Kamatkedvezmény segíthet a rossz állapotú ingatlanok felújításában

A tavalyi évben kibontakozó energiaválság mindenki számára rávilágított, hogy a korábbi energiapazarló ipari- és lakossági megoldások a továbbiakban nem fenntarthatók. A jogalkotó ugyanakkor már jó előre – egy EU-s rendelet átültetésével, 2014-ben - felismerte az energiahatékonyság fontosságát, ezért elvileg 2021-óta már csak olyan lakóingatlan kaphat használatbavételi engedélyt, amely közel nulla, vagy annál jobb energiabesorolással rendelkezik. Ennek határidejét több alkalommal is meghosszabbították, a végleges időpont jelenleg: 2024. június 30. Míg nagy általánosságban a lakáshitelezési gyakorlat nem követte le egy ideig a fenntarthatósági törekvések jelentőségének növekedését – nem privilegizálta az energiahatékonyabb ingatlanokat – addig mára ez is megkerülhetetlen szemponttá vált.

A kedvezőtlen gazdasági környezet ugyanakkor jelentősen visszavetette az ingatlantranzakciók számát, de a meglévő állományt érintő energetikai felújításokban még óriási kiaknázatlan lehetőségek vannak. A finanszírozás nem szabhat gátat a célok elérésének, az OTP például kedvezőbb konstrukciójú Zöld Lakáshitelt nyújt azoknak, akik kiemelkedően jó energiaigényű új építésű lakást vásárolnának vagy építkezésbe fognának, de a kölcsön felújításra is felhasználható.

Az MNB lakáscélú Zöld Tőkekövetelmény-kedvezmény Programja – amely irányadó a kereskedelmi bankok hitelkonstrukcióiban – 2023. november 1-től azonban változik, és a korábbi energetikai feltételeknél is szigorúbbakat ír elő: építések és vásárlások esetén a primer energiaigény legfeljebb évi 68 kWh/m² lehet a korábbi 80 helyett, az energetikai besorolás pedig el kell érje legalább az „A+” minősítést a korábbi „BB” helyett. Az Nemzeti Bank új előirányzatához igazodva, az OTP Bank Zöld Lakáshitelének energetikai feltételei november elsejétől hasonlóképpen módosulnak.

Rossz állapotban a hazai lakásállomány, kevés az új építésű ingatlan

A hazai lakásállomány átlagos energiabesorolása FF, vagyis összesített energiaigénye 201-250 kWh/m²/év, ami akár több mint ötszöröse (!) az új építésű ingatlanvásárláshoz vagy építkezéshez kötött hitelfeltételeknek. Az említett A+ vagy annál jobb tanúsítvánnyal rendelkező ingatlanok – amelyek vélhetően szinte kizárólag az új építésű lakások - a teljes ingatlanállomány 1-2 százalékát teszik ki csupán, ráadásul az ingatlanpiaci forgalomból sem veszik ki jelentősen a részüket, a BB és annál jobb besorolású lakások a teljes piac 7,1 százalékát jelentik.

A kiadott építési engedélyek száma is sokéves mélypontra zuhant, az idei első félévben 7353 új lakás épült, 19%-kal kevesebb az egy évvel korábbinál. A kiadott építési engedélyek és egyszerű bejelentések alapján építendő lakások száma 10 880 volt, 39%-kal kisebb, mint 2022 azonos időszakában. A tízezer főre jutó építkezések száma alapján ez az EU harmadik legalacsonyabb adata. Kereslet pedig van az új ingatlanokra: az áremelkedés ugyan alacsonyabb dinamikával, de tovább folytatódott, a fővárosi új építésű ingatlanok átlagára idén harmadik negyedévben elérte a négyzetméterenként 1,46 millió forintot. A teljes budapesti ingatlanállomány átlaga pedig közel 900 ezer forintra nőtt, így elmondható, hogy egy új lakás négyzetmétere akár 50-60 százalékkal is magasabb lehet, mint a használté.

Nem csak a gazdagok kiváltsága

A számok tudatában kijelenthető, hogy az OTP Zöld Lakáshitele ingatlanvásárlási vagy építkezési céllal csak egy rendkívül szűk piaci szegmens, tehetősebb vásárlóit érinti kedvezően, azonban a bank annak érdekében, hogy a szélesebb kör energiahatékonysági és otthonteremtési törekvéseit is segítse, a terméket korszerűsítési célra is elérhetővé teszi. Az MNB irányadásának megfelelően ez esetben is szigorodnak a feltételek, de jelentősen kisebb arányban, a korábbi 80 kWh/m2/év és BB besorolás helyett 76 kWh/m2/év és A+ energetikai besorolást vár el. Továbbra is igényelhető a hitel, ha a korábbi besorolástól függetlenül a finanszírozott felújítás legalább 30 százalékos energiaigény javulást eredményez. Utóbbi kivitelezésére a tulajdonosnak a folyósítás után 24 hónapig van lehetősége, de külön kérésre ez meghosszabbítható.

