Így élheti túl saját magát az Otthon Start: vadiúj lakásvásárlási lehetőséget vezet be a kormány

Gulyás Veronika

2025. október 22. 06:00

Új jogot vezet be az állam, amely a tervek szerint könnyebbé és biztonságosabbá tenné a tervezőasztalról, hitelre való lakásvásárlást, elsősorban az otthon startosok számára, így a társasházi építményi jog jelentős növekedést hozhat egy becslés szerint. Míg a fejlesztők profitálhatnak a korai szerződéskötésből, a hitelező bankok számára a jelenlegi formájában még felvethet kockázatkezelési kérdéseket.

A leendő szabályozás az eddigi újlakás-finanszírozási gyakorlatot hivatott meggyorsítani és könnyíteni azáltal, hogy lehetőséget teremt a még át nem adott ingatlanra való jelzálogjog bejegyzésére. Ez a kormány és a bankok szándéka szerint

segítené, hogy a 3%-os kamattámogatott kölcsönökkel is minél nagyobb arányban lehessen olyan, épülő vagy tervezett új lakásokra hitelt felvenni, amelyektől eddig potenciálisan visszatartotta az ügyfeleket a kockázatkerülés.

A program szeptemberi indulása óta megnövelte a keresletet mind a használt, mind az új építésű lakások piacán. Míg azonban használt lakások jelentős mennyiségben állnak rendelkezésre, főleg kisebb méretben, illetve Budapest kevésbé központi kerületeiben,

a programnak megfelelő tulajdonságokkal rendelkező újlakás-fejlesztésekből eddig kevés indult.

Bár a fejlesztők egymás után jelentik be terveiket, néhány olyan lakásprojektet kivéve, amelyet már a program bejelentése előtt is azzal kompatibilis pereméterekkel kezdtek építeni, például a Bayer Construct Zrt. Kincsem Park projektje, az átadásokra még sok esetben éveket kell várni.

A limitált kínálat ellenére is látszik már azonban, hogy milyen nagymértékű keresletnövekedést hoz már idén az Otthon Start Program.

Eddig havi alapon nagyjából 15 000 új támogatott hitel kérelem érkezett a bankokhoz, az év végéig így összesen 40 000 kérelemmel számolhatunk

- mondta megkeresésünkre Kiss Gábor, az Ingatlanfejlesztői Kerekasztal Egyesület alelnöke.

Ezek döntő többsége addicionális hatásként érkezik a piacra:

a hitelkérelmek várhatóan 10-20%-a új építésű lakásra érkezik, ami jelentős növekedést hoz az újlakás-piacon.

Az otthon startos lakásvásárlót eddig potenciálisan visszatartotta a kockázatkerülés szükséglete, vagy bizonytalan abban, hogy lesz-e még Otthon Start Program akár két-három év múlva, mondta lapunknak Kiss Gábor.

Ezt is segítene orvosolni a jog, mert a segítségével be lehet biztosítani, hogy a program jelenlegi feltételeivel tudjanak az otthon startosok is hitelt felvenni, akár olyan lakóingatlan vásárlásához, ami még csak a tervezési fázisban van.

A társasházi építményi jog elengedhetetlen ahhoz, hogy az otthon startosokat is be tudják vonni a hitelre való újlakás-vásárlásba. Segítségével be lehet biztosítani, hogy a program jelenlegi feltételeivel tudjanak ők is hitelt felvenni akár a projektasztalról való lakóingatlan-vételre, akár olyan lakásra is, amit esetleg évek múlva adnak át, amikor már nem biztos, hogy jelenlegi formájában élni fog az Otthon Start Program

- mondta megkeresésünkre az Eltinga ügyvezetője, Maurovicz-Tancsics Tünde.

A fejlesztő öröme a vevő öröme

Bár a korai szerződéskötés biztonságot adhat a fejlesztőnek, az így folyósított lakáshitel nem váltja ki a projekthitelt: azt ezután is fel kell majd venniük a fejlesztőknek, mert a hitelfelvétel után a vásárlói lakáshitel összege továbbra is a banknál marad, az ingatlan átadásáig.

Az új jogintézmény ugyanakkor lehetővé teheti, hogy a projektek sajátosságai szerint a bankok szakaszos finanszírozást is válasszanak, ha ezt a kockázatkezelésük és a szabályozás megengedi.

