Létezik egy lakásprogram Magyarországon, amiről kevesen tudnak, de családok ezreinek ad menedéket

Magyarországon a lakhatási szegénység nagyon magas. Sok, szerény helyzetű család él nagy adósságteherrel, alacsony forgalmú ingatlanpiacon, és gyakran információ vagy támogatás híján el is veszítheti otthonát.

2020-ban több mint 90 000 háztartásban nem volt fürdő és/vagy WC,

az alapinfrastruktúra nélküli ingatlanok túlnyomó többsége vályogház, jellemzően az alsó jövedelmi tizedbe tartozó lakosokkal – írja tavalyi, legfrissebb Lakhatási Jelentésében a Habitat for Humanity szervezet, az EU SILC és a KSH legutóbbi népszámlálási adatai alapján. A legalsó jövedelmi tizedbe tartozók 13%-a, a második legalacsonyabb jövedelmű csoport 6%-a tartozott ide, míg az országos átlag 2,2% volt – vagyis minél alacsonyabb jövedelemmel rendelkezett valaki, annál magasabb volt az esélye, hogy még az alapvető ellátottsággal sem rendelkező ingatlanban tud lakni.

Major Gábor

MR Lakásalap Nkft., ügyvezető

Major Gábor 1988-ban szerzett diplomát közgazdász és szociológus szakon. A Mediagnozis Kft.-nél töltött öt év után 1993 és 2008 között a retail banki területen töltött be középvezetői feladatokat; OTP

Tovább

Major Gábor 1988-ban szerzett diplomát közgazdász és szociológus szakon. A Mediagnozis Kft.-nél töltött öt év után 1993 és 2008 között a retail banki területen töltött be középvezetői feladatokat; OTP… Tovább

Az MR Lakásalapot a Magyar Máltai Szeretetszolgálat és a Magyar Református Szeretetszolgálat alapította 2021-ben. Az alap küldetése, hogy a lakhatási válságba került családok élethelyzetéhez alkalmazkodva és velük egyetértésben az alap birtokában lévő,

eredetileg 6600, most nagyjából 5500 lakás és ház hasznosításával egyedi megoldásokat találjon,

a rábízott ingatlanvagyont úgy működtesse, hogy egyszerre szolgálja a társadalmi mobilitást, a közösségi jólétet és a pénzügyi fenntarthatóságot.

Az MR Lakásalap a szociális jellegű munka mellett a hazai bérlakásrendszer fejlesztésében is aktív szerepet igyekszik vállalni, illetve közösségi lakhatási koncepciókat dolgozik ki és ültet a gyakorlatba, sokszor más szakmai partnerekkel együttműködve. Integrált modellben dolgozik: ingatlantulajdonos, üzemeltető és lakhatás‑szolgáltató egyszerre, szociális‑karitatív tevékenységgel kiegészítve – fejtette ki Major.

Az alap 2022 elején vette át az eszközkezelőtől a részben lakott ingatlan-állományt, amelyekben korábban a bajba jutott devizahitelesek laktak, vagy laknak még mindig.

A házak és lakások 1320 településen állnak szétszórva Magyarország-szerte,

vegyes minőségűek, többük már évek óta üresen áll, erős állagromlással. Ezt az állapotot igyekszik javítani a társaság aktív portfóliókezeléssel, a gazdaságtalanul fenntartható épületek szelektív kivezetésével. Az ingatlanvagyont az államtól két évre kapott 4 milliárd forintos támogatásából tartja fent, újítja fel, üzemelteti és tartja karban.

Jelenleg körülbelül 3650 lakott és mintegy 1900 üres ingatlan tartozik a portfólióba, ebből 3300 a NET – azaz a Nemzeti Eszközkezelői hagyatékból érkező – programban lakók száma, a többi pedig az MR saját programjaiban, az itt élő családok lakhatásának kiszámítható biztosításával.

Az üresen álló ingatlanok közül mintegy 700-at az alap házon belül szeretne hasznosítani, nagyjából ezret pedig értékesíteni,

legújabban az alap saját árverési felületén, amelyet a reális piaci beárazás érdekében hozott létre. A nyár óta itt mintegy 500 tételre lehet licitálni, és ezek megjelennek a két legnagyobb hirdetési portálon is – mondta el Lutár.

