új lakások
Ingatlan

Nagyot eshetnek a lakásárak, de nem úgy, ahogy azt korábban elképzeltük

Futó Péter
Egyre többen panaszkodnak amiatt, hogy már a családtámogatásokkal együtt sem tudnak nagyobb lakásba költözni, ugyanis annyira szűk a kínálat, hogy a jó minőségű, jó elhelyezkedésű, megfelelő méretű lakásokat villámgyorsan elkapkodják a vevők. Legalábbis Budapesten, ahol a háromgyerekes családok számára kényelmes méretű lakások ára egyre gyakrabban közelíti meg, vagy lépi át a 100 millió forintos szintet. Önmagában ez természetesen még nem indokolja, hogy az árak esni kezdjenek, viszont megnézve az elmúlt 30 év lakáspiaci folyamatait és a nemzetközi események hatásait, minden esély megvan az eddigi trendek változására.

A nagyobb keresőportálok kínálatában a felújított, jó állapotú, legalább 3 hálószobás budapesti lakások 99 százaléka drágább 50 millió forintnál, a szélesebb kínálat azonban – főként a budai kerületekben – inkább a 100 millió forintot közelíti. Elsőre tehát rendkívül drágának tűnnek ma a minőségi lakások, ami az elmúlt évek folyamatai alapján egyáltalán nem meglepő. A 2013 utáni időszakot tartós konjunktúra követte, ami a munkaerőpiacon – a foglalkoztatottsági számokban és a jövedelmek emelkedésében – is megmutatkozott. Ehhez adódtak hozzá a különböző állami, elsősorban a családokat segítő támogatások és az olcsó hitelek, miközben az új lakások kínálati oldala a kedvezményes lakásáfán keresztül kapott lendületet. Ezek együttesen – kiegészítve az olyan jövedelmező befektetési elemekkel, mint az Airbnb - nagyon hamar berobbantották a keresletet, a megelőző évek csökkenő árai pedig villámgyorsan csaptak át jelentős mértékű emelkedésbe.

lakáskiállítás
Május 6. és 8. között ismét megnyitja kapuit a MOMsport Uszoda és Rendezvényközpontban a hazai ingatlanpiac egyik legfontosabb szakmai rendezvénye, a Portfolio Lakás Kiállítás. Részletekért kattints!

A folyamat, amit érdemben a covid sem tudott megállítani, egészen mostanáig tart, a következő években azonban ebben változás következhet be. Noha a lakásárak alakulása soha nem lineárisan változik - kisebb, nagyobb hullámok mindig vannak benne – hosszú távon és tartósan nem szakadhat el a gazdaság mindenkori teljesítményétől. A kérdés, hogy a mostani árszintek, és az elmúlt évek növekedési üteme vajon hosszabb távon is fenntartható-e.

Ennek vizsgálatához a rendszerváltásig mentünk vissza, hogy az azóta eltelt bő három évtized lakásárainak alakulását a jövedelmek és az infláció alakulásával hasonlítsuk össze. Az alábbi ábra azt mutatja meg, hogy az adott évben az előző évhez képest a lakásárak változása hány százalékponttal haladta meg a hivatalos inflációt és az átlagjövedelmek változását. Ha az érték a pozitív tartományban van az azt jelenti, hogy az említett két mutatóhoz képest a lakásárak nagyobb ütemben emelkedtek, vagyis az ingatlanállomány egyre inkább felértékelődött, míg a negatív tartomány ezzel ellentétesen arra utal, hogy a lakások egyre olcsóbbak lettek.

A lakáspiac öt szakasza a rendszerváltástól napjainkig

  • Az első szakasznak az 1991-1998 közötti periódus tekinthető, amikor a rendkívül magas infláció és az azzal párhuzamosan szintén magas éves béremelkedés hatására a lakásállomány egyre jobban leértékelődött, így az 1998-as év rendkívül jó beszállót jelentett az ingatlanbefektetők, az első lakást vásárlók, vagy az értékesebb lakásba költözők számára. Ebben az időszakban évente átlagosan 12-13 százalékkal lettek olcsóbbak a lakások a jövedelmekhez vagy az inflációhoz képest.
  • Ezt követően azonban elindult az első nagy fellendülés, aminek legintenzívebb szakasza 1999-2003 között tartott. Ebben a második szakaszban szabályosan kilőttek a lakásárak, amik a korábbinál alacsonyabb mértékű inflációt éves átlagban 14 százalékkal haladták meg, de a bérek sem tudták tartani a lépést, évente 6 százalékos lemaradásban voltak a lakásárak változásához képest.
  • A harmadik, legstabilabb szakasz az előző időszakhoz szorosan kapcsolódott, melynek során a 2004-2008 között az inflációval és a bérek emelkedési ütemével megegyező mértékű volt a lakásárak emelkedése is.
  • Ekkor azonban beköszöntött a válság, aminek köszönhetően 2009-2014 között nominálisan is csökkenni kezdtek a lakásárak. A negyedik szakasz öt éve alatt az országos lakásárak 20-25 százalékkal lettek alacsonyabbak, ami éves szinten az inflációhoz és a jövedelmekhez képest 6-7 százalékos leértékelődést jelentett.
  • Ezek után érkeztünk el az ötödik, utolsó szakaszhoz, ami 2014/2015 óta tart. A mélyponton lévő lakásárak - ahogy feljebb már említettük - hirtelen nagyon erős emelkedésbe kezdtek, az infláció eközben rekordalacsony szintre süllyedt, így ahhoz képest évente 12, a jövedelmekhez képest pedig több mint 6 százalékos volt a lakások felértékelődése.

