Mi történik az irodáinkkal, irodaházakkal? Nyomás a munkáltatókon és a fejlesztőkön

Máthé Attila, rádiótervező mérnök, a Vantage Towers szakértője előadásában felhívta a figyelmet arra, hogy a digitalizáció új korszakába lépett: az AI-hoz, az okosvárosokhoz és természetesen az 5G-hez is elengedhetetlen a folyamatos és magas színvonalú mobil kommunikációs lefedettség. A mobiltechnológia fejlődésével egyre fontosabb a beltéri állomások – DAS állomások, antennák - szerepe, ezzel az irodaházak fejlesztőinek is tervezniük kell.

Ugyanakkor beltéri lefedettség kültéri antennával is elérhető – erre a Vantage Towers a magyar piacon az elsők között szállított megoldást, akár 3500 MHz-re is.  A cég ma több mint 135 beltéri antennarendszert üzemeltet, a legújabb irodaházakban is, vagy például az MVM Dome-ban is. Máthé Attila az elmúlt időszak kiemelt projektjei között említette az Atlétikai Világbajnokságot, ahol egy adott időszakra telepítettek hálózati kapacitásokat, több tízezer látogató igényeire szabva.

A szekció első panelbeszélgetésének középpontjában a kiélezett versenyhelyzet és az átalakuló szolgáltatási igények álltak az üzemeltetési piacon.

A résztvevők azt járták körül, hogy a technológia, a kényelem, a fenntarthatóság, az adatok és a well-being szempontjai miként formálják a prémium irodák szerepét, és vajon újra a HR egyik legfontosabb eszközévé válnak‑e az ilyen terek és a hozzájuk kapcsolódó szolgáltatások – valamint hogy mindezt végső soron ki finanszírozza.

Bakó Bence, a B+N Magyarország értékesítési igazgatója szerint a korábban árközpontú verseny átalakulóban van: a megrendelők egyre inkább a beszállítók stabilitását és innovatív ötleteit keresik. Ugyanakkor a munkaerőpiaci helyzet nehéz, az FM minden területén küzdeni kell a toborzásért és a kollégák megtartásáért. Hangsúlyozta, hogy számos magyar piaci szereplő komoly referenciákkal rendelkezik, amelyek nemzetközi összevetésben is számottevőek.

Csipszer Zoltán, a Lindab ügyvezetője úgy látja, hogy az építőipar jelene az üzemeltetés jövője: miközben csökken a nyugat-európai, nő az ázsiai beruházások aránya, utóbbiak gyakran saját munkaerővel és technológiával dolgoznak. Véleménye szerint a főként kínai munkavállalók várhatóan tartósan Európában maradnak, így ezeknél a gyáraknál az üzemeltetés hosszabb távon is kínai kézben maradhat.

Győri Gyula, a CPI Facility Management igazgatója a technológiai versenyt lehetőségnek tartja új megoldások bevezetésére, ami önmagában is fejlődést generál. Ugyanakkor a generációs különbségek komoly kihívást jelentenek: a fiatalabbak nyitottabban állnak az innovációhoz, miközben általános igény mutatkozik a tisztességes üzemeltetésre, a szakszerű épületfenntartásra és a munkavállalók megtartására.

Mikó Zoltán, a Future FM vezérigazgatója szerint a piac fókuszába a munkaerő-megtartás, a képzés és a mentorálási rendszerek kerülnek. Új technológiai kihívások érkeznek, amelyekhez az üzemeltetőknek alkalmazkodniuk kell, és az innovációt a fizikai állomány felé is át kell adniuk – ez azonban nem mindig egyszerű. Ugyanakkor erősödik a közeledés az üzemeltetők és a beruházók között, és több jó hazai technológiai megoldás is elérhető, amelyeket érdemes használni.

Vágó László, a NEO Property Services Zrt. vezérigazgatója és a LEO elnöke kiemelte, hogy a technológia folyamatosan fejlődik, az MI már a karbantartási modellekben is megjelent, és egyre erősebben hat az üzemeltetési szakmára. Hiányolja viszont azokat a szakembereket, akik magabiztosan dolgoznak a digitális technológiákkal. Ez szerinte arra utal, hogy az iparág és a vállalatok nem készülnek elég tudatosan a technológiai váltásokra, sokszor inkább utólag alkalmazkodnak. A beszélgetés résztvevői szerint a verseny nem csupán árban, hanem szakmai minőségben, innovációban és humánstratégiában is zajlik, miközben nyitott kérdés marad, hogy a prémium irodai szolgáltatások bővülő csomagjának költségeit végül ki viseli.

Pál Péter, a Re-Energy ügyvezetője előadásában kiemelte, hogy Nyugat-Európában az ingatlan értékbecslésnél már hangsúlyosan számít az épület energiafogyasztása. Rámutatott, hogy a modern épületeknek egyszerre kell maximális komfortot és a speciális technológiai igények megbízható kiszolgálását biztosítaniuk, miközben az energiafelhasználás alacsony marad.

A Re-Energy megközelítése az épületet integrált egészként kezeli, amelyben a rendszerek harmonikusan együttműködnek. Nem csupán az egyes alegységek fogyasztását optimalizálják, hanem az egész épület működését hangolják össze a hatékonyság növelése érdekében. A megszokott energiaforrások mellett a szokatlan hulladékhő-forrásokat is újrahasznosítják, így a piaci átlagnál lényegesen nagyobb energiamegtakarítás érhető el.