A bérlőknek is van lehetősége megvásárolni az ingatlant, de ez általában ritka – fejtette ki a szakember, de aki bérlő és vételi szándékkal fordul az MR-hez, „nem marad válasz nélkül”. Az MR elsősorban hosszú távú, előre tervezhető feltételeket kínál az ingatlanokban élő családok számára, de ha műszaki vagy pénzügyi okokból indokolt, a megvásárlás is felmerülhet opcióként.

Az ingatlanportfólió összetétele

A portfólió jelentős része aprófalvakban található, erősebb a jelenlét a Dél‑Dunántúlon, Északkelet‑Magyarországon és Békés megyében. Bár dinamikusabb piacnak számít Budapest, Debrecen, Győr, Szeged és Székesfehérvár agglomerációja, itt kevesebb az MR‑es ingatlan. Sok a vegyes falazatú, romló állagú ingatlan, amelyek egy részét már nem lehet gazdaságosan megmenteni.

Az említett tudatos portfóliótisztítás jegyében az MR folyamatosan csökkenti azon települések számát, ahol csak egy-egy ingatlanuk van, és kivezetik azokat a tételeket is, amelyeket már nem éri meg felújítani.

A felújítható ingatlanokat viszont bérlakássá alakítják, a programjuk során eddig összesen 400-450 ingatlant.

Mintegy kétszázat még az átvételkor visszavásároltak a lakóik, ezekkel együtt mára nagyságrendileg ezerrel csökkent az állomány.

Fejlesztési oldalon a „kisebb-okosabb” irány dominál. A felújításokban szerzett tapasztalatokra építve funkcióváltásos projektekben gondolkodik az alap, például üres, B-C kategóriás irodák lakhatási célú átalakítása kerülhet szóba. Kisebb zöldmezős beépítések is szóba jöhetnek majd, ahol nincs mélygarázs vagy lift, hiszen ezek üzemeltetése költséghatékonyabb lehet. Konkrét tárgyalásokat folytatnak már több üres épület ügyében vidéken és Budapesten, és nyitottak önkormányzati együttműködésekre is.

Partnerségek: közösen felújított bérlakások

A Lakásalapnak több pilotprogramja is van, az egyik hajléktalanokat segítő szervezetekkel együtt fut. Ezen belül

4-5 partner kedvező bérleti díjjal kap ingatlanokat Budapesten és Pest megyében, cserébe saját forrásból végzik a felújítást.

A partnerségi program lényege, hogy az MR biztosítja az alap műszaki felmérést, ideértve a szerkezeti állapotot, a működésbiztonságot, az érintésvédelmet, és a kémény- és gázbiztonságot, míg a partnerek az esztétikai és kisebb korszerűsítési elemeket vállalják. Eddigi együttműködésekkel érintett szervezetek többek között van a Budapesti Módszertani Szociális Központ, a Tiszta Forrás Alapítvány, a Kiút Egyesület, illetve települési önkormányzatok.

A hasonló partnerségekre azért van szükség, mert a Lakásalap szűkös forrásai miatt számos könnyen lakhatóvá tehető épület hasznosítása késik, míg a civil és önkormányzati partnerek mozgósíthatnak önkénteseket, közmunkaprogramot, vagy lehívhatnak a helyi keretükből, és ez a kombináció gyorsítja a hasznosítást – mondta Major.

Kiemelt célcsoport az állami gondozásból kilépő fiatalok, az ő programjukban például nincs kaució, de az MR a kezdeti hónapokban fokozott jelenlétet és elérhetőséget biztosít, így segíti a beilleszkedést. A fogyatékossággal élők számára is személyre szabott megoldásokat szeretne nyújtani az MR, például, célzott, rehabilitációs mérnökkel megtervezett lakás‑átalakításokkal. Az idősek esetében a társaság átmeneti, „kivezető” lakhatást biztosíthat addig, amíg az időközben szükségessé váló intézményi férőhely megnyílik.

Mobilitási csatornák és inkubáció

A társaság beruházásaival szándéka szerint a lakhatási szegénységben élőknek mobilitási csatornát épít: támogathat átmeneti, egészségügyi okból szükséges költözést, például vidékről Budapestre egy orvosi kezelés miatt, vagy az életkörülmények fokozatos javítását, ahol komfort vagy közmű vagy nélküli otthonokból költözhet egy család olyan helyre, ahol van vezetékes víz, vagy esetleg jobban fűthető az ingatlan. Az MR egyénre szabott, ötéves „inkubációs” időszakot kínál, amelyben a szociális munka a lakhatási stabilizálástól a munkaerőpiaci integrációig terjed. Országos jelenlétük elmondásuk szerint különösen hasznos krízishelyzetekben – például bántalmazott ügyfelek elhelyezésénél –, amikor a pusztán helyi kapacitások lehet, hogy szűknek bizonyulnának, például egy önkormányzat esetében.

