
A nagyobb keresőportálok kínálatában a felújított, jó állapotú, legalább 3 hálószobás budapesti lakások 99 százaléka drágább 50 millió forintnál, a szélesebb kínálat azonban – főként a budai kerületekben – inkább a 100 millió forintot közelíti. Elsőre tehát rendkívül drágának tűnnek ma a minőségi lakások, ami az elmúlt évek folyamatai alapján egyáltalán nem meglepő. A 2013 utáni időszakot tartós konjunktúra követte, ami a munkaerőpiacon – a foglalkoztatottsági számokban és a jövedelmek emelkedésében – is megmutatkozott. Ehhez adódtak hozzá a különböző állami, elsősorban a családokat segítő támogatások és az olcsó hitelek, miközben az új lakások kínálati oldala a kedvezményes lakásáfán keresztül kapott lendületet. Ezek együttesen – kiegészítve az olyan jövedelmező befektetési elemekkel, mint az Airbnb - nagyon hamar berobbantották a keresletet, a megelőző évek csökkenő árai pedig villámgyorsan csaptak át jelentős mértékű emelkedésbe.

A folyamat, amit érdemben a covid sem tudott megállítani, egészen mostanáig tart, a következő években azonban ebben változás következhet be. Noha a lakásárak alakulása soha nem lineárisan változik - kisebb, nagyobb hullámok mindig vannak benne – hosszú távon és tartósan nem szakadhat el a gazdaság mindenkori teljesítményétől. A kérdés, hogy a mostani árszintek, és az elmúlt évek növekedési üteme vajon hosszabb távon is fenntartható-e.
Ennek vizsgálatához a rendszerváltásig mentünk vissza, hogy az azóta eltelt bő három évtized lakásárainak alakulását a jövedelmek és az infláció alakulásával hasonlítsuk össze. Az alábbi ábra azt mutatja meg, hogy az adott évben az előző évhez képest a lakásárak változása hány százalékponttal haladta meg a hivatalos inflációt és az átlagjövedelmek változását. Ha az érték a pozitív tartományban van az azt jelenti, hogy az említett két mutatóhoz képest a lakásárak nagyobb ütemben emelkedtek, vagyis az ingatlanállomány egyre inkább felértékelődött, míg a negatív tartomány ezzel ellentétesen arra utal, hogy a lakások egyre olcsóbbak lettek.

