budapest
Ingatlan

Egészen extrém, ami az elmúlt évtizedben a magyar lakásárakkal történt - Merre tovább a következő években?

Futó Péter
Nem kérdés, hogy a lakásvásárlás az elmúlt évtized egyik legjobb befektetése volt Magyarországon. Nemrég egy elemzésünkben a Magyarországhoz hasonló méretű lakáspiacokat hasonlítottuk össze reálérték alakulása szerint, ezúttal viszont a KSH és az Eurostat adatai alapján arra voltunk kíváncsiak, mi történt az európai országok lakáspiacaival az elmúlt tíz évben, hol áll ehhez képest Magyarország és vajon meddig tarthat ki a mostani lendület.

A világ legtöbb országára igaz a megállapítás, hogy ma mind nominál, mind reálértéken drágábbak a lakások, mint egy évtizeddel ezelőtt voltak. Abban azonban már nagy eltérések vannak, hogy ez a felértékelődés hol, mekkora volt. Az elemzésünk első részében a főbb európai országokat vizsgáltuk meg az alapján, hogy 2010, illetve 2013 óta mekkora lakásár-emelkedés történt.

A hazai építőipar legfontosabb kérdéseiről beszélnek majd a szakértők az április 26-i Építőipar 2022 konferencián!

A két időintervallumot érdemes összehasonlítani amiből megállapítható, hogy azokban az országokban volt különösen mély a válság, ahol a következő ábrán a narancssárga oszlop magasabb mint a zöld, vagyis ahol a 2013-2020 közötti árnövekedés magasabb volt, mint a 2010-2020 közötti. Ezekben az országokban ugyanis 2010 és 2013 között csökkentek a lakásárak és csak 2013 után indult meg a növekedés.

Jól látszik, hogy a legnagyobb visszaesés Írországban és Spanyolországban következett be, viszont Magyarország, Portugália, Lengyelország, Szlovénia és Románia lakáspiacai is alaposan megszenvedték a válságot. Ezen országok mindegyikét éveken át csökkenő lakásárak jellemezték.

Bár a felpattanás nem mindenhol 2013-ban indult - számos országban egyáltalán nem volt visszaesés, míg egyes helyeken még 2013 után is valamelyest csökkentek az árak - az biztos, hogy 2013 után Magyarország állt az élen a lakásárak emelkedésében, amit Írország, Portugália és Csehország követett.

Ha 2010 óta nézzük ugyanezt, akkor Észtország az aranyérmes, míg Magyarország a második, Lettország és Ausztria a harmadik, negyedik helyen áll. A balti államokban egyébként szintén jelentős volt a 2008 utáni zuhanás, de részben a piacok méretéből is adódóan hamar kiheverték azt és már 2010-ben elindult a növekedés, míg Ausztria esetében a válság alatt sem beszélhettünk érdemi árcsökkenésről.

Mi történt az elmúlt évben?

Az elmúlt egy év a lakáspiacon is bebizonyította, hogy semmi nem tart örökké. Bár a covid nem fordította vissza a lakásárak változásának irányát, de a magyarországi dinamika - elsősorban Budapestnek köszönhetően - valamelyest lassulni kezdett. 2020 és 2021 harmadik negyedéve között a legdinamikusabb áremelkedés Csehországban következett be 22 százalékkal, amit Litvánia, Észtország és Hollandia 17-19 százalékkal követ, Magyarország 14,5 százalékkal az ötödik helyen áll, ami még mindig jelentősen magasabb, mint az európai átlag.

Lakás mint befektetés

Aki tehát 2013-ban lakás vásárolt Magyarországon, annak az általános lakásár-emelkedésnek köszönhetően semmit nem kellett tennie ahhoz, hogy éves átlagban 11 százalék feletti hozamot érjen el, Budapesten pedig egy üresen álló lakás évente 15 százaléknyi hozamot tett a tulajdonosa zsebébe. Abban az esetben, ha valaki hosszú távú kiadással hasznosította az ingatlant, akkor 2013 és 2020 között a fővárosban könnyűszerrel 20 százalék fölé tudta vinni az éves hozamát. Összehasonlításként ugyanezen az időtávon az S&P 500 amerikai tőzsdeindex éves szinten 12-13 százalék hozamot tudott az árfolyamemelkedéssel biztosítani.

A megfelelő időben Magyarországon - különösen Budapesten - piacra lépő lakásvásárlók tehát szerencsések voltak, de ahogy az alábbi ábra mutatja, Európa legtöbb országában is 5-7 százalék között volt az éves lakásáremelkedés, ami szintén jelentősen meghaladta az adott időszak inflációs értékeit. A nagyobb országok közül az egyik kivétel Franciaország, ahol 2013 óta 2 százalék alatti volt az éves árnövekedés, Olaszországban pedig a lakóingatlanok értéküknek több mint 1 százalékát veszítették el évente.