Szerződéses keretek és kilépési utak

Két fő ügyfélcsoportjuk van tehát, az újközösségi lakhatási modell keretében szerződő bérlők és a NET-program bérlői. Az előbbiben az alapkonstrukció egy évente megújítható szerződés, amely öt éven át – a feltételek teljesülése esetén – automatikusan hosszabbítható, így mindkét fél számára tervezhetőséget, kiszámíthatóságot ad. Saját bérlőinek az MR standard, átlátható feltételeket kínál, de az egyéni élethelyzeteket is figyelembe veszi.

Ennek díja átlagosan átlagosan 88 000 forint körül alakul,
jellemzően a helyi piaci szint 70 százaléka körül.

Összehasonlításképp, a NET‑programból érkezők átlagos bérleti díja havi 16 000 forint. Itt azért ekkora a különbség, mert az utóbbi bérlők a Nemzeti Eszközkezelővel kötött szerződéseknek megfelelő díjszabást fizetik, míg az MR egy, a piacihoz közelebb álló díjazással igyekszik élni, hogy fenntartható legyen a bérbeadási tevékenység és a az ingatlanállomány műszaki állapota, úgy hogy a bérlők esetében kifejezett cél a jövedelem lakhatási költségek optimális arányának biztosítása.

A bérlők előtt mindig nyitva áll a lehetőség a személyes egyeztetésre a Lakásalap ügyfélreferens munkatársaival; ha fizetési nehézség adódik, részletfizetésről és akár rehabilitációs időszakról állapodnak meg. Cél a tartós eladósodás elkerülése: ha egy család nem tudja fizetni a távhőt vagy a közös költséget, alternatívát jelenthet egy – a költségekben jobban szabályozható – családi ház. Ugyanakkor a kertgondozás és a fenntartás felelőssége miatt a családi házak bérlakás‑programba illesztése körültekintést igényel – jegyezte meg Major.

Az MR abban érdekelt, hogy a bérlők – a társadalmi jövedelmek mellett – minél inkább hozzáférjenek a munkaerőpiaci jövedelmekhez. Ha a háztartás jövedelme nő, a bérleti díj a fenntarthatóság jegyében igazodik;

ha pedig valaki a program során eljut oda, hogy meg tudja vásárolni az otthonát, az eladás rugalmas eszköz lehet az aktív portfóliókezelésben és a következő rászoruló bérlő helyhez juttatásában.

Lakhatásmentés, csapdahelyzetek kezelése

A terepen jelentkező igények óriásiak. A felzárkózó térségek mintegy 300 településén több mint 200 ezer „rossz” tartozást mértek; sokan azért nem vállalnak – bejelentett – munkát, mert azonnali letiltás fenyegeti a bérüket. A szervezet célja az ilyen csapdahelyzetek komplex kezelése: foglalkoztatási programokkal összekapcsolt adósságkiváltás, átütemezés és pénzügyi edukáció, amely segít megérteni, miért nőhet egy 300 ezres hitelkártya-tartozás 1,4 millióra, és hogyan lehet ebből mégis rendezett módon kilábalni.

Az MR lakhatásmentő eszköztár része a Közösségi Otthonmentő Program (KOMP) is: a lakhatási krízishelyzetek megoldását segítő komplex tanácsadó, kísérő és megoldást kínáló program. Például, ha valaki az árverés küszöbén áll, a szervezet egyezséggel vagy árverésen megveszi az ingatlant, rendezi a hitelezőkkel az elszámolást, és lehetővé teszi, hogy az érintett bérlőként maradjon. Gyakori megoldás, hogy a bérlő a fennmaradó vételárból 2-5 évre előre kifizeti a lakhatását, így stabil, kiszámítható helyzetbe kerül, időt nyerve az élethelyzete rendezéséhez. Az árazás itt közelebb áll a piachoz – a fenntarthatóság érdekében –, de a csomag gyakran tartalmaz adósságegyezséget, kedvezményt is. Adott esetben megoldás lehet a magáncsőd is, vagy egy adósságrendező mikrokölcsön.

