Dübörög az Otthon Start, de hol épülnek az új lakások?

Gulyás Veronika

2025. október 02. 06:00

Viharos tengerré korbácsolta az újlakás-piacot az Otthon Start Program, ahol a keresletélénkülést várhatóan évek múlva éri csak utol a friss kínálat. Több piaci szereplő szkeptikus, hogy kitarthat-e a program legalább középtávon, és az is kérdés, hogy Budapesten lesz-e elegendő új lakás, ami befér a hitelprogramba és netán még az állami engedélyezési gyorsítópályát is megérdemli. A kormány bizakodó, öt éven belül 50 000 új lakásra számít országszerte, de az elmúlt évtizedek örökségeként túl sok a prémium fejlesztő és kevés az, akinek igazán fekszik az olcsóbb lakások nagy volumenű építése.

Cikkünkben szakértők segítségével térképezzük fel a lehetséges építési helyszíneket, mennyiségeket, azonosítjuk a potenciális fejlesztőket és a főbb kockázatokat.

Az Otthon Start Program meghirdetése óta elsősorban a keresleti oldalt és a lakásárakat hajtotta és az albérlet-piacot forgatta fel, de az állam kiemelt lakóingatlan-építési projektekre vonatkozó szabályozása az új építésű lakások területére is izgalmat hozott. A fő kérdések, hogy

hol és mikor épülhetnek Magyaroszágon bruttó 1,5 millió forint négyzetméterár alatti lakóingatlanok?
mi motiválja a vállalkozókat, hogy ilyeneket építsenek?
mik a legfontosabb kihívások?

A keresletben nincs hiba. Banai Ádám, a Magyar Nemzeti Bank monetáris politikáért, pénzügyi stabilitásért és jegybanki eszköztárért felelős ügyvezető igazgatója a Portfolio Property Investment Forum 2025 (PIF) lakáspiaci panelbeszélgetésén elmondta, becsléseik szerint sok tízezer, sőt 100 000 feletti lehet 2026 végéig az Otthon Start Program keretein belüli hitelszerződések száma. Ehhez azonban nem lesz elég a jelenleg elérhető lakóingatlan-piac: nemzetgazdasági haszna akkor van a programnak, ha új építésű lakások is elkezdenek tömegével épülni, mondta Nagy Gergely, az OTP Bank vállalati régióvezetője ugyanezen a beszélgetésen.

A tömeges építéseket az állam, elképzelése szerint, nemzetgazdasági kiemeléssel igyekszik gyorsítani és motiválni. Azok a fejlesztések kaphatnak ilyet, amelyekben az Otthon Start feltételrendszerének megfelelő lakások épülnek, nem lépve át a fent említett négyzetméterár-limitet és a 100 millió Ft-os vételárat. A feltételek közé tartozik még, hogy a fejlesztés keretében legalább 250 lakás kell, hogy megépüljön, és a megvalósuló lakások legalább 70 százalékának meg kell felelnie a Program ide vonatkozó feltételrendszerének. Ezek a projektek az engedélyezési eljárásban gyorsítópályára kerülhetnek, és a telek beépíthetősége is változik.

Az érdeklődést mindenesetre sikerült felkorbácsolni. Az állami Otthon Start programirodákhoz három hét alatt 30 000 új lakás fejlesztésre irányuló érdeklődés érkezett, és – főképp kisebb fejlesztők – további több tízezer lakásra jelezték, hogy be fogják adni igényüket, amikor időszerű lesz – emlékeztetett Panyi Miklós miniszterhelyettes, a Miniszterelnökség parlamenti és stratégiai államtitkára a Portfolio podcastjában. Szerinte részben akarat kérdése, hogy az iparági szereplők vállalják-e a program feltételeinek megfelelő ingatlanok építését, de a telek elhelyezkedésétől is függ.

De hol van ez a 30 000?

