Elkerülhetetlen a bérlakáspiac átalakulása, de ehhez a szabályozáshoz is hozzá kellene nyúlni

Az elmúlt időszakban nagy figyelmet kapott a hazai bérlakáspiac, ami elsősorban a fővárosi lakhatási kérdések során került előtérbe. A lakhatás költsége ugyanis – mind vásárlás mind bérlés esetén – jelentős terhet jelent a fiatalok számára.

Magyarországon a legutóbbi népszámlálás szerint mintegy 4 millió használatban lévő lakás található, ennek 90 százalékát a tulajdonosok lakják, 9 százalékát pedig bérlők használják.

A kiadott lakások jellemzően a nagyobb városokban találhatók, Budapesten mintegy 800 ezer lakott és 160 ezer nem lakott lakás található. Budapest legtöbb kerületére igaz, hogy viszonylag magas az üres és egyéb célokra, például irodaként használt lakások aránya, mely kategória vélhetően a rövid távra kiadott lakásokat is magába foglalja. A fővárosi lakásállomány mintegy 13 százalékát teszik ki az üres lakások, de a belvárosi V., VI., VII. kerületekben ez rendre a 24, 19 és 18 százalékot is eléri.

Az Eurostat adatai szerint az Európai Unió lakosságának 68 százaléka saját tulajdonban levő lakásban, a fennmaradó 32 százalék pedig bérleményben él. Romániában a legnagyobb a lakástulajdonosok aránya (94%), amit Szlovákia követ (93%) és Magyarország is felfér a dobogóra (92%), miközben nyugat felé haladva egyre inkább nő a bérlők arány, főleg német nyelvterületen: Ausztriában 46, Németországban pedig 53 százalék a bérlők aránya, utóbbi az egyetlen olyan uniós tagállam, ahol a sajátlakás-tulajdonosok kisebbségben vannak.

Nem véltelen, hogy utóbbi országokban – és Nyugat-Európában általában – fejlettebb a lakáskiadási kultúra és a régiós piacokkal ellentétben nemcsak magánszemélyek vagy kisvállalkozások adnak bérbe ingatlant, hanem jelentős piaci részesedése van az intézményi bérbeadóknak is, vagyis azoknak az alapkezelőknek, bankoknak, nyugdíjpénztáraknak, amelyek eszközosztályként tekintenek a területre, és nem egy-két ingatlant, de akár több ezret is kezelnek.

Régiós jellemző a saját tulajdon, de elkerülhetetlen a bérlakáspiac fejlődése

A lakhatási válság és a magas ingatlanárak miatt egyre többen szembesülnek vele, hogy a saját ingatlanhoz jutás egyre extrémebb erőfeszítést igényel, és bár a kormányzati politika is a fiatalok saját tulajdonhoz jutását igyekszik elősegíteni, a piaci folyamatok inkább azt a nyugati tendenciát erősítik, amelyben a lakásbérlésnek egyre nagyobb szerep jut. Az intézményi lakásbérbeadás Magyarországon még gyerekcipőben jár, de nem példanélküli: a Gránit Alapkezelő 110 lakást vásárolt erre a célra egy XI. kerületi lakóparkban, amelyeket Grandit 11 Homes név alatt – 9 hónap alatt – kivétel nélkül ki is adott.

„Nem klasszikus értelemben intézményi befektetői akvizíciót valósítottunk meg, hiszen nem egy adott házat vettünk meg, és azt teljes egészében tematikusan adjuk bérbe, hanem egy új építésű, 460 lakásos lakóparkban került megvásárlásra 110 lakás. De a hosszú távú tervek között szerepel, hogy a következő befektetésnél már egyben vennénk meg egy fejlesztést, ahol teljes egészében mi alakíthatjuk a szolgáltatási mixet, egy adott célközönséget megszólítva” – mondta a Portfolio-nak Ruzsinszki Tibor, a Gránit Alapkezelő ingatlan befektetési igazgatója, aki szerint amikor egy évvel ezelőtt elindult a projekt, nem voltak könnyű helyzetben, mert nem volt tényleges tapasztalat arról, hogy egy ilyen 110 lakásos portfóliót hogyan lehet jól üzemeltetni, elérni a célként kitűzött értéknövekedést.

