
A nagyobb keresőportálok kínálatában a felújított, jó állapotú, legalább 3 hálószobás budapesti lakások 99 százaléka drágább 50 millió forintnál, a szélesebb kínálat azonban – főként a budai kerületekben – inkább a 100 millió forintot közelíti. Elsőre tehát rendkívül drágának tűnnek ma a minőségi lakások, ami az elmúlt évek folyamatai alapján egyáltalán nem meglepő. A 2013 utáni időszakot tartós konjunktúra követte, ami a munkaerőpiacon – a foglalkoztatottsági számokban és a jövedelmek emelkedésében – is megmutatkozott. Ehhez adódtak hozzá a különböző állami, elsősorban a családokat segítő támogatások és az olcsó hitelek, miközben az új lakások kínálati oldala a kedvezményes lakásáfán keresztül kapott lendületet. Ezek együttesen – kiegészítve az olyan jövedelmező befektetési elemekkel, mint az Airbnb - nagyon hamar berobbantották a keresletet, a megelőző évek csökkenő árai pedig villámgyorsan csaptak át jelentős mértékű emelkedésbe.

A folyamat, amit érdemben a covid sem tudott megállítani, egészen mostanáig tart, a következő években azonban ebben változás következhet be. Noha a lakásárak alakulása soha nem lineárisan változik - kisebb, nagyobb hullámok mindig vannak benne – hosszú távon és tartósan nem szakadhat el a gazdaság mindenkori teljesítményétől. A kérdés, hogy a mostani árszintek, és az elmúlt évek növekedési üteme vajon hosszabb távon is fenntartható-e.
Ennek vizsgálatához a rendszerváltásig mentünk vissza, hogy az azóta eltelt bő három évtized lakásárainak alakulását a jövedelmek és az infláció alakulásával hasonlítsuk össze. Az alábbi ábra azt mutatja meg, hogy az adott évben az előző évhez képest a lakásárak változása hány százalékponttal haladta meg a hivatalos inflációt és az átlagjövedelmek változását. Ha az érték a pozitív tartományban van az azt jelenti, hogy az említett két mutatóhoz képest a lakásárak nagyobb ütemben emelkedtek, vagyis az ingatlanállomány egyre inkább felértékelődött, míg a negatív tartomány ezzel ellentétesen arra utal, hogy a lakások egyre olcsóbbak lettek.