A kormány ennek a rendelkezésnek a szellemében már augusztus végén társadalmi egyeztetésre bocsátott egy rendelettervezetet. A Bayer csoport volt az első olyan fejlesztő, amelyik a nemzetgazdasági kiemelés kapcsán bekerült a köztudatba, sajtóhírek alapján a X. és a XV. kerületben található telkekkel, de saját elmondásuk szerint egyáltalán nem újkeletű, hogy Budapesten megengedhető áron fejlesztenek lakásokat.

Célként tűztük ki, hogy nagy számban, tehát évente akár 1 500-2000, vagy akár ennél is több új építésű lakást hozzunk a piacra: a cégcsoport eddig is a megfizethető lakhatásra való fejlesztésre vásárolta a telkeinek egy jelentős részét

– mondta Balla Ákos, a Bayer Property Zrt. értékesítési igazgatója.

Mi már évek óta látjuk azt, amit a kormány most megfogalmazott, hogy megfizethető lakásokra van szükség.

„Ha csak korábbi fejlesztéseinket nézzük, a Balance Garden 300 lakással, az Elite Park pedig 464 lakással már az elmúlt években is ennek megfelelően épült: mindkettő jó lokációval és műszaki tartalommal, de alacsonyan tartott árszinten jött létre” – tette hozzá.

A kormány szándéka az, hogy minél több fejlesztő megjelenjen a piacon, hiszen az nagymértékben segítené a kínálati piac erősödését és a versenyt is.

Arra számítunk, hogy öt év alatt 50 ezer lakás bejön a piacra

– emlékeztetett Panyi a kormány által hetek óta hangozatatott várakozásra.

„A nagy fejlesztők részéről ez egy döntés, hogy belépnek-e a megfizethető lakáspiacra, mert ha ők ebből kimaradnak, az visszalépést okoz az ingatlanpiaci részesedésükben” – tette hozzá.

A fejlesztők számára azonban kiemelkedően fontos az előre tervezhetőség és kiszámíthatóság, hiszen a tervezéstől a telekvásárláson keresztül a kész lakások átadásáig évek is eltelnek. A szkepticizmus már a REA SUMMIT 2025 szeptember 17-i konferencián feltett közönségkérdés kapcsán is látható volt: az ingatlanközvetítői piac szereplői szinte egyöntetűen számítanak az Otthon Start Program majdani átalakítására, és sokan tényként kezelik, hogy a választások után változás jön – legfeljebb annak időzítése és formája maradt kérdéses. Hasonló válaszarány született a Portfolio Property Investment Forumon 2025 konferencián is, ahol szintén felmerült a program jövője.

Nyugtatandó a kedélyeket Panyi elmondta, hogy a kormány tisztában van a piac azon elvárásával, hogy a szereplők stabil és kiszámítható környezetben végezhessék a dolgukat. Elmondása szerint a törvényalkotók a bankokkal együttműködve minimum 4-5 éves időtávra alkották meg a program célrendszerét. A miniszterhelyettes a PIF-en példaként hozta fel az otthonteremtési program két korábbi elemét, melyek évekig változatlanok voltak: a CSOK első nagyobb ráncfelvarrása a bevezetése után 9 évvel történt meg, a babaváróhoz pedig 5 év után nyúlt a kormány, mindez magáért beszél.

Kik a további potenciális fejlesztők?

Magyarországon a közelmúltban túlnyomó többségben voltak azok az ingatlanfejlesztők, akik főleg Budapesten, főleg prémium árkategóriákban fejleszettek lakásokat, miközben kevesebb az a szereplő, akik nagy volumenben, alacsonyabb árszinten tudnának új lakásokat a piacra hozni. Az Otthon Start miatti kedvezőbb finanszírozás ebbe az irányba tereli a keresletet, így szükségszerűen meg kell, hogy nőjön az ilyen típusú fejlesztések száma nemcsak a fővárosban, hanem szerte az országban.