A bérbeadás kezdeti időszakában a kezdeti a bérleti díjak módosításra szorultak, egyrészt az Airbnb-vel kapcsolatos szabályozási hírek miatt sokan éppen behozták ingatlanjukat a hosszú távú bérleti piacra, másrészt azzal, hogy 110 lakást vásároltak egy helyszínen, és rögtön bérbe is akarták adni, jelentősen megterhelték a lokális piacot. Az értékesítés többféle kedvezményes ajánlattal, csomagajánlatokkal, akciókkal is támogatva volt, például diákoknak 1 havi bérletidíj-mentességet kínáltak. Általánosságban elmondható, hogy a kisebb stúdiólakások keltek el a leggyorsabban, de nagy volt a kereslet a 40-50 négyzetméteres egységekre is. A csomagajánlatok is népszerűek voltak, sokan kerestek a lakással együtt gépkocsi-parkolót, tárolót, amelyet együttesen kedvezményesen lehetett kibérelni.

Az intézményi bérbeadás egyik legnagyobb előnye a bérlők számára a megbízhatóság és a professzionális üzemeltetés: működésünk nemzetközi (ISO) szabvány szerint épül fel, tehát nem úgy, mint egy magánembernél, aki szabadidejében foglalkozik csak a bérlői igényekkel, hanem kollégáink folyamatosan rendelkezésre állnak. A szükséges karbantartási munkákat előre meghatározott menetrend szerint, szerződött partnereink bevonásával végezzük el, így biztosítva a bérlői elégedettséget

 – mondta el Lukács Kornélia, az üzemeltetést végző Grandum Ingatlankezelő ügyvezetője, amely cég a Gránit Alapkezelő leányvállalata és a lakások mellett ipari ingatlanokat, kereskedelmi egységeket és irodaházakat is üzemeltet. Az ügyvezető szerint a piac jelenleg még nem fizeti meg az említett plusz szolgáltatási szint felárát, azonban hosszabb távon kialakulhat egy olyan márka, amely magasabb bérleti díjakat is lehetővé tesz.

A lakások négyzetméterenkénti bérleti díja 5000 és 6500 forint közé esik alapterülettől, szobaszámtól függően.

A bérlakásbefektetésen elérhető éves hozam két részből tevődik össze: a bérbeadásból származó bevételből – ez 4,5 százalék körüli hozamot jelent –, valamint az ingatlanok értéknövekedéséből, amely hosszú távon 5-6 százalékra tehető. A két tényező együttesen a költségek levonása után évi 7-8 százalékos hozamot eredményezhet, ami az ingatlanpiacon már elfogadható eredménynek számít. A jelenlegi hozamok magasabbak a tervezettnél, köszönhetően az elmúlt év jelentős ingatlanár-növekedésének.

110 lakás = 110 bérlői élethelyzet

A bérlők között megtalálhatók diákok, fiatalok, külföldi munkavállalók és cégek is, akik alkalmazottjaik számára bérelnek lakásokat. A tapasztalat azt mutatja, hogy a fizetési morál kifejezetten jó, a bérlőkkel kapcsolatos problémák nagyon ritkák, ugyanakkor kétségtelen, hogy ekkora lakásszám esetén már akadnak kihívások: van, akivel a zajos életmódja miatt szerződést kell bontani, és akad olyan lakó, aki házi őrizetben van, de a lakók többségére semmilyen panasz nem érkezett.

