Mától jegyezhető az SPP – Auchan hipermarketportfólióval lépnének a lengyel piacra

A régióban már erős a jelenlétük, Magyarországon, Csehországban és Szlovákiában egyaránt, most pedig egy jelentős lengyel hipermarket-portfólió megvásárlásával terjeszkednének tovább. Miért éppen most tartják időszerűnek a lengyel piac felé való nyitást, és miért ezt a portfóliót választották első akvizíciós csomagként?

Ahhoz, hogy valóban Kelet-Közép-Európa egyik legnagyobb bevásárlópark- tulajdonos és -üzemeltető szereplőjévé váljunk, elengedhetetlen a lengyel piacra történő belépés és az ottani akvizíciók megvalósítása. Lengyelország hatalmas, stabil EU-s piac erős gazdasággal, és ebben a portfólióban ráadásul az Auchan lenne a legnagyobb bérlőnk, ami tovább erősítené és kiegyensúlyozná a bérlői mixünket. Meggyőződésem, hogy ez a megfelelő belépési pont a lengyel piacra.

Másrészt biztosítanunk kell a tranzakció megvalósításához szükséges finanszírozást. Ezt célozza a ma induló tőkepiaci kibocsátás, amely keretében az SPP mintegy 7,6 - 9,3 millió darab új törzsrészvényt tervez értékesíteni a magyar lakossági befektetők, és magyar és nemzetközi intézményi befektetők számára. A meglévő törzsrészvényekhez hasonlóan ezek az új részvények is bevezetésre kerülnek majd a BÉT Prémium kategóriájába. A bevonni tervezett tőke nagyságrendje – a végleges kibocsátási ártól függően – elérheti a bruttó 100 millió eurót, ami fedezné a lengyelországi akvizíció tőkeigényét, és egyben

az elmúlt 28 év legnagyobb nyilvános részvénykibocsátása lenne a BÉT-en.

A fentiek megvalósításával nemcsak az SPP portfólióját szeretnénk földrajzilag tovább diverzifikálni, hanem a részvényesi kört is, hiszen a tőkebevonás során a helyi lakossági és intézményi befektetők mellett nemzetközi intézményi befektetők érdeklődésére is számítunk.

A most induló tőkebevonásnál az a kulcskérdés, hogy milyen megtérülési lehetőségeket kínál rövid és hosszú távon az SPP. Hogyan működik az osztalékpolitika, milyen hozamokat értek el azok, akik a korábbi kibocsátásokban jegyeztek, és milyen módon erősítheti a részvényesi értéket a lengyel portfólió megvásárlása?

A szabályozott ingatlanbefektetési társasági (SZIT/REIT) struktúránk kiszámíthatóságát az adja, hogy az elért eredmény 90%-ának osztalékként történő kifizetésére kell javaslatot tennünk minden évben. Azok a befektetők, akik részt vettek az előző két sikeres tőkepiaci tranzakcióban – a 2023-as IPO-ban és a 2024-es rábocsátásban (zártkörű tőkeemelés) – már részesedtek a vonzó, részvényenként 0,76 eurós (2024) és 0,84 (2025) eurós osztalékból.   

A részvényesek számára a terjeszkedés több szempontból is előnyös lehet: egyrészt a földrajzi diverzifikáció csökkenti a csoport kockázati profilját, másrészt  a méretgazdaságossági hatások révén mérséklődnek a fix költségek fajlagos értékei, mivel egy nagyobb portfólió kezelése mindig költséghatékonyabb. Emellett a részvénykibocsátás növeli a közkézhányadot és a piaci kapitalizációt, ami a részvények napi likviditását is javíthatja. A tervezett lengyel Auchan tranzakció hozamszintje ráadásul kifejezetten vonzó:

9,1%-os euróban számolt eszközarányos hozamon (yielden) vásároljuk a hipermarketeket, ami tovább erősítheti az SPP eredményességét.

A tervezett akvizíció érdemben növelheti a részvényesek számára elérhető értéket: az új portfólió a bérbeadható területeink (GLA) méretét kb. 50 százalékkal bővíti, és a telekállomány összmérete egy sikeres akvizíció után nagyjából 320 hektárra duplázódna. Ez jelentős plusz bevételt jelenthet a jövőben, hiszen a felszabaduló területek többek között drive-through gyorséttermek, elektromos autótöltők vagy más kiegészítő szolgáltatók számára is bérbe adhatók, tovább javítva a bérlői mixet és jövedelemtermelő képességét.

Miért éppen az Auchan hipermarket-portfóliót célozzák, illetve általában véve miért éri meg hipermarket-alapú retail parkokba fektetni? Mitől tartják ezt a modellt működőképesnek?