Az Indotek Group vezérigazatója, Jellinek Dániel elmondta, hogy több, éppen futó lakóingatlan-fejlesztésük árát is úgy fogják módosítani, hogy azok beleférjenek az Otthon Start szabta keretbe. A nemzetgazdasági kiemelésnek potenciálisan megfelelő helyszínek, ahol a cég telekkel rendelkezik, Budapesten a IV., a XI., XIII., XIV., XV., XIX. és a XXII. kerületek.

Nem mindegyik lesz nemzetgazdaságilag kiemelt, például a lakásszám miatt, de az Otthon Startba bele fog férni a legtöbb”

– mondta Jellinek, hozzátéve, hogy ezek közül már több projekt rendelkezik jelenleg is építési engedéllyel. Ahol ez lehetséges, tehát a telekár, a lokáció vagy a műszaki tartalom alapján, ott akár árat is csökkentenek, hogy beleférjenek, tette hozzá.

Balla szerint helyszín szempontjából a mindig népszerű budapesti kerületeket tekintve más fejlesztők számára a XI. kerületben is van tér, bár sok helyütt elszálltak a telekárak, de várakozása szerint itt is lesz olyan fejlesztő, aki megpróbál beleférni a keretbe. A XIII. kerületben valószínűleg kisebb lakásmennyiséget lehet ebben az árban behúzni a piacra, de nem lehetetlen: fantáziát lát a Hungária körúttól kifelé, a Reitter Ferenc utca, Jász utca környékén, ahol korábban tipikusan nagyon sok új építésű ingatlan épült.

A vidéki városok közül ingatlanfejlesztői piaci lehetőségként egyelőre Debrecent érzem a biztos második helyezettnek Budapest után, és nem tudom, van-e harmadik

– mondta Balla.

A nagyok közül a WING Zrt. is gondolkozik a programba való belépésen, és elsősorban éppen vidéken vizsgálja a lehetőségeket, mondta el Noah Steinberg, a cég elnök-vezérigazgatója a PIF-en, de konkrétumokat egyelőre nem említett.

A Biggeorge Property is rendelkezik olyan tervezett projektekkel, ahol a lakások egy kisebb hányada elérhető lesz az Otthon Start Program keretében, ilyen például a nemrég a fővárossal folytatott tárgyalások kapcsán a hírekbe került Waterfront City II.

Az Indotekkel, a WING-gel és a Bayerrel ellentétben a Biggeorge nem tervez fejlesztéseket sem külső kerületeiben, sem vidéken: főként budapesti, prémium lokációkkal tervez a jövőben is. A fővárosban 14 helyszínen majdnem 800 új építésű elérhető lakást kínál, ezekben most kis számban vannak a programnak megfelelő ingatlanok.

„Tapasztalatunk szerint jelentős az áremelkedés a használtlakás-piacon, az új építésű és használt ingatlanok közötti árrés sokat csökkent, miközben jelentős a minőségi különbség is. A 1,5 millió ft/négyzetméter ár feletti új építésű projektekre az Otthon Start program úgy generál másodlagos keresletet, hogy a használt lakások eladói közül sokan új építésű ingatlanba szeretnének költözni” – mondta Nagygyörgy Tibor, a cég vezérigazgatója.

A Biggeorge-nak jelentős, több ezer lakás építésére alkalmas telekbankja van, ahol a projektek gyors engedélyezése elősegítheti a gyors piacra vitelt – válaszolta kérdésünkre a cég. A szabályozói feltételek esetleges változása függvényében vizsgálja, hogy esetleg nagyobb volumenben valósítson-e meg Otthon Start-kompatibilis lakásokra fókuszáló projekteket.

Mégis kivárnak

A Biggeorge kivárása nem egyedi. Kiss Gábor, az Ingatlanfejlesztői Kerekasztal Egyesület alelnöke szerint, ha egy fejlesztő úgy gondolja, hogy hisz a programban, és bizalmat szavaz, akkor elindítja a projektet, mert a tőkepiaci logika ezt diktálja.

