Több vagy kevesebb? - Még nem dőlt el, hogy mekkora területet akarnak a bérlők

A Covid-19-nek komoly hatásai voltak az irodapiacra. Önöknek mi volt a tapasztalata ezzel kapcsolatban – gondolok itt a bérlői keresletre és igényekre. Mik a jelenlegi irodahasználati trendek?

A CA Immonak egy igen diverz portfóliója van, összesen 140 bérlővel 10 különböző épületben, így a Covid-19 hatásai is többféleképpen csapódtak le. Ezt elsősorban a bérlő profilja befolyásolta, például, hogy milyen iparágban vagy piacokon aktív, illetve, hogy egy multinacionális vállalatról van-e szó. Mindenesetre vannak általános tanulságok, azt már látjuk, hogy a rugalmas munka velünk marad, de hogy milyen formában, az vállalatonként eltérő. A bérlőink között találkoztunk már minden megoldással, a teljes és a minimális home office között. Nincs egyetlen olyan gyakorlat sem, ami mindenki számára megfelelő lenne. Ami minket illet, igyekszünk megtalálni az egyensúlyt a kettő között.

Látnak változást a bérlők területigényét tekintve, vagy a bérleti díjakban?

Nem látunk konkrét trendet kirajzolódni a bérlői területigényeket illetően. A kisebb létszám a területcsökkentés felé húz, míg a nagyobb személyes terek és a kényelmi szolgáltatások bővülése a másik irányba. A bérlők leginkább a rugalmasságot várják el a bérbeadótól, mi pedig próbálunk ehhez alkalmazkodni. Nagyra értékeljük a hosszú távú partnereinket és próbáljuk boldoggá tenni őket, de a felesleges stresszt nem könnyű elkerülni.

A bérleti díjaknál, csakúgy, mint a területigényeknél, nem látunk semmiféle mozgolódást. Amit viszont látunk, az a hosszabb döntéshozatali folyamatok

A cégek sokkal óvatosabbak lettek a döntéshozatal terén. Ez részben természetesen a pandémiának tudható be, ennek pedig megvannak a maga hatásai.

Mi a helyzet az újonnan érkező, vagy a lejáró szerződésüket megújítani kívánó bérlőkkel? Náluk lehet tapasztalni változást?

A legnagyobb változás, ami mind a már meglévő, és mind az újonnan érkező ügyfeleink körében megfigyelhető, az a rugalmas bérleti feltételek iránti igény növekedése. Ez elsősorban a bérleti időszak hosszára vonatkozik, de a fit-out igényekben és az egyéb ösztönzőkben is megmutatkozik.

A bérlőknél továbbá egyre nagyobb hangsúly helyeződik a munkatársak megtartására és az újak bevonzására is, amit - ebben a feszes munkaerőpiaci környezetben - bővülő irodai szolgáltatásokkal szeretnének elérni. Ez ránk, mint fejlesztőre és tulajdonosra is hatással van, hiszen nekünk is tisztában kell lennünk a bérlői igényekkel.

Milyen nehéz ebben a környezetben a lejáró szerződésű ügyfeleket megtartani? Vannak esetleg új szerződési konstrukciók, amiket önök használnak vagy a bérlő elvár?

Igen nagy a kínálat jelenleg az irodapiacon, így a bérlőknek megvan a lehetősége, hogy körbenézzenek és felmérjék, milyen opcióik vannak, és mit kínálnak a tulajdonosok. Nekünk ilyenkor az a feladatunk, hogy minden tőlünk telhetőt megtegyünk, és rugalmasak maradjunk mind a gondolkodásmódunkat, mind az ajánlatainkat illetően. Ha mindezt megtesszük, de a bérlő mégis inkább máshova menne, az már csak üzlet. Egyébként nincs új szerződési forma, ami általánossá vált volna.

Látnak más országok irodapiacán változásokat a bérlők irodahasználatában?