A lakáspiac öt szakasza a rendszerváltástól napjainkig
- Az első szakasznak az 1991-1998 közötti periódus tekinthető, amikor a rendkívül magas infláció és az azzal párhuzamosan szintén magas éves béremelkedés hatására a lakásállomány egyre jobban leértékelődött, így az 1998-as év rendkívül jó beszállót jelentett az ingatlanbefektetők, az első lakást vásárlók, vagy az értékesebb lakásba költözők számára. Ebben az időszakban évente átlagosan 12-13 százalékkal lettek olcsóbbak a lakások a jövedelmekhez vagy az inflációhoz képest.
- Ezt követően azonban elindult az első nagy fellendülés, aminek legintenzívebb szakasza 1999-2003 között tartott. Ebben a második szakaszban szabályosan kilőttek a lakásárak, amik a korábbinál alacsonyabb mértékű inflációt éves átlagban 14 százalékkal haladták meg, de a bérek sem tudták tartani a lépést, évente 6 százalékos lemaradásban voltak a lakásárak változásához képest.
- A harmadik, legstabilabb szakasz az előző időszakhoz szorosan kapcsolódott, melynek során a 2004-2008 között az inflációval és a bérek emelkedési ütemével megegyező mértékű volt a lakásárak emelkedése is.
- Ekkor azonban beköszöntött a válság, aminek köszönhetően 2009-2014 között nominálisan is csökkenni kezdtek a lakásárak. A negyedik szakasz öt éve alatt az országos lakásárak 20-25 százalékkal lettek alacsonyabbak, ami éves szinten az inflációhoz és a jövedelmekhez képest 6-7 százalékos leértékelődést jelentett.
- Ezek után érkeztünk el az ötödik, utolsó szakaszhoz, ami 2014/2015 óta tart. A mélyponton lévő lakásárak - ahogy feljebb már említettük - hirtelen nagyon erős emelkedésbe kezdtek, az infláció eközben rekordalacsony szintre süllyedt, így ahhoz képest évente 12, a jövedelmekhez képest pedig több mint 6 százalékos volt a lakások felértékelődése.
Kijelenthető tehát, hogy az ingatlanpiac rendszerváltás utáni történetében még soha nem volt ilyen hosszú, egybefüggő felértékelődési időszak, mint a 2014 óta tartó szakasz.
Ez azonban most változóban van. A covid okozta ellátási nehézségeket tetézte az orosz-ukrán háború, aminek hatására Európa-szerte évtizedek óta nem látott gyorsasággal ugrott meg az infláció. A fenti ábra folytatásaként ilyen módon elképzelhető, hogy a következő években ismét nagyobb ütemű legyen az infláció, mint a lakásárak emelkedése, különösen, ha a hatósági áras termékek kora egyszer véget ér.
Az, hogy Budapesten a covid óta reálértéken szinte stagnálnak az árak azt jelenti, hogy a vidéki lakáspiac drágulása nélkül a covid megjelenése óta tartó szakaszt érdemes lenne különválasztani. A vidéki lakáspiac ereje miatt azonban országosan még mindig nagyobb a lakásárak emelkedési üteme, mint az infláció, noha a következő években van rá esély, hogy ez megváltozzon. A fogyasztói árak további emelkedése és a vidéki lakásár-emelkedés mérséklődése ezt könnyen megváltoztathatja, egy olyan időszakot teremtve, mint a 2004-2008 közötti évek. Ahogy a Balatonnál látjuk, a kereslet már most csökkenni kezdett, és ahogy a bevezetőben elmondtuk, Budapesten is egyre kevésbé találunk jó ár/érték arányú lakásokat.
A CSOK például a 2015-ös bevezetése, majd 2016-os kibővítése óta az áremelkedés miatt elvesztette értékének a felét,
és a hitelkamatok emelkedése is azt vetíti előre, hogy a következő években mérsékeltebb lehet a lakások iránti kereslet. Ezek alapján, ha nominálisan nem is, de reálértéken - az inflációhoz viszonyítva - könnyen elképzelhető a lakásárak nagyobb mértékű csökkenése, ami addig fog tartani, amíg a nemzetközi gazdasági környezet javulásának hatására az infláció ismét mérséklődni nem kezd. A jelenlegi folyamatok azonban egyelőre nem ebbe az irányba mutatnak.
Május 6. és 8. között ismét megnyitja kapuit a hazai ingatlanpiac egyik legfontosabb szakmai rendezvénye, a Portfolio Lakás Kiállítás. A kiemelt szakmai esemény a MOMsport Uszoda és Rendezvényközpontban várja mindazokat, akik a lakáspiachoz kapcsolódnak – legyenek ingatlanfejlesztők, vásárlók, befektetési lehetőséget vagy otthont kereső érdeklődők.
Címlapkép forrása: Getty Images
A jelen írás nem minősül befektetési tanácsadásnak vagy befektetési ajánlásnak. Részletes jogi információ
Trumptól várja Magyarország szankciós vétójának megakadályozását az EU
Amerika ultimátuma vagy egységet teremt a NATO-ban, vagy az időhúzás egy újabb eszköze lesz.
Lecsaphat az ellenzéki csoportokra Trump: "a baloldalon van a probléma"
A Kirk-gyilkosság árnyékában.
Ez már nem találgatás: tényleg nagy pofont kaptak a vállalatok a vámháború miatt
Nem lett igaza Trumpnak
Egy hónap, 15 állomás: országjárásra indul a Portfolio és a KAVOSZ
Mindent megtudhatsz, amit a vállalati finanszírozásról tudni akartál.
A kínaiak nyomulnak, az európaiak védekeznek - Itt az autóipar jövője
Közben megy a vita a benzines és dízeles autók haláláról.
A Kirk-gyilkosság volt az utolsó csepp a pohárban? Kulcsfontosságú emberét rúghatja ki Donald Trump
Nem valami elégedettek vele.
Medvegyev: ha valami, ez biztos háborúhoz vezetne a NATO és Oroszország között
Menetrend szerint érkezik a volt orosz elnök fenyegetése.
Adatközpontok nélkül nincs AI-forradalom – mit lépnek a hazai cégek?
Töltse ki a kérdőívünket!
A stabilcoinok léte garantálhatja a dollár és Amerika szerepét a világgazdaságban
Nyáron elfogadták Amerikában a "zseni" szabályozást, amely új kapcsolatot jelent a kriptodevizák és a hagyományos pénzrendszer közt. A szabályozás komoly hullámokat kavart, a tradicionális