A szekció második panelbeszélgetésének központi kérdése az volt, mennyire öldöklő ma a verseny az irodapiacon. A moderált vita fő témái a rugalmas irodák és az új bérleti modellek terjedése, az ESG-elvárások felértékelődése, az AI gyors hatása, a „láthatatlan hozamok” keresése, a beruházások elapadása és a stagnáló kihasználtság voltak. A résztvevők abban egyetértettek, hogy a piaci egyensúly felborult:

Másképp viselkednek az új építésű, a felújításra szoruló és az állami portfólióból kikerülő irodák, miközben a bérlői igények széttartóbbak, mint valaha.

Cseke Amarilla, a Skanska magyarországi kereskedelmi fejlesztési üzletágának bérbeadási és vagyonkezelési vezetője szerint az újépítésű irodák szegmensében jelenleg bérbeadói piac alakult ki. Ez ugyanakkor nem jelent hátradőlést: a bérlők elvárásai gyorsan változnak, ezért a rugalmasság és a személyre szabott megoldások lettek a siker kulcsai. Hangsúlyozta, hogy a Skanska saját tőkéből fejleszt, ami mozgásteret és döntési sebességet ad a vállalatnak, és bízik benne, hogy más fejlesztők is újraindítják projektjeiket. meglátása szerint az egész irodapiacot hamarosan a felújítások és átépítések korszaka határozza meg, részben az ESG-követelmények, részben a bérlői minőségi igények miatt.

Dános Pál MAISZ, MRICS, a KPMG associate partnere a hibrid iroda eredetét és szükségességét tette mérlegre. Emlékeztetett, hogy a hibrid működés a pandémia „terméke”, de a fiatalabb generáció gondolkodásmód-váltása tartóssá teheti. A bérlők prioritásában első a működőképesség és a munkaerő biztosítása – ebből a szempontból az iroda szerepe eszköz: az a kérdés, mekkora mértékben járul hozzá a produktivitáshoz és a tehetségmegtartáshoz. Vagyis nem öncélú alapterület-optimalizálásról van szó, hanem arról, hogy az iroda mennyire támogatja a cég üzleti működését.

Kalaus Valter MRICS, a Newmark VLK Hungary ügyvezető partnere szerint a piac nehezen definiálható, mert „van irodaterület”, de nem mindegy, milyen. Jelentős mennyiségű állami ingatlan zúdul a piacra, amelyek nagy része csak komoly felújítással vagy funkcióváltással tehető versenyképessé. A budapesti irodaállomány elöregedett, miközben a technológiai elvárások, a gépészeti és digitális rendszerek szintje sokat emelkedett az elmúlt években. Az igazán modern, korszerű felhasználásra alkalmas terekből így relatív hiány mutatkozik, ami a minőségi termékeknél tartós bérbeadói pozíciót, a „B-” és „C” kategóriánál viszont komoly nyomást eredményez.

Major Krisztina MRICS, az iO Partners irodatranzakciós vezetője rámutatott, hogy a kisebb bérlők igényeinek teljesítése nem minden esetben jár extra költséggel – sok kérés inkább rugalmas tervezést és ügyes szerződéses megoldásokat kíván. Friss kutatások alapján a hibrid modell (heti 1–3 nap home office) nem feltétlenül csökkenti automatikusan az alapterületet, mert a jelenléti minták még nem stabilizálódtak, és a közösségi, kollaborációs terek iránti igény megmaradt. Regionális kitekintésben kiemelte, hogy Szerbia a munkaerőköltségek tekintetében egyre vonzóbb, még a diplomás szegmensben is – ez a bérlői telephely-stratégiákra és így közvetve a budapesti irodapiac dinamikájára is hat.

Simonyi Balázs MRICS, az Eston irodabérbeadási divíziójának vezetője a bérleti díjakra és a kihasználtságra nehezedő nyomásról beszélt. Tapasztalata szerint a tárgyalások végfázisában szinte általános az áralku, a „normál” üresedési ráta pedig emelkedni fog. A piacon széles körű árérzékenység látszik, sok esetben kifejezett igény az árak csökkentése vagy a teljes bérleti költség (TCO) optimalizálása. Kínálati oldalon idén extrémen alacsony lehet az új átadások volumene: ha az év végéig mindössze mintegy 5 ezer négyzetméter készül el, az történelmi mélypontot jelentene, ami a modern kínálat szűkössége miatt kettős – egyszerre árfékező és minőségi prémiumot erősítő – hatást válthat ki.

Összegzésként a panel azt üzeni a piac szereplőinek, hogy a következő évek nyertesei azok lesznek, akik egyszerre tudnak rugalmas bérleti konstrukciókat kínálni, felkészültek a felújítási hullámra, és hitelesen teljesítik az ESG-elvárásokat.

A bérlői oldalon a működésbiztonság, a tehetségvonzás és -megtartás, valamint a költséghatékonyság marad a három fő szempont.

A fejlesztők számára a finanszírozási korlátok közepette felértékelődik a saját tőke és a gyors döntéshozatal; a tanácsadók és ügynökségek számára pedig a testreszabott, adat- és produktivitásalapú ajánlatok jelenthetnek versenyelőnyt egy heterogén, minőségérzékeny piacon.

Címlapkép forrása: Portfolio