Kijelenthető tehát, hogy az ingatlanpiac rendszerváltás utáni történetében még soha nem volt ilyen hosszú, egybefüggő felértékelődési időszak, mint a 2014 óta tartó szakasz.

Ez azonban most változóban van. A covid okozta ellátási nehézségeket tetézte az orosz-ukrán háború, aminek hatására Európa-szerte évtizedek óta nem látott gyorsasággal ugrott meg az infláció. A fenti ábra folytatásaként ilyen módon elképzelhető, hogy a következő években ismét nagyobb ütemű legyen az infláció, mint a lakásárak emelkedése, különösen, ha a hatósági áras termékek kora egyszer véget ér.

Új lakás keresőTOVÁBB AZ ADATBÁZISRA
Elite Park 2-3
28.74–109.44 m242.74–149.89 M Ft
Metrodom River
28–120 m260–270 M Ft
Metrodom Zugló Lakópark
29–90 m250–150 M Ft
Waterfront City III. ütem
28–85 m252.6–169.9 M Ft
Zöldmező Lakópark
28.95–83.3 m228.68–70.06 M Ft

Az, hogy Budapesten a covid óta reálértéken szinte stagnálnak az árak azt jelenti, hogy a vidéki lakáspiac drágulása nélkül a covid megjelenése óta tartó szakaszt érdemes lenne különválasztani. A vidéki lakáspiac ereje miatt azonban országosan még mindig nagyobb a lakásárak emelkedési üteme, mint az infláció, noha a következő években van rá esély, hogy ez megváltozzon. A fogyasztói árak további emelkedése és a vidéki lakásár-emelkedés mérséklődése ezt könnyen megváltoztathatja, egy olyan időszakot teremtve, mint a 2004-2008 közötti évek. Ahogy a Balatonnál látjuk, a kereslet már most csökkenni kezdett, és ahogy a bevezetőben elmondtuk, Budapesten is egyre kevésbé találunk jó ár/érték arányú lakásokat.

A CSOK például a 2015-ös bevezetése, majd 2016-os kibővítése óta az áremelkedés miatt elvesztette értékének a felét,

és a hitelkamatok emelkedése is azt vetíti előre, hogy a következő években mérsékeltebb lehet a lakások iránti kereslet. Ezek alapján, ha nominálisan nem is, de reálértéken - az inflációhoz viszonyítva - könnyen elképzelhető a lakásárak nagyobb mértékű csökkenése, ami addig fog tartani, amíg a nemzetközi gazdasági környezet javulásának hatására az infláció ismét mérséklődni nem kezd. A jelenlegi folyamatok azonban egyelőre nem ebbe az irányba mutatnak.

Május 6. és 8. között ismét megnyitja kapuit a hazai ingatlanpiac egyik legfontosabb szakmai rendezvénye, a Portfolio Lakás Kiállítás. A kiemelt szakmai esemény a MOMsport Uszoda és Rendezvényközpontban várja mindazokat, akik a lakáspiachoz kapcsolódnak – legyenek ingatlanfejlesztők, vásárlók, befektetési lehetőséget vagy otthont kereső érdeklődők.

Címlapkép forrása: Getty Images

nyse amerikai tőzsde
Horvát elektromos sportautó-gyártót vásárolt a Porsche
4ig irodaház montevideó
otp bankfiók belső és külső képek, logó
K2 Black panther
Online kurzus
Akár 100 000 Ft-tal elkezdhető, hosszú távú megtakarítási módszer.
Díjmentes online előadás
Hogyan csináld a gyakorlatban?
Portfolio hírlevél
Ne maradjon le a friss hírekről!
Iratkozzon fel megújult, mobilbarát
hírleveleinkre és járjon mindenki előtt.

Ügyvédek

A legjobb ügyvédek egy helyen

Infostart.hu

Könyvelő munkatárs

Könyvelő munkatárs
2023. március 21.
Agrárium 2023
Hírek, eseményajánlók első kézből: iratkozzon fel exkluzív rendezvényértesítőnkre!
új lakások