5 ezren igényelték az Otthon Startot egy hét alatt. De mennyire magas valójában ez a szám?
5 ezren igényelték egyetlen hét alatt az Otthon Start hitelt. Munkanapokra vetítve ez napi ezer igényést jelent, ami igen magas szám. De mégis mennyire kiugró ez az érdeklődés? Ha a havi lakás
Pénzgyáros AI
Az AI az új vasút - írtuk nemrég egy posztunkban. Beruházási oldalról tényleg lehet így tekinteni, de vagyongyarapítási oldalról inkább a kriptóra hasonlít: egyetlen szektor ilyen... Th

Kelet-Közép-Európa - hogyan tudjuk kontrollálni a saját sorsunkat?
Kelet-Közép Európa jövőjét a rendelkezésre álló erőforrások és képességek, röviden a potenciál határozza meg. A kérdés, hogy a potenciált mennyiben tudjuk felhasználni a régió polgá
Top 10 osztalék részvény - 2025. szeptember
Szeptember másodikán kijött Justin Law listája az osztalékfizető részvényekről, sorba is rendeztem őket gyorsan, itt az eredmény.Fontosabb infók a lista összeállításával kapcsolatbanElőz
Két éves a bejelentővédelmi törvény
2023 nyarán lépett hatályba a 2023. évi XXV. törvény, - a panasztörvény - amely a panaszokról, a közérdekű bejelentésekről, valamint a visszaélések bejelentéséről szól. A bejelentővéd

Az energetikai dekarbonizációban is szerepet kaphat a hidrogén
Miközben a hidrogénmeghajtás fontos eszköze lehet a közlekedés kizöldítésének, arról lényegesen kevesebb szó esik, hogy a hidrogén az ipar dekarbonizációjában is sz
Ezek a befektetések aranybányák - szó szerint!
Közel két évvel ezelőtt, az árfolyam kitörése előtt pár hónappal azt írtam elemzésemben, hogy az aranyárfolyam radikális emelkedése szinte garantált, akár háromszorozhat is a sárga... Th



Mi lesz a kormány ötezermilliárdos tervével? Szaporodnak a kérdőjelek
Portfolio Checklist: mikor lesz Paks II-es áram a konnektorunkban?
Erre kevesen számítottak: ő most a világ leggazdagabb embere
Újra hasít az AI-sztori.
Mi lesz veled, magyar búza? Drasztikus váltás kell
Aduász lehet a búza itthon, a fajtaválasztáson és a technológián azonban nagyon sok múlik.
Kisokos a befektetés alapjairól, tippek, trükkök a tőzsdézéshez
Előadásunkat friss tőzsdézőknek ajánljuk, összeszedünk, minden fontos információt arról, hogy hogyan működik a tőzsde, mik a tőzsde alapjai, hogyan válaszd ki a számodra legjobb befektetési formát.
Tőzsde kezdőknek: Hogyan ne égesd el a pénzed egy hét alatt!
A tőzsde világában a lelkesedés könnyen drága hibákhoz vezethet – előadásunk abban segít, hogy kezdőként is megértsd a legfontosabb alapelveket, felismerd a kockázatokat, és elkerüld, hogy egy hét alatt elolvadjon a megtakarításod