Ez projektpolitikai döntés lesz: marad-e az egyösszegű folyósítás a használatbavételi engedélyhez kötve, vagy megjelenik a szakaszos finanszírozás. A fejlesztőnek is kiszámíthatóságot jelent, illetve megnyugtató a finanszírozó bank számára is, ha nagy arányban, jogilag tiszta környezetben kerül lekötésre a projekt épülő lakásainak egy része.

Az új jog kapcsán fontos megismerkedni a ranghely fogalmával, ami a laikus számára is könnyebben érthetővé teszi a törvényt. A földhivatalnál a ranghely mutatja meg az ingatlanra bejegyzett jogok és terhek (például jelzálog, illetve végrehajtási jog) sorrendjét. Általában az számít, ki adta be előbb a kérelmét: aki előrébb áll a sorban, annak a joga erősebb, és ütközéskor vagy tartozás behajtásakor előbb érvényesül. A ranghely tehát lényegében az a sorszám, amely megmondja, kinek a joga erősebb egy adott ingatlanon.

Az új társasházi építményi jog a vevő ranghelyét védi leendő lakáson a teljes építési időszak alatt. Így a később érkező bejegyzések nem előzhetik meg a vevőt. A vevői ranghely védelme így 2–3 éven át fennáll, így csökken a kockázat a vevő és a vevőket finanszírozó bank számára is. A vevő érdeke, hogy amiért szerződött és fizet, annak a jogi ranghelye a földhivatali eljárásokban ne sérüljön. Az építményi jog bejegyzése rögzíti a ranghelyet, és ezt az építési időszak alatt megőrzi.

Amikor elkészül a felépítmény és megvan a használatbavételi engedély, az építményi jog "átfordul" tulajdonjoggá ugyanazon a ranghelyen.

Ez érdemben nagyobb védelmet ad a vevőknek, mint a jövőbeli épületre vonatkozó vevői jog jelenlegi formája.

Kiss Gábor azt is elmagyarázta, hogy míg a nagyobb igatlanfejlesztők zárt finanszírozási rendszerben, saját erőből és banki projekthitelből építik fel az ingatlanokat a lakásvásárlók pénzének felhasználása nélkül (így az eladók számára a hitelt igénybe vevők és az önerőből vásárlók teljesen egyenértékűek, és a vevőknek csak a lakás átvételekor kell kifizetniük a lakás foglalón felüli vételárát), addig a kisebb fejlesztők, vagy ahol a fejlesztő nem zárt finanszírozási rendszert alkalmaz, ott a vevők pénze szakaszosan felhasználásra kerül a kivitelezés folyamán. Ilyenkor a vevőknek kell mérlegelniük, hogy megbízható eladóval kössenek szerződést és azt is, hogy milyen fizetési ütemezést vállalnak. Az egyéni családiház építési hiteleket a bankok szokták szakaszosan folyósítani, de az új lakásvásárlási szerződésekhez tartozó hiteleket csak a lakások teljes elkészülte után folyósítják ki.

Ez is az oka, hogy kis fejlesztők csak készpénzes vevőknek adnak el lakást, mert csak tőlük tudnak szakaszos fizetést kérni.

Ideális esetben a konstrukció tehát minden piaci szereplő – a vásárlást finanszírozó bankok, a projektfinanszírozók, a beruházók és a vevők – számára is nagyobb biztonságot nyújthat. Van azonban néhány lehetséges kockázat, amik banki forrásaink szerint még a törvény további csiszolására adhatnak okot az eddig ismert jogszabálytervezet alapján.

A bank bizalma

Most, főleg a bizonytalanságok csökkentése miatt sokszor könnyebb lakásvásárlóként a projektfinanszírozó banktól felvenni a lakáshitelt, mert az már jól ismeri a projektet és akár régóta kapcsolatban áll a fejlesztővel. Azonban az, ha a bankválasztás bármilyen módon korlátozódik, az versenyjogi aggályokat is felvethet, hiszen versenyjogi szabályok tiltják, hogy egy fejlesztő kikösse, hogy csak a saját projekfinanszírozó bankjától vehet fel lakáshitelt az ügyfél. Az új jogintézmény elvileg ezt is hivatott orvosolni, hiszen a cél az, hogy a vevők szélesebb körből választhassanak hitelezőt, miközben a bankok jogbiztonsága is megmarad.