Ha viszont nincs meg ez a hit, a bizonytalanság nagyobb, akkor pedig nem, vagy csak lassabban fognak ilyenek elindulni, vagy alacsonyabb számban.

– mondta Kiss.

A Kerekasztal régóta hirdeti, hogy hosszú távon kiszámítható, társadalmi megegyezésen alapuló lakáspolitikára van szükség, ami legalább tíz évre tekint előre: ez egy organikusan fejlődő, nyugodt piacot hozna.

Annak, hogy most hirtelen padlógázzal megyünk, az a veszélye, hogy esetleg padlófékkel állunk meg

– tette hozzá.

Kiszámíthatóságért kiáltanak más piaci szereplők is. Görög Áron Konstantin, a Cordia értékesítési igazgatója szerint a kínálati oldal akkor tud kellő volumenben megjelenni a piacon, ha a fejlesztők legalább négyéves ciklusban tudnak kalkulálni.

Példaként hozta fel, hogy az 5%-os ÁFA-szabályozás a bevezetése óta sokszor változott, illetve hogy lassítja az engedélyezés folyamatát, hogy a tervtanács elé szükséges vinni minden hatlakásosnál nagyobb társasházat, valamint, hogy a TÉKA, azaz a településrendezési és építési követelmények alapszabályzatáról szóló kormányrendelet bevezetése „sem az olcsóbb építés irányába viszi a fejlesztői oldalt.”

Van az embernek egy rángatottság-érzése

– mondta el a szakember szintén a PIF-en.

A piaci volatilitás nemcsak a fejlesztőket, de a szektor egy másik kulcsfontosságú szegmensét, az építőipart is nyomás alatt tartja. Tibor Dávid, a Masterplast elnöke szerint az a versenyképesség fő problémája itthon, mind építőanyag, mind pedig kivitelezői oldalon, hogy a cégek nem tudnak 2-3 évre előre modellezni kapacitásokat.

„Hirtelen reagálunk boom-okra, majd épphogy túlélünk időszakokat, amikor a piac kiszalad alólunk: nagyon nagy volatilitással működik, ez öli meg a hatékonyságot és az önköltséget” – mondta a Tibor a Hold Alapkezelő podcastjában.

Szerinte Magyarország „hórukk-ország” – nagy nekibuzdulásokkal. Bár ő maga örül az Otthon Start Programnak, mert az „eltalálta azt a hitelszintet”, amely mellett a magyar ember bátran el mer adósodni, de

lakást nem lehet a kalapból előhúzni.

Nem ő az egyetlen szakember, aki az újlakás-építésekkel kapcsolatos hirtelen támasztott elvárások kapcsán kritikát fogalmazott meg. Tatár Tibor, a WING magyarországi lakó- és irodafejlesztési üzletágvezetője elmondta, a szakma úgy érzi, mintha

három éve nem locsolt kertészet lennénk, hirtelen rájöttek, hogy kellene őszibarack, ránk toltak 10 centi műtrágyát és fél méter öntözővizet, és kérdezik, hogy hol van a barack? Aztán beengednék a Szedd magad!-mozgalom tagjait.

A piac tehát részben kivár, részben szkeptikus és részben lelkes. Aminek mindenképp változnia kell a közeljövőben ahhoz, hogy megérkezzen a várva-várt volumen, az a prémium fejlesztők jelenlegi túlsúlya az új építésű ingatlanok területén. Ez megtörténhet oly módon, hogy a már meglévő, Otthon Startra építő cégek még több projektet indítanak, illetve ha a prémium fejlesztők esetleg úgy döntenek, hogy alacsonyabb árkategóriában is hajlandóak fejleszteni. Segíthet még a kisebb fejlesztők megjelenése, a kivárásra pedig gyógyír lehet, ha a szabályozás az ígérteknek megfelelően, kiszámíthatóan alakul a jövőben.