Az előző két tranzakció során a Tescoval kötöttünk hasonló, 15 éves szerződést Magyarországon, Szlovákiában és Csehországban, és ahogy a számaink is mutatják, azóta jelentősen nőtt ezeknek a lokációknak a jövedelemtermelő képessége. Ennek egyik fő oka, hogy a hipermarketek által használt terület egy részét visszavettük, amit aztán magasabb bérleti díjon adtunk újra bérbe. A mostani ügylet nagyon hasonló, ugyanezen a sales and lease-back modellen alapul: az Auchan bérli vissza a területeket 15 évre, miközben itt is vissza tudunk venni a hipermarkettől területeket, és az így felszabaduló több ezer négyzetméteren új üzlethelyiségeket alakíthatunk ki. Ezeket magasabb bérleti díjon adhatjuk bérbe, ráadásul így új brandek is megjelenhetnek egy városban vagy városrészben, tovább növelve az adott retail park vonzerejét.

Több meglévő lokációnk esetében is jelentős forgalomnövekedést hozott ez a stratégia, ami egyaránt jó a hipermarketnek és a többi bérlőnek is, hiszen több vásárlót vonz, és az üzletek látogatottságának emelkedése rövid és hosszú távon is magasabb bérleti bevételt jelenthet. Az infláció összegével indexált fix bérleti díjak mellett forgalomarányos modellt is alkalmazunk, így ha a bérlők bevétele emelkedik, a miénk is együtt nő velük. Ez egy win-win szituáció minden fél számára, és hasonló potenciált látunk a lengyel Auchan portfólió esetében is. Az, hogy a hipermarketek és a többi bérlőnk forgalma az elmúlt években folyamatosan emelkedett, egyértelműen azt mutatja, hogy jó a stratégiánk, hiszen az embereknek

nagyon praktikus egy bevásárlóparkban intézni az élelmiszer mellett az egyéb napi/heti bevásárlásaikat is.

Könnyen megközelíthetők autóval és tömegközlekedéssel is, a parkolás egyszerű, és ugyanúgy vásárolhatnak könyvet, ruhát, cipőt, virágot, vagy beülhetnek egy kávézóba, étterembe.

A megvásárolt épületek felkészítését azonnal megkezdjük a BREEAM-minősítés megszerzésére, és célzott, „okos” beruházásokkal folyamatosan növeljük a működésünk hatékonyságát – ez valódi, mérhető zöldítést jelent. Idén a teljes magyar portfólió eléri a BREEAM Very Good szintet: jelenleg 12 eszközünk rendelkezik ezzel a minősítéssel a cseh portfólióval együtt, és a szlovák eszközök minősítése is folyamatban van.    

A most induló részvényjegyzés kapcsán mik a legfontosabb paraméterek? Meddig tart a jegyzési időszak, kik vehetnek részt benne, és milyen befektetői körre számítanak elsősorban?

A jegyzés 2025. november 17., vagyis a mai naptól kezdve 7 napig, azaz 2025. november 24-ig tart magyar lakossági, valamint a magyar és nemzetközi intézményi befektetők számára. A tőkebevonásban Közép-Kelet-Európa legpatinánsabb pénzügyi befektetői szolgáltatói közül három is a partnerünk, az újonnan kibocsátandó részvényeket az Erste Group Bank AG (az Erste Befektetési Zrt. bevonásával), a Concorde Értékpapír Zrt. és a WOOD & Company forgalmazza.

Egy sikeres tranzakcióval a magyar tőzsdén akár a top 10 legnagyobb piaci kapitalizációjú részvény közé is bekerülhetünk.

Várhatóan több befektetési szolgáltató is rendszeresen követi fogja majd az SPP-t elemzéseivel, ami tovább növelheti a társaság ismertségét a befektetők körében – és ez a jelenlegi részvényeseink számára is előnyös lehet.

^{A címlapképen a Shopper Park Plus zsolnai (Žilina) komplexuma látható, forrás: SPP}

A cikk megjelenését a Shopper Park Plus támogatta.

^{Jelen interjúban közölt információ kizárólag tájékoztatási célokra szolgál és Bárány Kristóf Péter – a Shopper Park Plus Nyrt. igazgatóságának elnöke – magánvéleményének minősül, ide nem értve a tervezett tranzakciók kapcsán közölt, a Shopper Park Plus Nyrt. nyilvános közzétételei között megtalálható információkat. Az interjú befektetési döntések alapjául nem kíván szolgálni. Az interjú tartalma nem minősül értékpapírokat érintő nyilvános ajánlattételnek vagy értékpapírok megvásárlására vagy eladására irányuló felhívásnak, sem befektetési tanácsnak. Befektetési döntések meghozatala előtt kérjük tájékozódjon az alkalmazandó jogszabályok tartalmáról és konzultáljon független tanácsadójával!}