Mire kell számítanunk?

Hogy mit hoz a jövő azt természetesen sosem lehet pontosan előre látni, de az biztos, hogy a mostani lakásárak a jövedelmekhez képest is rekordmagasan vannak Magyarországon, amiben az emelkedő bérek mellett a kormányzati támogatási elemek is nagy szerepet játszanak. Külföldi példák viszont azt bizonyítják, hogy nem nagyon volt még olyan, hogy egy országban a magyarhoz hasonló áremelkedési dinamika tartós maradjon.

  • A már említett Franciaországban például 1998-tól a 2008-as válságig 100 százalékkal mentek feljebb az árak, míg Olaszországban is közel 60 százalékos volt az emelkedés, azóta viszont egyik országban reálértéken stagnálnak, a másikban pedig enyhén csökkennek az árak.
  • A szintén extrém folyamatokat megélt Írországban 1995 és 2001 között éves átlagban reálértéken 13-14 százalék (nominál értéken 15 százalék) körül volt a lakásáremelkedés mértéke, majd 2001 és 2007 között felére lassult a növekedés, hogy a 2008-as válság hatására 2013-ra 50 százalékos zuhanás után az ezredforduló előtti értékekre csökkenjenek az árak.
  • A Dél-afrikai Köztársaságot 2000 után egy hasonló lakásár-növekedési dinamika jellemezte, ott 2000 és 2007 között éves átlagban reálértéken szintén 13-14 százalékkal (nominál értéken 15 százalék) mentek feljebb az árak, majd egy hirtelen lassulás után azóta az infláció arányában változnak.
  • Végül Spanyolországot kell kiemelni, ahol 2000 után szintén hasonló arányokat tapasztalhattunk: 2007-ig nominálisan 14-15 százalékos éves átlagár-növekedés, majd egy 40 százalékos csökkenés, azóta pedig az inflációt 3-4 százalékkal meghaladó dinamika.
Új lakás keresőTOVÁBB AZ ADATBÁZISRA
Balance Garden
24.52–92.17 m241.15–119.94 M Ft
Budai Walzer II. ütem
44–102 m258–136 M Ft
Metrodom River
28–120 m260–270 M Ft
Waterfront City III. ütem
28–85 m252.6–169.9 M Ft
Zöldmező Lakópark
28.95–83.3 m228.68–70.06 M Ft

Naivitás tehát azt gondolni, hogy az, amit 2013 óta Magyarországon a lakásárak kapcsán látunk a végtelenségig fenntartható.

Budapest esetében már most látható, hogy 2019 óta az infláció mértékénél nem tudnak nagyobb ütemben emelkedni a lakásárak, így a KSH által mért 14,5 százalék elsősorban az olcsóbb megyeszékhelyek felzárkózásának, valamint az agglomeráció és a Balaton környéki települések dinamikus árnövekedésének volt köszönhető. Bár mindig vannak fel és leértékelődő területek, az sem várható, hogy a lakásárak kapcsán kialakult főváros-vidék arányok tartósan felboruljanak, így arra lehet számítani, hogy a legnépszerűbb vidéki lokációkban is hamarosan lassulni fog az áremelkedés mértéke, hogy aztán - stabil gazdaság esetén - a mindenkori inflációhoz igazodó mértékben menjenek tovább.

Címlapkép forrása: Getty Images

bull bear tőzsde
putyin shutter
tanker_olaj_shutter
orosz ukrán háború orosz haderő tüzérség tosz 1 tos-1 rakétatüzérség gyakorlat stock
Budapesti Értéktőzsde

Ricardo Hazlitt és az infláció

A nagyszerű Henry Hazlitt és az infláció természete címmel ma posztom olvasható a kiváló publicista, Seres László...

Online kurzus
Akár 100 000 Ft-tal elkezdhető, hosszú távú megtakarítási módszer.
Díjmentes online előadás
Hogyan csináld a gyakorlatban?
Portfolio hírlevél
Ne maradjon le a friss hírekről!
Iratkozzon fel megújult, mobilbarát
hírleveleinkre és járjon mindenki előtt.

Kiadó modern irodaházak

Az iroda ma már több, mint egy munkahely. Találják meg most cégük új otthonát.

Infostart.hu

Könyvelő munkatárs

Könyvelő munkatárs
2023. március 21.
Agrárium 2023
Hírek, eseményajánlók első kézből: iratkozzon fel exkluzív rendezvényértesítőnkre!
Veszprém várhegy