A szervezet ezért egy pénzügyi vállalkozást hozott létre, hogy a „nem bankképes” ügyfeleknek is legyen elérhető, korrekt árú finanszírozás. A termékpaletta egyszerű, de céltudatos: kis összegű mikrohitelek segítik például a munkába állást, illetve a vállalkozás indítását, nagyobb összegnél pedig fedezett kölcsönt – egy meghatározott összeg felett, a fedezetül szolgáló ingatlanra kerülhet jelzálogjog – valamint adósságrendező hiteleket kínál, amelyek a piacon gyakori 20% körüli kamatszintekről – az illegális uzsorakamatokról, amelyek sok adóst sújtanak, nem is beszélve – 10%-14% közé csökkentheti a terheket.

Mindez szorosan kapcsolódik a szociális munkához: a hitelt csak előkészítéssel, mentorálással, kíséréssel adják. A támogatás pszichológiája pedig más, mint az egyszeri adomány, itt partnerség és felelősségvállalás az alap, ahol a visszafizetések újra kihelyezhető forrást teremtenek.

A bérleti portfólióban a megfizethetőség a vezérlőelv: a teljes lakhatási költség (bérleti díj, közös költség, rezsi) a háztartás jövedelmének lehetőség szerint 25-35%-a közé kell, hogy essen. Major elismeri, hogy nem tudnak minden helyzetre megoldást adni, de ott, ahol a család fizetőképessége hangolható, törekednek a tartós, becsatornázható megoldásra, és már a belépés pillanatában előre közlik a későbbi díjakat és reális pályát rajzolnak fel.

Finanszírozás és jövőkép

Az MR célja, hogy a kapott tőkét vagyon és támogatás formájában olyan értékké alakítsa, amely ezen az áron is megújítható és karbantartható lakhatást teremt. Eközben igyekszik érzékenyíteni a lakáspiaci szereplőket és szeretne bevonni fejlesztő vagy lakáscégeket, amelyek támogatása – például néhány lakás ideiglenes átadása – nem feltétlenül igényel aránytalan anyagi áldozatot, társadalmi hatása viszont jelentős lehet. Az MR évente szakmai fórumot szervez, hálózatot épít, és nyitott új együttműködésekre, szívesen veszi olyan ingatlanfejlesztők jelentkezését, akik nyitottak az együttműködésre akár üzleti, akár CSR alapon.

A következő évek feladata lesz a felújítások felpörgetése a rendelkezésre álló forrásokhoz mérten, a partnerek bevonásának bővítése és saját fejlesztésű, több lakóegységes projektek előkészítése, ahol a bérlői mixet az MR alakíthatja – mondta Lutár.

Finanszírozási oldalon a mozgástér vegyes: közbeszerzések és állami források mellett az MR saját ingatlanvagyonát hasznosítja, a bérleti díjakból is van bevétele, ezek mellett európai intézmények irányába is tájékozódik, szakmai hálózatokhoz is csatlakoztak már és finanszírozási fórumokon vesznek részt.

Sajnos, míg a nemzetközi trend a megfizethető bérlakás fejlesztését ösztönzi, Magyarországon a támogatások jelenleg inkább a tulajdonszerzést favorizálják, ez a forrásbevonásban versenyhátrányt okozhat.

Lutár szerint fenntarthatóbb, ha a közösségi lakhatási szolgáltató részére megfizetett bérleti díjakból származó bevételei fedezik a felmerülő kiadásokat, és a célzott szociális támogatást a bérlő egyéni élethelyzethez igazodóan biztosítják.

Az MR idei célja az volt, hogy célzottan a gyermekvédelmi gondoskodásból nagykorúként kilépő fiataloknak 100 felújított lakást valamint fogyatékossággal élőknek további 10 személyre szabottan akadálymentesíthető ingatlant tegyen elérhetővé pályázati keretek között, illetve, hogy további felújított ingatlanokat hirdessen meg nyilvánosan – mondta Lutár.

Az MR Közösségi Lakásalap következő kedvezményes lakásbérlésre vonatkozó pályázati felhívása a honlapján olvasható.

Címlapkép forrása: MR Lakásalap

A jelen írás nem minősül befektetési tanácsadásnak vagy befektetési ajánlásnak. Részletes jogi információ