
A világ legtöbb országára igaz a megállapítás, hogy ma mind nominál, mind reálértéken drágábbak a lakások, mint egy évtizeddel ezelőtt voltak. Abban azonban már nagy eltérések vannak, hogy ez a felértékelődés hol, mekkora volt. Az elemzésünk első részében a főbb európai országokat vizsgáltuk meg az alapján, hogy 2010, illetve 2013 óta mekkora lakásár-emelkedés történt.
A két időintervallumot érdemes összehasonlítani amiből megállapítható, hogy azokban az országokban volt különösen mély a válság, ahol a következő ábrán a narancssárga oszlop magasabb mint a zöld, vagyis ahol a 2013-2020 közötti árnövekedés magasabb volt, mint a 2010-2020 közötti. Ezekben az országokban ugyanis 2010 és 2013 között csökkentek a lakásárak és csak 2013 után indult meg a növekedés.
Jól látszik, hogy a legnagyobb visszaesés Írországban és Spanyolországban következett be, viszont Magyarország, Portugália, Lengyelország, Szlovénia és Románia lakáspiacai is alaposan megszenvedték a válságot. Ezen országok mindegyikét éveken át csökkenő lakásárak jellemezték.
Bár a felpattanás nem mindenhol 2013-ban indult - számos országban egyáltalán nem volt visszaesés, míg egyes helyeken még 2013 után is valamelyest csökkentek az árak - az biztos, hogy 2013 után Magyarország állt az élen a lakásárak emelkedésében, amit Írország, Portugália és Csehország követett.

Ha 2010 óta nézzük ugyanezt, akkor Észtország az aranyérmes, míg Magyarország a második, Lettország és Ausztria a harmadik, negyedik helyen áll. A balti államokban egyébként szintén jelentős volt a 2008 utáni zuhanás, de részben a piacok méretéből is adódóan hamar kiheverték azt és már 2010-ben elindult a növekedés, míg Ausztria esetében a válság alatt sem beszélhettünk érdemi árcsökkenésről.
Mi történt az elmúlt évben?
Az elmúlt egy év a lakáspiacon is bebizonyította, hogy semmi nem tart örökké. Bár a covid nem fordította vissza a lakásárak változásának irányát, de a magyarországi dinamika - elsősorban Budapestnek köszönhetően - valamelyest lassulni kezdett. 2020 és 2021 harmadik negyedéve között a legdinamikusabb áremelkedés Csehországban következett be 22 százalékkal, amit Litvánia, Észtország és Hollandia 17-19 százalékkal követ, Magyarország 14,5 százalékkal az ötödik helyen áll, ami még mindig jelentősen magasabb, mint az európai átlag.

Lakás mint befektetés
Aki tehát 2013-ban lakás vásárolt Magyarországon, annak az általános lakásár-emelkedésnek köszönhetően semmit nem kellett tennie ahhoz, hogy éves átlagban 11 százalék feletti hozamot érjen el, Budapesten pedig egy üresen álló lakás évente 15 százaléknyi hozamot tett a tulajdonosa zsebébe. Abban az esetben, ha valaki hosszú távú kiadással hasznosította az ingatlant, akkor 2013 és 2020 között a fővárosban könnyűszerrel 20 százalék fölé tudta vinni az éves hozamát. Összehasonlításként ugyanezen az időtávon az S&P 500 amerikai tőzsdeindex éves szinten 12-13 százalék hozamot tudott az árfolyamemelkedéssel biztosítani.
A megfelelő időben Magyarországon - különösen Budapesten - piacra lépő lakásvásárlók tehát szerencsések voltak, de ahogy az alábbi ábra mutatja, Európa legtöbb országában is 5-7 százalék között volt az éves lakásáremelkedés, ami szintén jelentősen meghaladta az adott időszak inflációs értékeit. A nagyobb országok közül az egyik kivétel Franciaország, ahol 2013 óta 2 százalék alatti volt az éves árnövekedés, Olaszországban pedig a lakóingatlanok értéküknek több mint 1 százalékát veszítették el évente.

Mire kell számítanunk?
Hogy mit hoz a jövő azt természetesen sosem lehet pontosan előre látni, de az biztos, hogy a mostani lakásárak a jövedelmekhez képest is rekordmagasan vannak Magyarországon, amiben az emelkedő bérek mellett a kormányzati támogatási elemek is nagy szerepet játszanak. Külföldi példák viszont azt bizonyítják, hogy nem nagyon volt még olyan, hogy egy országban a magyarhoz hasonló áremelkedési dinamika tartós maradjon.
- A már említett Franciaországban például 1998-tól a 2008-as válságig 100 százalékkal mentek feljebb az árak, míg Olaszországban is közel 60 százalékos volt az emelkedés, azóta viszont egyik országban reálértéken stagnálnak, a másikban pedig enyhén csökkennek az árak.
- A szintén extrém folyamatokat megélt Írországban 1995 és 2001 között éves átlagban reálértéken 13-14 százalék (nominál értéken 15 százalék) körül volt a lakásáremelkedés mértéke, majd 2001 és 2007 között felére lassult a növekedés, hogy a 2008-as válság hatására 2013-ra 50 százalékos zuhanás után az ezredforduló előtti értékekre csökkenjenek az árak.
- A Dél-afrikai Köztársaságot 2000 után egy hasonló lakásár-növekedési dinamika jellemezte, ott 2000 és 2007 között éves átlagban reálértéken szintén 13-14 százalékkal (nominál értéken 15 százalék) mentek feljebb az árak, majd egy hirtelen lassulás után azóta az infláció arányában változnak.
- Végül Spanyolországot kell kiemelni, ahol 2000 után szintén hasonló arányokat tapasztalhattunk: 2007-ig nominálisan 14-15 százalékos éves átlagár-növekedés, majd egy 40 százalékos csökkenés, azóta pedig az inflációt 3-4 százalékkal meghaladó dinamika.
Naivitás tehát azt gondolni, hogy az, amit 2013 óta Magyarországon a lakásárak kapcsán látunk a végtelenségig fenntartható.
Budapest esetében már most látható, hogy 2019 óta az infláció mértékénél nem tudnak nagyobb ütemben emelkedni a lakásárak, így a KSH által mért 14,5 százalék elsősorban az olcsóbb megyeszékhelyek felzárkózásának, valamint az agglomeráció és a Balaton környéki települések dinamikus árnövekedésének volt köszönhető. Bár mindig vannak fel és leértékelődő területek, az sem várható, hogy a lakásárak kapcsán kialakult főváros-vidék arányok tartósan felboruljanak, így arra lehet számítani, hogy a legnépszerűbb vidéki lokációkban is hamarosan lassulni fog az áremelkedés mértéke, hogy aztán - stabil gazdaság esetén - a mindenkori inflációhoz igazodó mértékben menjenek tovább.