Az iroda vagy ipari ingatlan üzemeltetéstől eltérő megközelítést igényel egy ilyen projekt kezelése, hiszen amíg az irodát vagy raktárat egy vagy néhány bérlő veszi ki, itt a 110 lakás lakóinak elvárásait külön-külön kell figyelembe venni. „Számos területen hasonló igényekkel találkoztunk: szinte minden bérlő bútorozott lakást keresett. Annak érdekében, hogy kellemes lakókörnyezetet alakítsunk ki számukra, lakberendezőt kértünk fel a megfelelő stílusú bútorok kiválasztásához. Emellett olyan egyedi kérésekre is megoldást kellett találnunk, mint például a háziállattal költöző lakók elhelyezése. A rendszeres karbantartások – például a klímatisztítás – ütemezését pedig minden háztartással egyénileg egyeztetjük” – hívta fel a figyelmet a sajátosságokra Lukács Kornélia.

A Gránit Alapkezelő a pozitív tapasztalatoknak köszönhetően folytatni kívánja a lakásportfóliója bővítését. Kisebb léptékben is gondolkodunk, 30-40-50 lakásos „csomagok”, de nagyobb portfólió vásárlásáról is tárgyalunk. A jövőben olyan projekteket is vizsgálnak országszerte, ahol egyben tudnának vásárolni teljes épületet, ami lehetővé tenné különböző szolgáltatások kialakítását, mint például helyben történő orvosi rendelés vagy közösségi szolgáltatások.

Emellett az építés korai szakaszában tárgyalnak fejlesztőkkel, hogy az új építésű projektek kezdeti szakaszában vásároljanak kisebb, jól bérbeadható lakásokat. Az így elérhető magasabb értéknövekedés mellett fontos szempont, hogy a kivitelezés során beépíthetőek azok az egyedi igények, amellyel egy adott célközönséget lehet megcélozni. Egy 40 négyzetméteres lakásba például nagyobb vendégkört nem lehet fogadni. De ha van az épületben egy olyan közösségi helyiség, ahol lehet főzni, leülhet 10-15 személy, és ez egyedileg kibérelhető, akkor ezen lakások jelentős értékelőnyt képviselhetnek azon személyeknek, akik szeretnek vendégeket fogadni.

„Jelenleg több befektetési lehetőséget is vizsgálunk. A kiválasztásnál az elhelyezkedésen túl az elérhető bérleti díj és a lakás vételára az elsődleges vizsgálati szempont. A mintegy 40 ezer befektetőnk elvárása, hogy csak megfelelő hozamszintű befektetéseket eszközöljünk” – mondta Ruzsinszki Tibor és hozzátette:

Az a tapasztalatunk, hogy a belváros túl drága ahhoz, hogy jó áron ki lehessen adni a lakásokat, és értékelhető hozamot lehessen elérni, de Zugló, vagy Újbuda még elég közel van a központhoz, és a négyzetméterárak még nem döngetik a többmilliós határokat

Nem kifejezetten támogató a szabályozási környezet

A szabályozási környezet egyelőre nem kifejezetten támogatja az intézményi lakásbérbeadást Magyarországon. Az áfaszabályok miatt a befektetők vagy elveszítik az új lakás vásárlásakor kifizetett 5 százalékos áfát (használt lakásnál 27%-ot), vagy az elért bérleti díj bevételből 27 százaléknyi áfát kell befizetniük az államnak. Másik probléma, hogy a társasházi törvény is elsősorban a magánszemélyek bérbeadásáról szól és nem veszi figyelembe az intézményi bérbeadók sajátosságait.

„Bár intézményi szereplőként számos kihívással kell megküzdenünk, azt gondoljuk, hogy a kezdeti tapasztalataink összességében pozitívak. Továbbra is jelentős potenciált látunk ebben a szegmensben. Célunk egy versenyképes, jó szolgáltatási szintet biztosító portfólió létrehozása, amellyel mind a bérlőink, mind a befektetőink elégedettek és megtalálják számításaikat” – mondta Ruzsinszki Tibor.

A cikk megjelenését a Gránit Alapkezelő támogatta.

Címlapkép forrása: Portfolio

A jelen írás nem minősül befektetési tanácsadásnak vagy befektetési ajánlásnak. Részletes jogi információ