A lakáspiac öt szakasza a rendszerváltástól napjainkig
- Az első szakasznak az 1991-1998 közötti periódus tekinthető, amikor a rendkívül magas infláció és az azzal párhuzamosan szintén magas éves béremelkedés hatására a lakásállomány egyre jobban leértékelődött, így az 1998-as év rendkívül jó beszállót jelentett az ingatlanbefektetők, az első lakást vásárlók, vagy az értékesebb lakásba költözők számára. Ebben az időszakban évente átlagosan 12-13 százalékkal lettek olcsóbbak a lakások a jövedelmekhez vagy az inflációhoz képest.
- Ezt követően azonban elindult az első nagy fellendülés, aminek legintenzívebb szakasza 1999-2003 között tartott. Ebben a második szakaszban szabályosan kilőttek a lakásárak, amik a korábbinál alacsonyabb mértékű inflációt éves átlagban 14 százalékkal haladták meg, de a bérek sem tudták tartani a lépést, évente 6 százalékos lemaradásban voltak a lakásárak változásához képest.
- A harmadik, legstabilabb szakasz az előző időszakhoz szorosan kapcsolódott, melynek során a 2004-2008 között az inflációval és a bérek emelkedési ütemével megegyező mértékű volt a lakásárak emelkedése is.
- Ekkor azonban beköszöntött a válság, aminek köszönhetően 2009-2014 között nominálisan is csökkenni kezdtek a lakásárak. A negyedik szakasz öt éve alatt az országos lakásárak 20-25 százalékkal lettek alacsonyabbak, ami éves szinten az inflációhoz és a jövedelmekhez képest 6-7 százalékos leértékelődést jelentett.
- Ezek után érkeztünk el az ötödik, utolsó szakaszhoz, ami 2014/2015 óta tart. A mélyponton lévő lakásárak - ahogy feljebb már említettük - hirtelen nagyon erős emelkedésbe kezdtek, az infláció eközben rekordalacsony szintre süllyedt, így ahhoz képest évente 12, a jövedelmekhez képest pedig több mint 6 százalékos volt a lakások felértékelődése.
Kijelenthető tehát, hogy az ingatlanpiac rendszerváltás utáni történetében még soha nem volt ilyen hosszú, egybefüggő felértékelődési időszak, mint a 2014 óta tartó szakasz.
Ez azonban most változóban van. A covid okozta ellátási nehézségeket tetézte az orosz-ukrán háború, aminek hatására Európa-szerte évtizedek óta nem látott gyorsasággal ugrott meg az infláció. A fenti ábra folytatásaként ilyen módon elképzelhető, hogy a következő években ismét nagyobb ütemű legyen az infláció, mint a lakásárak emelkedése, különösen, ha a hatósági áras termékek kora egyszer véget ér.
Az, hogy Budapesten a covid óta reálértéken szinte stagnálnak az árak azt jelenti, hogy a vidéki lakáspiac drágulása nélkül a covid megjelenése óta tartó szakaszt érdemes lenne különválasztani. A vidéki lakáspiac ereje miatt azonban országosan még mindig nagyobb a lakásárak emelkedési üteme, mint az infláció, noha a következő években van rá esély, hogy ez megváltozzon. A fogyasztói árak további emelkedése és a vidéki lakásár-emelkedés mérséklődése ezt könnyen megváltoztathatja, egy olyan időszakot teremtve, mint a 2004-2008 közötti évek. Ahogy a Balatonnál látjuk, a kereslet már most csökkenni kezdett, és ahogy a bevezetőben elmondtuk, Budapesten is egyre kevésbé találunk jó ár/érték arányú lakásokat.
A CSOK például a 2015-ös bevezetése, majd 2016-os kibővítése óta az áremelkedés miatt elvesztette értékének a felét,
és a hitelkamatok emelkedése is azt vetíti előre, hogy a következő években mérsékeltebb lehet a lakások iránti kereslet. Ezek alapján, ha nominálisan nem is, de reálértéken - az inflációhoz viszonyítva - könnyen elképzelhető a lakásárak nagyobb mértékű csökkenése, ami addig fog tartani, amíg a nemzetközi gazdasági környezet javulásának hatására az infláció ismét mérséklődni nem kezd. A jelenlegi folyamatok azonban egyelőre nem ebbe az irányba mutatnak.
Május 6. és 8. között ismét megnyitja kapuit a hazai ingatlanpiac egyik legfontosabb szakmai rendezvénye, a Portfolio Lakás Kiállítás. A kiemelt szakmai esemény a MOMsport Uszoda és Rendezvényközpontban várja mindazokat, akik a lakáspiachoz kapcsolódnak – legyenek ingatlanfejlesztők, vásárlók, befektetési lehetőséget vagy otthont kereső érdeklődők.
Címlapkép forrása: Getty Images
A jelen írás nem minősül befektetési tanácsadásnak vagy befektetési ajánlásnak. Részletes jogi információ
A magyar gazdaság is kilőhetne a 200 ezer milliárd forintos tervtől, de ötlet sincs a megvalósításra a németeknél
Van miért aggódni a hatalmas gazdaságélénkítő csomag kapcsán.
Lagarde bejelentette: 50%-kal csökkent a bizonytalanság, de még mindig van körülöttünk valami veszélyes
Az Európai Központi Bank elnöke fontos helyzetképet az Európát fenyegető helyzetről.
Nagyon másként dönt a nyaralásról a Z generáció – Így érdemes megszólítani a különböző nemzedékeket
Ha egy szolgáltató „mindenkinek akar tetszeni” – akkor végül senkinek sem szól igazán.
Nem ejt mély sebet Európán a vámháború, de Magyarország más miatt szenvedhet
Két új elemzés is azt mutatja, hogy a magyar növekedés behúzta a féket, pedig Trump támadását jól kivédték.
Kifakadt Trump embere: ha engedünk Putyinnak, legközelebb a NATO-t fogja megtámadni
Úgy látja, erőt kell demonstrálni.
Nagy veszély fenyegeti az óvatlan befektetőket, pedig könnyen ki lehetne védeni
Csak egy kis odafigyelés kell hozzá.
Itt van az újabb orosz provokáció: vadászgépek sértették meg a NATO biztonsági zónáját
Ez már aligha lehet véletlen.
Közép-Európát az összevisszasága teszi alkalmazkodóképessé
Közép-Európa túlélését pont az a töredezettség, autonómiavágy és sokértelműség biztosítja, amit szeretünk benne és amit sokszor fejlődése korlátának tekintünk. Közép-Európa sajá
A társasági adó egy érdekes állatfaj
Az elmúlt héten élénk párbeszéd és találgatás indult az esetleges TAO-emelésről, ezért megkérdeztük Regős Gábort, a Gránit Alapkezelő vezető közgazdászát - lentebb a válaszai. The po
Rekordroham: 152 ezer háztartás rohanhat az Otthon Start hitelért a következő fél évben
A GKI friss felmérése szerint a lakosság 8,2%-a készül igénybe venni az új támogatott hitelt. De kik tervezik igényelni a kedvező lakáshitel programot? Milyen rekordok dőltek már meg az első
És a tengeralattjárókat ki fogja szabályozni?
E heti adásunkban mi úszunk, a tengeralattjárók viszont elsüllyednek. Szabó Dávid meg szakért. Valamelyest. Milyen platformokon találjátok még meg? A HOLD After Hours podcastek megtalálhatók..

