A határ a csillagos másfélmillió – Így lehet az Otthon Start árplafonja alá préselni az új lakások négyzetméterárát

Az Otthon Start program kapcsán gyakran hallunk a maximális négyzetméter árról és hitelösszegről, de vannak-e műszaki paraméterek is a program feltételei között?

Valójában magukkal a lakásokkal kapcsolatban nincsen műszaki paraméter megkötés. Az egyetlen ilyen jellegű feltétel, hogy ha valaki az Otthon Start programban kiemelt beruházássá minősítést akar kapni, ahhoz minimum 250 lakásos projektet kell indítania.

Nézzük meg akkor azt, hogy miben lehet különbség egy nyomottabb áron megvalósított új építésű lakás és egy prémium ingatlan között a műszaki tartalom terén!

Energetikai szempontból nem lehet eltérés, hiszen a szabványoknak valamennyi új építésű ingatlannak meg kell felelnie. Az OSP négyzetméter-plafon alatti projektek keretében ugyanúgy alacsony rezsivel rendelkező, korszerű, jó lakások épülnek.

Hol válik el az árszabás?

A homlokzati dizájnban lehet például különbség, hiszen egy olcsóbb kivitelezésbe nem fog beleférni mindenféle építészeti bravúr, de természetesen az egyszerűsített homlokzatok esetében is sor kerül egy esztétikai bírálatra az Országos Építészeti Tervtanács előtt. Ami valószínűbb, hogy az anyaghasználatban a kedvezőbb árú kialakítás kerülhet előtérbe. Egy prémium lokációban egy prémium épület több extrát bír el, így jellemzően sok közösségi szolgáltatást kínál, legyen szó egy elegáns, nagy lobbiról vagy akár wellness részlegről. A műszaki tartalomtól függetlenül azonban a nap végén, amikor valaki bemegy egy új építésű OSP lakásába, akkor az ugyanúgy fog kinézni, mint bármely más frissen elkészült társa.

Mit jelent ez kicsit részletesebben a számok nyelvén azokon a területeken, ahol nehéz beférni a négyzetméter limit alá?

Mindent költségelemet ki lehet fejezni úgy, hogy a másfél millió forintos árból hány forint jut az értékesíthető területre. Budapest középső zónájában a telek körülbelül 200.000 forintos árat jelent a lakás eladási négyzetméter árában. Állami vagy önkormányzati terület értékesítése esetén a megfizethetőségi kikötésekkel ez akár meg is felezhető, ha egy rozsdaövezeti terület kerül kifejezetten Otthon Start célra értékesítésre. Ez 100.000 forinttal kedvezőbb lakás négyzetméter árat jelentene. Ha pedig a tervezés egyszerűsített műszaki tartalomról szól, például a homlokzat vagy a közösségi szolgáltatások kompromisszuma miatt, akkor a lakás ára négyzetméterenként további 100.000 forinttal lehet kisebb.  

Milyen szerepe van a parkolóknak a költségcsökkentésben?

Ha olyan helyen van az épület, ami jó tömegközlekedési kapcsolattal rendelkezik – mondjuk, metró vonzáskörzetében van, vagy kötöttpályás villamossal elérhető –, akkor nem feltétlenül kell minden lakáshoz parkoló. Lehet azt mondani, hogy 50 százaléknyi parkolót kell építeni, ami óriási költségmegtakarítás, mivel parkolóhelyenként 14-15 millió forintos költségről beszélünk. Nagyon költséges a kialakítás, viszont az eladási ár 7-8 millió forint körül van, tehát minden parkoló építése veszteség, amit a lakáson kell visszakompenzálni. Ha valaki kiemelt beruházás státuszt kap, akkor a beépítési paraméterekben, a parkolószámban tud kedvezményt kapni. Ez utóbbi esetében az egy négyzetméterre eső értékesítési ár újabb 50.000 forinttal mehet lejjebb.

A finanszírozás terén milyen mozgástér van a kiadások leszorítására?

Jelenleg 8,5 százalék a projekthitel kamata, ami 100 lakásonként egy milliárd forintos kamatöltséget, egy lakásra vetítve pedig négyzetméterenként 100.000 forintot jelent. Ha itt lehet támogatást nyújtani a lakásépítőknek, akkor ők ennyivel tudják csökkenteni a lakás eladási árát, és ismét ott van a lehetőség, hogy a másfél millió forint alá beférjünk.

Milyen további kedvezményeket kaphatnak a kiemelt beruházások a beépítési paraméterek terén?

A kiemelt beruházásoknál a beruházó kedvezményt kérhet a beépítési paraméterekre is. Ez azt jelenti, hogy ha korábban például hármas szintű beépítési mutató volt érvényben, akkor ez 3,5-re vagy négyesre emelkedhet. Hasonlóan, ha eredetileg hat emeletet lehetett építeni, akkor magasságemelés révén akár 8 emelet is megvalósítható. Ezzel a beruházó volumenben 20-30 százalékkal többet tud építeni, ami jelentősen csökkenti a kivitelezés egységköltségét. Ha a 6. emeletre még kettő emeletet tesz rá, akkor az alapozás , a tető és a szervezési költségek nem változnak, és csak a kettő plusz szint megépítése növeli a költségeket. Ezért ez a plusz ráépítés a volumenhatásból fakadóan csökkenti az egységköltséget. Ennek van egy másik fontos vonzata is, mégpedig, ha ugyanazon a telken többet lehet építeni, akkor az a telekárat is hígítja, vagyis az egy lakásra jutó fajlagos telekár csökken.

