A használt otthonokat pörgeti az Otthon Start, mindenki az új fejlesztéseket várja

Portfolio

2025. november 11. 19:21

A rákosrendezői mestertervről, az építőipari kommunikációról, izgalmas projektekről, lehetséges jogi buktatók elkerüléséről és az otthon startos lakások iránti érdeklődésről, azok finanszírozásáról esett szó a Portfolio Future of Construction 2025 konferencia délutáni szekciójában.

A délutáni szekció első előadója Vitézy Dávid, Budapest Közlekedési és Városfejlesztési Bizottságának elnöke az elhíresült fővárosi Rákosrendező rozsdaövezeti területének városfejlesztési vízióját foglalta össze. A Hősök terétől alig 1 km-re fekvő, fővárosi tulajdonba került mintegy 81 hektár zöld, nagyrészt autómentes, a "15 perces város"-elvre épülő, lakhatás-központú negyeddé alakulna, megfizethető lakásokkal és a spontán erdősülésekre támaszkodó parkkal. A terület rendbetétele MÁV-val kötött megállapodás szerint zajlik. A kétlépcsős városrész-mesterterv pályázaton 43 jelentkezőből 16 jut tovább, amelynek eredményét november 18-án hirdetik ki. A győztest március 31-ig választja majd ki egy 17 tagú, hazai–nemzetközi szakértőkből álló zsűri - erről itt írtunk korábban.

Kincses Péter, az ÉVOSZ Médiatagozatának elnöke előadásában bemutatta, hogy az építőipari kommunikáció ma már stratégiai kérdés: tudatos tartalomgyártással egyszerre kezelhető a munkaerőhiány, a Z generáció elérése, a bizalomhiány és a szakmai reputáció védelme. Rámutatott, hogy a szakmai, transzparens kommunikáció erős reputációs védvonal: egy projekt következetes bemutatása megelőzheti a félreértéseket és a kommunikációs válságot. Szerinte a siker kulcsa a HR, PR/marketing és a szakmai sajtó összehangolt, közös narratívája, valamint az, hogy a cégek ne bízzák másokra a róluk kialakuló képet, hanem maguk legyenek az első hírforrások.

A következő Guba Sándor építész, a Gubahámori Építészstúdió ügyvezetője és Papp Gergely, a PAD Alapítvány kutatásvezetője voltak, akik előadásukban a PAD Alapítvány térségi kezdeményezését mutatták be, amely közép-kelet-Európa belső részén álló, ma is kihasználatlan rozsdaövezetek felmérésére és integrált, döntéstámogató leltárának kialakítására törekszik.

Céljuk olyan adatbázis és módszertan kidolgozása, amely rögzíti az anyagállományt, az épület- és infrastruktúra-elemeket, a meglévő társadalmi-gazdasági használatokat és zöldfelületi adottságokat, ezáltal növeli az újrahasznosítás arányát, csökkentheti anyag-, logisztikai és munkaköltségeket, és „zöld pontokkal” tenderelőnyt is adhat – még ha a kezdeti fázis többletköltséggel is jár. A tervezők egy brnói, 120 hektáros barnamezős mesterterv példáján mutatták be a kihívásokat és eszközöket, hazai párhuzamként pedig több budapesti és miskolci iparterület is szóba került. A csapat december közepére ígéri az első térségspecifikus adatbázis nyilvános közzétételét, és közös fejlesztésre invitálja az érintett szereplőket.

Lajos Levente ügyvéd, a Lajos Ügyvédi Iroda irodavezetője arra figyelmeztet, hogy az építőiparban a jogviták elkerülése ritkán sikerül, ezért a kivitelezőknek tudatosan fel kell készülniük: már a kezdetektől mindent szisztematikusan dokumentálniuk szükséges, és a vita lehetőségekor azonnal be kell vonni egy ügyvédet és egy szakértőt. A siker három pillére szerinte az ügyfél, az ügyvédi stratégia és a műszaki szakértői munka. Tipikus helyzetek a teljesítésigazolás körüli viták; ilyenkor a fedezetkezelői rendszerben 5 munkanapon belül jelezni kell a kifogást, majd 30 napon belül vitarendezést indítani a pénz “befagyasztására”, illetve a birtok visszatartása is hatékony nyomásgyakorlás lehet a kifizetésig. Egyezséget leginkább célzott nyomással lehet elérni, amit előzetes bizonyítással és tudatos, összehangolt cég–ügyvéd–szakértő együttműködéssel érdemes felépíteni.

A délután első panelbeszélgetésén a finanszírozók, a jegybank és a jog képviselői vitatták meg, hogy mi szükséges ahhoz, hogy felpörögjenek lakásfejlesztések. A moderátor, Kiss Gábor – a Metrodom ügyvezető igazgatója és az IFK alelnöke – kérdésére a két nagybanki szakember, Nagy Gergely, az OTP Bank vállalati régióvezetője és Dancs Péter, az MBH Bank ingatlanfinanszírozási osztályvezetője elmondták, hogy nagy az érdeklődés az otthon startos lakások iránt, de ezek egyelőre elsősorban jobb híján a használt lakásokra irányulnak, és az emberek majdnem csak ilyen otthonokra vesznek fel egyelőre hitelt.