Egy iparági forrásunk szerint azonban

nem biztos, hogy a bankok szívesen használják majd ezt a lehetőséget, hiába vezetik be a társasházi építményi jogot.

További kockázatok

További izgalmakat jelenthet a bankok számára, hogy a társasházi építményi jog alapján folyósított jelzáloghitel mögé mekkora tőkét kell képezniük. A bázeli szabályokon alapuló tőkekövetelmény-rendelet alapján a "normál" jelzáloghitelek mögé elég 20%-os súlyú tőkét képezniük, szemben a fedezetlen hitelek 75%-os tőkesúlyával. Ez a 20%-os súly biztosan nem lesz elfogadható a fizikailag nem létező fedezeten, vagyis pusztán az építményi jogon alapuló zálogjog mellett.

A problémának többféle megoldása lehet:

állami garancia bevezetése, ahogy a babaváró hitel vagy a munkáshitel esetében ez adott, forrásaink szerint azonban erre nincs jelenleg nagy esély,
magasabb kamat alkalmazása a magasabb tőkekövetelmény miatt, ez azonban az Otthon Start szabályai miatt nem lehetséges,
valamiféle extra biztosítéki vagy óvadéki lehetőség megteremtése a jogszabályban, amely garanciát ad a bank számára, hogy a fejlesztés meghiúsulása és ezzel az ingatlanra alapított zálogjog bejegyezésének az elmaradása esetén sem kell a pénze után futnia.

Egy másik forrásunk szerint azonban ezekre nincs szükség, a jogszabálytervezet már a jelenlegi állapotában is elegendő biztonságot nyújt a bankoknak, és mivel a

jog gyakorlása senki számára nem kötelező érvényű,

minden szereplő eldöntheti, hogy ad-e kölcsön, ha igen, milyen feltételekkel, figyelembe véve az egyes megoldások előnyeit és hátrányait.

A jogszabály bevezetése az azt majd körülvevő banki infrastruktúra miatt is kihívást jelenthet a finanszírozóknak.

Rendkívül időigényes lehet az, hogy rengeteg szerződést kell átírni, komoly jogi feladat lesz az új joghoz igazítani a szerződéseket, a munkatársak számára a képzési hátteret is biztosítani kell, illetve az IT rendszer terén is teremt feladatot a bankok számára.

Az egyik forrásunk szerint a benyújtott törvényjavaslat már leginkább és legfeljebb technikai változtatások elébe néz, érdemi változás már nem várható, miután a javaslat a Bankszövetség és a felelős minisztérium aktív együttműködésével jött létre. Szerinte a jogszabály jogbiztonságot teremt, védi a vevőket és a finanszírozókat, és megelőzi, hogy befejezetlenül maradjanak a projektek vagy eltűnjenek pénzek: a közös cél egy biztonságos, kiszámítható keretrendszer.

Két fontos jelenlegi jogi megoldást érdemes megkülönböztetni. Az egyik a tulajdonjog fenntartása, ami jellemzően meglévő ingatlanoknál vagy más áruknál használatos: amíg a vevő nem fizeti ki a vételárat, az eladó fenntartja a tulajdonjogát. Ennek felfüggesztő hatálya van az ingatlan-nyilvántartási eljárásokra (például 6 hónap), vagyis a később beérkező kérelmek nem előzhetik meg ranghelyben. Új építésű ingatlanoknál pedig az új ingatlan-nyilvántartási törvény bevezette a jövőbeli épületre vonatkozó vevői jogot. Ez lehetővé teszi, hogy már a még nem létező felépítményre is lehessen szerződni. Ennek azonban nincs olyan felfüggesztő hatálya, mint a tulajdonjog fenntartásának. Mivel egy társasház felépítése 2–3 évig is eltarthat, ez idő alatt bármilyen végrehajtási vagy más bejegyzés "beeshet" a rangsorba, és megelőzheti a vevő bejegyzési kérelmét. Ez komoly kockázatot jelentene a vevőnek.

A címlapkép illusztráció. Címlapkép forrása: Getty Images