Nagy kérdés, hogy ezzel együtt hol mire lehet elég a másfél millió forintos négyzetméterár?

Debrecent leszámítva vidéken mindenütt másfél millió forint alatt van a négyzetméterár, jellemzően a 1,1-1,3 milliós sávban. A lakások ugyanúgy tudnak épülni tovább, ugyanazzal a műszaki tartalommal, ahogy eddig, azzal a különbséggel, hogy most megérkezik egy erősebb kereslet. Vidéken tehát ilyen szempontból minden megy tovább a megszokott kerékvágásban.

Mi a helyzet Budapesten?

A belső kerületekben kétmillió forint fölötti a négyzetméterár, esély sincs a másfél millióra. A középső zónán, azaz a III., XIII., XI., IX. kerületeken túli külső zónában viszont ugyanaz a helyzet, mint vidéken, azaz az ár belefér a másfél millió alá, így az élet ott is megy tovább.

Többen tartják tiszavirág életűnek az OSP-t. Nem készteti ez a kivitelezőket arra, hogy felgyorsítsanak bizonyos folyamatokat, különös tekintettel arra, hogy most be akarják vonni a tervező asztalról történő vásárlást is, amely koncepció alapján 2026-tól a még meg nem épült lakásokra is fel lehet venni hitelt?

Bizakodásra ad okot, hogy láthatóan a Kormány nagy energiát fektet az Otthon Start Program sikeres felfuttatásába és nem lenne logikus egy sikeres program bezárása. Szintén erősíti a bizalmat, hogy ennél nagyságrenddel nagyobb költségű CSOK és Babaváró is már 9, illetve 6 éve velünk van. Az ingatlanfejlesztők valóban intenzíven állnak rá az ilyen típusú termékekre, és az üzleti profiljukba felveszik ezt az új, megfizethető vagy standard típusú lakásépítést. Tudni kell azonban, hogy egy projekt ciklusa a telek vásárlástól a beruházás átadásáig egy 3-4 éves időtartamot ölel fel.

Mennyire lehet ezt a folyamatot gyorsítani?

Ha felbontom időszakokra, akkor maga a telek megvásárlásától számolva az építési engedély megszerzése másfél év. A kivitelezés 2-2,5 év, az átadás, pénz begyűjtés, lezárás körülbelül 6 hónap, ami összesen 3-4 év. Ha esetleg 2 év múlva megszűnik az Otthon Start vagy a belépési küszöböt jelentősen növelik, akkor el fog tűnni a kereslet ezekre termékekre – akkor, amikor a projektek még csak félidőben lesznek. Mivel ezek nem a leginkább közkedvelt lokációk, hiszen azok eleve nem férnek be az OSP plafonárba, akkor már kérdéses, hogyan fogják a fejlesztők a fennmaradó, még eladatlan lakásokat eladni.

Változik-e a műszaki tartalom a folyamatban lévő lakásprojektekben az Otthon Start program hatására?

Ott, ahol már folyamatban van egy projekt, nem csak hogy nem akarnak, nem is tudnak változtatni a fejelsztők. Ha most egy 100 lakásos projektből már 30-at eladtak egy bizonyos műszaki tartalommal leszerződve, akkor nagyon nehéz azt mondani, hogy az épületben már nem lesznek benne azok az ígért műszaki tartalmak. Nyilván a lakáson belül még lehet olyan apróságokat csinálni, mint hogy a csempét lejjebb húzzák, de ha olcsóbbat tesznek bele, az sem hoz érdemi megtakarítást.

Mekkora érdeklődés tapasztalható az ingatlanfejlesztők részéről?

Az Építési és Közlekedési Minisztériumtól azt halljuk, hogy 50.000 lakással jelentkeztek be az ingatlanfejlesztők az Otthon Start kiemelt beruházási státuszú, azaz a 250 lakásnál nagyobb projektekre. Nyilván nem fogja mindegyik megkapni a támogatást, de ha már csak a fele vagy egyharmada megkapja ezt a kiemelést, az is jelentős mennyiségű új építésű lakást hoz a piacra.

Ez egybevág a vonatkozó kormányzati célkitűzésekkel.

A kormány célja, hogy öt éven belül 50.000 plusz lakás épüljön, azaz évente plusz 10.000 egység kerüljön be a piacra. Eddig évente 13-16.000 lakást építettünk, a plusz 10.000-rel együtt kijön az a másik kormányzati kommunikáció, hogy elérjük az évi 25.000 lakás építését. Úgy tűnik, hogy nagy számban jelentkeznek az ingatlanfejlesztők, hogy Otthon Start típusú lakást építsenek, mert sokan gondolják úgy, hogy a kiemelési támogatással és annak árhigító hatásával beleférnek majd az 1,5 millió forintos négyzetméterárba.

Márpedig az eddigi adatok arra engednek következtetni, hogy a vásárlói keresleten nem fog múlni, hogy ezek a vállalások megvalósuljanak.

Óriási mennyiségű Otthon Start hitelkérelmet adtak le az emberek. Most havi tizenötezer körüli a vonatkozó hitelkérelmek száma, tehát az év végéig ez minden további nélkül felmehet negyvenezerre. Ennek a döntő többsége addicionális, azaz olyan, aki újonnan lép a piacra. A kérelmek 10-20 százalék új építésű lakásra megy, vagyis, ha az év végéig várható negyvenezer kérelemmel számolunk, akkor ebből 4-8.000 új építésű lakásra keletkezhet igény.