Nagy szerint az Otthon Start Program jelen állás szerint valóban a használt lakások iránti keresletet futtatta fel, ezek aránya egyelőre 95%. Fontos lenne, ha az új építésű lakások irányába tudna később eltolódni ez az arány. Dancs eközben úgy véli, hogy míg Budapesten már enyhül a kereslet, vidéken kitart. Szerinte jó lenne, ha a program az új zöld lakásokat kiemelten motiválná, hiszen ez nagyban előremozdítaná az energiahatékonysági célokat.

Banai Ádám, a Magyar Nemzeti Bank monetáris politikáért, pénzügyi stabilitásért és jegybanki eszköztárért felelős ügyvezető igazgatója szemléltette, hogy a jegybank hitelezési adataiban nagy csúszás van, az érdeklődés tényleges konverziója lemaradással jelenik meg, hiszen egy hitel átfutása egy hónap fölött van. Hozzátette, hogy az érdeklődést várhatóan nem lehet majd egy egyszerű haranggörbével leírni, az függ majd attól, hogyan alakul az új lakások átadása.

Lajos Levente pedig részletesen ismertette a társasházi építményi jog készülő jogintézményét. Erről itt írtunk korábban, lényege, hogy tervek alapján „előzetes” társasház jön létre, a földhivatal hatósági bizonyítványa után bejegyezhető a vevő jövőbeni tulajdonát megillető építményi jog, amely vagyonértékű, átruházható és jelzáloggal terhelhető. Ha a projekt meghiúsul, ez a jog a végrehajtásban a jelzáloghoz hasonló védelmet ad a vevőnek és a finanszírozónak. Használatbavételkor és végleges bejegyzéskor az építményi jog automatikusan tulajdonjoggá, a rajta lévő zálog pedig az albetét jelzálogjogává alakul.

Portfolio_Future of Construct_3szekció_2025_11_11_099 — Tatár Tibor, a WING magyarországi lakó- és irodafejlesztési üzletágvezetője, Szeles Béla, az Indotek Group projektelőkészítési igazgatója, Kiss Gábor, a Metrodom ügyvezető igazgatója és az IFK alelnöke, és Csikós Miklós, a Cordia műszaki igazgatója. Fotó: Mónus Márton/Portfolio

A konferencia záró panelbeszélgetésének középpontjában az Otthon Start keretrendszer és a 1,5 millió Ft/m²-es árküszöb megvalósíthatósága állt. A résztvevő fejlesztők szerint ennek az árszintnek az eléréséhez a kulcs nem a kivitelezési költség „megnyírása” - ott korlátozott a mozgástér - hanem a telek és a szabályozás - erről beszélt többek között Tatár Tibor, a WING magyarországi lakó- és irodafejlesztési üzletágvezetője.

Fontos lenne, hogy a szabályozó olcsóbb, jellemzően barnamezős telkeket célzottan felszabadítson és értékesítsen, akár változtassa meg a kiemelési, illetve övezeti szabályokat, akár engedélyezzen nagyobb beépítési sűrűséget és magasságot, gyorsítsa az engedélyezés folyamatát - említette Szeles Béla, az Indotek Csoport projektelőkészítési igazgatója.

Felmerült a kockázat, hogy egységes országos program mellett, ha nem nő elég gyorsan az új kínálat, a használt lakások ára tovább nőhet. A vásárlók árérzékenyek: gyengébb tömegközlekedés mellett is megveszik az olcsóbb lakást, ezért fejlesztői javaslat a normatív, projektarányos közlekedési és szociális infrastruktúra-hozzájárulás, amelyből célzottan lehetne villamost, P+R-t, hálózatot fejleszteni, értett egyet Csikós Miklós, a Cordia műszaki igazgatója.

A költséglebontásban a legnagyobb megtakarítási potenciál a telek, a parkolási előírások enyhítése, a finanszírozási teher csökkentése, valamint a beépíthetőség növelése lenne. Ezek kombinációjával az új építésű budapesti átlag (kb. 1,8 M Ft/m²) elvben 1,05 M Ft/m² körülire szorítható, mondtda Kiss Gábor. A 2026 végéig élő 5%-os áfa-határidő bizonytalansága viszont nehezíti a tervezést.

Az „extraprofit” vádakat a résztvevők cáfolták: a fejlesztői profit tipikusan 15% körüli, erősen volatilis és tőkeigényes tevékenység mellett. A kínálat alkalmazkodása programhoz időigényes, ezért ma a támogatás döntően a használt lakások piacán csapódik le, miközben az új építések felpörgetéséhez következetes, kiszámítható szabályozás kellene.