Jóváhagyta az Európai Parlament a karbonvám (CBAM) módosításokat
A CBAM (Carbon Border Adjustment Mechanism, karbonvám) kötelezettségek teljesítésének átmeneti időszaka 2025 végén lezárul. Az Európai Bizottság az eddigi tapasztalatok alapján szükségesnek

Zöld szállodák: így formálja át a technológia a jövő utazásait
Képzeljünk el egy hotelt, ahol a zuhany pontosan jelzi, mennyi vizet használunk, az esővíz rögtön a medencébe kerül, a reggelinél pedig pontosan annyit főznek, amennyit val
Mennyit fogsz keresni?
Nemrég láttam Redditen egy kérdést, hogy mennyit keresnek az emberek a multin kívüli életben. Az internet nem egy jó merítés, mert általában a jobb helyzetben lévők használják, illetve bizo
Superwood: a fa, amely az acéllal is felveszi a versenyt
Genetikailag módosított fa, amely új dimenziót nyithat az építőanyagok világában.


Semmi sem állítja meg a forint dicsőséges menetelését?
Lehet még erősebb a hazai fizetőeszköz?
Szinte naponta hagyják abba a tejtermelést a kis tehenészetek
2800-3000 gazdaság maradt a tízezres nagyságrendből.
Megjött az év egyik legjobban várt döntése – Mit várhatnak ettől a befektetők?
Jöhet a kamatcsökkentési ciklus?
Tőzsdei túlélőtúra: Hogyan kerüld el a leggyakoribb kezdő hibákat?
A tőzsdei vagyonépítés során kulcsfontosságú az alapos kutatás és a kockázatok megértése, valamint a hosszú távú célok kitűzése és kitartó befektetési stratégia követése.
Tőzsde kezdőknek: Hogyan ne égesd el a pénzed egy hét alatt!
A tőzsde világában a lelkesedés könnyen drága hibákhoz vezethet – előadásunk abban segít, hogy kezdőként is megértsd a legfontosabb alapelveket, felismerd a kockázatokat, és elkerüld, hogy egy hét alatt elolvadjon a megtakarításod