Rendszeres kapcsolatban vagyok a cég kelet-közép-európai ügyvezető igazgatóival és ugyanazokat a trendeket és kondíciókat látjuk a többi piacon is. Vannak persze eltérések egyéni szinten, de a hasonlóságok messze felülmúlják a különbségeket.

Milyen megoldásokkal és fejlesztésekkel tud és kell egy önökhöz hasonló eszközkezelő cégnek reagálnia a változó igényekre?

Szerintem fontos, hogy legyen egy hosszú távú tervünk, egy olyan befektetési kilátásunk, aminek köszönhetően távolabb tudunk látni a következő trendnél, és olyan projekteken tudunk dolgozni, amik valóban növelik a portfóliónk értékét. Azon túl tehát, hogy több kisebb projektünk is fut, - mint például néhány irodánk közösségi tereinek felújítása és újrabútorozása - arra a kérdésre is nagy figyelmet fordítunk, hogy mit is reprezentál a CA Immo.

Voltak újraértékelések a portfóliójukban? Hogyan változott az egyes vagyonelemek értéke a járványhullámok hatására?

Rendszeresen újraértékeljük az eszközállományunkat, csakúgy, mint a versenytársaink. Elégedettek vagyunk azzal, amit eddig láttunk.

Látva a jelenlegi körülményeket, mik a terveik a jövőben, mi áll most leginkább a fókuszban? Terveznek például más eszközosztályokban, például logisztikában, kiskereskedelemben vagy a hotelszegmensben terjeszkedni a diverzifikálás érdekében?

Az első számú célunk, hogy a több mint 200 000 négyzetméternyi portfóliónk a lehető legjobb állapotban legyen. Erős támogatást kapunk a bécsi központi irodából, hogy további tőkét invesztáljunk az eszközállományunk egyes elemeinek fejlesztésére, vagy további szolgáltatások, marketing megoldások beemelésére. 15 éve jelen vagyunk már a piacon, az egyik legnagyobb iroda bérbeadóként, úgy gondolom, hogy magabiztosabbnak kell lennünk abban, amink van, és hogy kik vagyunk, ezt pedig meg is kell mutatnunk a piacnak.

Terveznek a közeljövőben új befektetéseket vagy ingatlanvásárlásokat, esetleg új fejlesztési projektet?

Folyamatosan figyeljük, hogy az eszközeink mennyire felelnek meg a piaci viszonyoknak és vizsgáljuk, hogy hogyan tudjuk frissíteni, megújítani és fejleszteni a portfóliónkat. Ezek persze mind a stratégiánk kontextusában alakulnak, az pedig függ a hazai és a régiós piaci trendektől is. A rövid válasz tehát az, hogy igen, folyamatosan vizsgáljuk az új lehetőségeket.

Magyarországon az ingatlanszektor vezető szerepet tölt be a zöld és fenntartható megoldások befogadásában. Önök mekkora hangsúlyt helyeznek erre a problémakörre? Milyen megoldásokkal fordulnak rá a zöldebb jövőre?

Már hosszú ideje nagy figyelmet fordítunk az ESG (Environmental, Social, Governance, azaz környezeti, társadalmi és vállalatirányítási) hatásaira és a fenntarthatóságra a mindennapi működésünkben. A CA Immonál továbbra is nagyon elkötelezettek vagyunk az ESG felé, nem is olyan régen jelentettük be, hogy a teljes nemzetközi ingatlanállományunk épületfenntartását zöld elektromossággal és klímasemleges gázzal fogjuk kivitelezni. Ezzel 2023-tól kezdődően éves szinten 60 000 tonna szén-dioxid-kibocsátást fogunk megspórolni a Földnek. Ezzel a projekttel aktívan támogatjuk az EU ’Fit for 55’ kezdeményezését, kikövezve az utat a klímasemleges gazdaság előtt. Rendszeresen felülvizsgáljuk továbbá az energiahasználati szokásainkat, és minden szükséges lépést megteszünk, hogy olyan fenntarthatóak legyünk, amennyire csak tudunk.

A cikk megjelenését a CA Immo támogatta.

Címlapkép: CA Immo