizetésünkhöz képest jogosan érzékeljük úgy, hogy drágábbak ma a lakások, mint 5-6 évvel ezelőtt.

A magyarországihoz nagyon hasonló folyamatok mentek végbe Csehországban, Szlovákiában és Lengyelországban is. Hiába nőttek mind a négy országban jelentősen a fizetések, a lakásárak túlszárnyalták azokat, így ezekben az országokban kimondottan drágának számítanak ma a lakások. Ehhez hasonló trendek néhány nyugat-európai országban – Luxemburg, Németország, Hollandia, Írország, Spanyolország, Portugália - is bekövetkeztek, ott azonban inkább az alacsonyabb bérnövekedéshez tartozó közepesen erős áremelkedés okozta a lakások relatív drágulását.

Ezzel szemben van néhány ország, ahol kimondottan alacsonyabbak lettek a jövedelmekhez mért lakásárak. Ilyen például Litvánia és Románia, ahol a jövedelmek nemcsak követni tudták a lakásárak emelkedését, de jelentősen túl is szárnyalták azokat. Emellett a másik két balti államban, Észtországban és Lettországban is valamivel nagyobb ütemű volt a bérek lakásárakhoz viszonyított emelkedése.

Hat ország kivételével az Unió országaiban ma jövedelemarányosan is drágábbak a lakások, mint 2015-ben voltak.

Mit jelent ez a lakásárakhoz képest?

Hogy a 2015 és 2020 között bekövetkezett változásokat megfelelő kontextusba tudjuk helyezni, fontos látnunk azt, hogy mindez milyen négyzetméterárak és jövedelmek mellett ment végbe. Ennek érdekében összegyűjtöttük, hogy az egyes országokban mennyibe kerültek tavaly a nagyobb városok külső városrészeiben lévő átlagos lakások. Az áttekinthetőség kedvéért ezeket az alábbi ábrán, forintban adtuk meg.

Ezzel együtt az országok átlagjövedelmeinek is utánanéztünk, ami alapján meghatározhatóvá vált, hogy melyek voltak – kizárólag a jövedelmekhez képest nézve - a leginkább alulértékelt és leginkább túlértékelt lakáspiacok 2015-ben és 2020-ban.

Míg 2015-ben az akkori bérekhez képest kimondottan drága piacnak számított Litvánia, Románia vagy Csehország, az előbbi kettőben a bérek emelkedése ezt öt év alatt kompenzálni tudta. Csehország viszont jövedelemarányosan is tovább drágult, így

2020-ban a törpeállamokat leszámítva a relatíve legdrágább lakáspiac Csehországot jellemezte.

Nem sokkal van azonban lemaradva a többi régiós ország sem, Csehország után Horvátország, Lengyelország, Magyarország, Szlovákia és Szlovénia következik a jövedelemarányosan legdrágább lakáspiacú országok listáján. Nyugat-Európából Franciaországot és Portugáliát kell kiemelni, utóbbiban úgy mentek feljebb öt év alatt közel 60 százalékkal a lakásárak, hogy a jövedelmek mindössze néhány százalékkal emelkedtek. Ezek mellett viszont Hollandia és Németország lakáspiaca is érezhetően megdrágult.

Hova tegyük akkor a pénzünket?

A kérdés a többség számára természetesen hipotetikus, hiszen nem fogunk csak azért több ezer kilométerrel arrébb lakást venni, mert ott éppen relatíve alulértékelt a piac, mindenesetre, ha a régióból kellene választani akkor

Romániát vagy Bulgáriát lehetne kiemelni, de a balti államokban, különösen Észtországban és Lettországban is van tere a további áremelkedésnek,

noha a 2015 és 2020 közötti időszakot jellemző növekedési ütem ezekben az országokban sem valószínű.

Ha pedig távolabbi országokba mennénk, akkor az adott ország átlagjövedelmeihez képest kedvező áron vásárolhatunk lakást Belgiumban vagy Dániában, de a hosszú évek stagnálásközeli állapota után Olaszország és Spanyolország lakáspiaca is relatíve olcsónak számít. A kérdés az, hogy utóbbi kettő közül várható-e bármelyik esetében a gazdaság hirtelen erősödése, ami a jövedelmeket és ezáltal a lakásárakat is magával húzná, miután 2015 és 2020 között egyikben sem volt érdemi bérnövekedés.

Természetesen az országok mögötti számokat sokkal részletesebben tovább lehetne még bontani, aminek eredményeként fény derülne például arra, hogy a fővárosokban a magasabb jövedelmekhez viszonyítva is sokkal drágábbak a lakások, mint máshol, ami például Budapestre, Prágára és Párizsra is biztosan igaz. Ugyancsak fontos szempont, hogy hol, milyen kulturális hagyományai vannak a lakástulajdonlásnak, mint Németország vagy Svájc, ahol a bérlakások dominálnak, szemben Dél- és Kelet-Európával, ahol inkább a saját tulajdonú lakásokat részesítik előnyben. Végül fontos ismét kiemelni, hogy a fenti számítások kizárólag a lakosság jövedelmi helyzete alapján értékelik az egyes országok lakásárait, ami mellett további gazdasági mutatók bevonásával lehetne pontosabb előrejelzést adni az adott lakáspiacok várható alakulásáról.

Címlapkép forrása: Getty Images