Címlapkép forrása: Getty Images
A jelen írás nem minősül befektetési tanácsadásnak vagy befektetési ajánlásnak. Részletes jogi információ
Hatalmas szerződéscsomaggal próbálják levenni Trumpot a lábáról a bahreiniek
Boeing repülőket és amerikai szervereket vásárolnak.
Növekedéssel zárták az első félévet a magyar alapok, sok pénz ment abszolút hozamú befektetésekbe
Közzétette júniusi statisztikáit a BAMOSZ.
Vasököllel venne revansot Trumpon az Európai Unió bővülő országhada
Egyre többen borítanák az asztalt a vámháború miatt a legfájdalmasabb gazdasági csapással.
Lázár János bejelentette: helytállási pénzt kapnak azok, akik a vihar elhárításán dolgoztak
"Most már csak a hétköznapokban kell ugyanígy helytállni."
Szíria az ENSZ Biztonsági Tanácsának az összehívását kéri az izraeli légicsapások miatt
Megvitatnák a következményeket.
Légy Te az év pénzügyi vezetője! Már lehet nevezni a CFO of the year 2025 díjra
Idén is díjazzuk a vállalatok legjobb pénzügyi-gazdasági vezetőit.
Túlfeszítette a húrt Brüsszel, belháború indult az uniós pénzek miatt
Ursula von der Leyen terve az új hétéves költségvetésről egyelőre csak feszültségeket hozott felszínre.
Kormányzati döntés: több tucat vasúti és közúti fejlesztés kapna kiemelt státuszt
Meglepő listát tett közzé a Lázár János vezette minisztérium.
Így harcol a sok turistával Barcelona és Dubrovnik
Amennyire jövedelmező ágazat a turizmus, akkora problémát okoz, ha elburjánzik: Barcelona vagy Dubrovnik bőven tudna mesélni, mivel jár a túlturizmus. A népszerű lokációknak mind megvan... Th
A TB kiskönyv múltja, jelene és digitális jövője
A magyar társadalombiztosítási rendszer egyik ikonikus, papíralapú dokumentuma, a köznyelvben csak TB kiskönyvként ismert igazolvány hamarosan digitális formában él tovább. Bár sok munkáltat
A születés időzítése: amikor a focista apa a naptárhoz nyúl
A sportban és az oktatásban is régóta ismert jelenség, hogy az év elején született gyerekek előnyben vannak az év végén születettekkel szemben. Miért ne időzítenénk gyerekeink születésé
SPB: Szigorító intézkedések és növekvő infláció határozhatja meg a román kötvénypiacot a közeljövőben
A román kötvénypiacot a közeljövőben várhatóan egyrészt a növekvő infláció, másrészt a költségvetési hiány csökkentésére irányuló szigorító intézkedések határozzák meg. A kis
Végre kimondták: nem kell tovább fenntartani a projekteket
Miközben sok pályázó már túl van a projektje fenntartásán, a Hatóság csak most tisztázta a legfontosabb kérdést.
Miért nem emelkedik mindig az infláció, ha vámot emelnek?
Súlyos inflációt jósoltak az elemzők, amikor Donald Trump áprilisban bedurrantotta a vámháborút, és jogosan: a vámok növelik az importált termékek árát, ami végső soron a... The post Mié
Szegény, de szexi...
Kicsit kapitalista, kicsit szocialista; kicsit nyugati, kicsit keleti; kicsit drága, kicsit olcsó: ez Berlin Zentuccio szemüvegén át. A HOLDBLOG állandó világutazó szerzője a német fővárosról
Top 10 osztalék részvény - 2025. július
Július elsején kijött Justin Law listája az osztalékfizető részvényekről, sorba is rendeztem őket gyorsan, itt az eredmény.Fontosabb infók a lista összeállításával kapcsolatbanElőző hón


Tíz év alatt a magyar gazdagok végre felzárkóztak az EU-hoz
Hogyan oszlott el az elmúlt évek vagyongyarapodása a magyar háztartások között?
Vége a pénzesőnek? Fájni fog a kiszivárgott EU-s agrárreform
Teljesen más világ jöhet, ha megvalósulnak a brüsszeli tervek.
Pokoli hónapok után vérszegény időket várnak az elemzők
Érkeznek a második negyedév amerikai vállalati beszámolói.
Limit, Stop, vagy Piaci? Megbízások, amikkel nem lősz mellé!
Ismerd meg a tőzsdei megbízások világát, és tanulj meg profin navigálni a piacokon!
Hogyan vágj bele a tőzsdei befektetésbe?
Első lépések a tőzsdei befektetés terén. Mire kell figyelned? Melyek az első lépések? Mely tőzsdei termékeket célszerű mindenképpen ismerned?