„Látható, hogy nagyon kevés az új építésű ingatlan a piacon, ezért inkább a 30 százalékos energiaigény-javítás lehet igazán érdekes a hiteligénylők széles körének számára. A felújításhoz kapcsolódó energetikai követelményt teljesíteni korántsem lehetetlen, sőt: bár egy korszerűsítés során a minél nagyobb javulás elérése lehet az egyetlen cél, de például egy átlagos FF besorolású, legfeljebb 250 kWh/m2/év primer energiaigényű, ingatlan 30 százalékos energetikai fejlesztése már DD, a korszerűt megközelítő besorolásba „repíti” a lakást, amely jelentős értéknövekedést is előirányoz a piacon. Úgy gondoljuk, hogy a kamatkedvezmény sokak számára valós segítséget jelent, hogy hosszú távon is fenntartható otthonban élhessenek” – mondta a Portfolionak Kasziba Erika, az OTP Bank lakáshitelek üzletfejlesztésért felelős szakmai vezetője. 

Hogyan érdemes belefogni?

Minden korszerűsítés, fejlesztés alapját a jó és komplex tervezés kell, hogy megelőzze. Meg kell ismerni a meglévő ingatlan aktuális energetikai állapotát, ki kell tűzni, hogy milyen célt szeretne a tulajdonos elérni, és ezután lehet a megvalósítás eszközeit és finanszírozását meghatározni.

„Az energetikai korszerűsítések első lépése a hiteles, mindent átfogó energetikai tanúsítvány készíttetése. Nem elég a korábbi rezsiszámlákból kiindulni, hiszen a fogyasztási szokások vizsgálata önmagában nem elegendő például annak felderítéséhez, hogy az épület mely elemei szorulnak leginkább felújításra. Energetikai szakember bevonásával kitűzhető egy olyan reális cél, amely a tulajdonos számára is elfogadható, és jellemzően a felújítás kategóriájába, nem pedig az újjáépítésébe tartozik. A kiindulópont és a kitűzött cél közötti folyamatot, a korszerűsítésre, cserére szánt elemeket és ezek finanszírozását így már pontosabban meg lehet határozni. Jellemzően a szigetelés és nyílászárócsere, majd a gépészeti beavatkozások a legnépszerűbbek, de ezeket is csak szakember bevonásával érdemes elvégezni, mert olyan hibákat is el lehet követni, amelyek például azt eredményezhetik, hogy az épület nem képes szellőzni, és folyamatos lesz a páraképződés, ami egészségtelen penészesedéshez vezet” – mondta Vései Eszter okleveles építészmérnök, épületenergetikus, ingatlanvagyon értékelő a Portfolionak.

A megtérülés kiszámolása korántsem standardizálható feladat, hiszen nagyon sok múlik a beavatkozás mértékén. Egyszerű példa lehet, ha a háztartás a földgáz alapú fűtésről elektromosra tér át – ha nem is lesz nominálisan kevesebb az energiafogyasztása – a rezsiszámlákon a két energiaforrás árának különbözete látványosan meg fog jelenni. A tető- vagy padlásszigetelés és nyílászárócsere esetén is látványos javulás várható. „Általánosságban kijelenthető, hogy egy energetikai korszerűsítés 3-10 év alatt térül meg” – tette hozzá a szakember.

Érdemes most napelemet telepíteni?

Számos bizonytalanság lengte körbe az elmúlt évben a háztartási méretű naperőművek telepítését, szinte hónapról-hónapra változtak a jogszabályok, a csatlakozási kérelmek elbírálása, illetve az elszámolás feltételei sem voltak tisztázottak. Szeptember végén azonban pont került a találgatások végére: 2023. január 1-től újra lehet napelemeket telepíteni és rácsatlakozni az országos energiahálózatra, ráadásul 2023. szeptember 7-ig beadott kérelmek esetén az éves szaldóelszámolás a telepítéstől számított 10 évig fennmarad. A kormány további 75 milliárd forintos pályázatot hirdetett a napkollektorok mellé telepítendő energiatározók – jellemzően akkumulátorok – beszerzésére is, arra ösztönözve a háztartásokat, hogy a helyben termelt energiát, helyben is használják fel. A napelemes beruházások – párhuzamosan az épület fűtésének és melegvízhálózatán elektrifikációjával - kategóriákkal alacsonyabb rezsiszámlát eredményeznek.

Az OTP Banknál a Zöld Lakáshitel teljes hiteldíjmutatójának mértéke THM 8,2%. A tájékoztatás nem teljes körű és nem minősül ajánlattételnek. A Bank a hitelbírálat és a kondíciók módosításának jogát fenntartja. A THM meghatározása az aktuális feltételek, illetve a hatályos jogszabályok figyelembevételével történt, értéke a feltételek változtatása esetén módosulhat. További részletekről tájékozódjon az OTP Bank bankfiókjaiban és honlapján (www.otpbank.hu) közzétett üzletszabályzatokból és hirdetményekből.

A cikk megjelenését az OTP Bank támogatta.

Címlapkép forrása: Getty Images