Nagyot eshetnek a lakásárak, de nem úgy, ahogy azt korábban elképzeltük
Ingatlan

Nagyot eshetnek a lakásárak, de nem úgy, ahogy azt korábban elképzeltük

Egyre többen panaszkodnak amiatt, hogy már a családtámogatásokkal együtt sem tudnak nagyobb lakásba költözni, ugyanis annyira szűk a kínálat, hogy a jó minőségű, jó elhelyezkedésű, megfelelő méretű lakásokat villámgyorsan elkapkodják a vevők. Legalábbis Budapesten, ahol a háromgyerekes családok számára kényelmes méretű lakások ára egyre gyakrabban közelíti meg, vagy lépi át a 100 millió forintos szintet. Önmagában ez természetesen még nem indokolja, hogy az árak esni kezdjenek, viszont megnézve az elmúlt 30 év lakáspiaci folyamatait és a nemzetközi események hatásait, minden esély megvan az eddigi trendek változására.

A nagyobb keresőportálok kínálatában a felújított, jó állapotú, legalább 3 hálószobás budapesti lakások 99 százaléka drágább 50 millió forintnál, a szélesebb kínálat azonban – főként a budai kerületekben – inkább a 100 millió forintot közelíti. Elsőre tehát rendkívül drágának tűnnek ma a minőségi lakások, ami az elmúlt évek folyamatai alapján egyáltalán nem meglepő. A 2013 utáni időszakot tartós konjunktúra követte, ami a munkaerőpiacon – a foglalkoztatottsági számokban és a jövedelmek emelkedésében – is megmutatkozott. Ehhez adódtak hozzá a különböző állami, elsősorban a családokat segítő támogatások és az olcsó hitelek, miközben az új lakások kínálati oldala a kedvezményes lakásáfán keresztül kapott lendületet. Ezek együttesen – kiegészítve az olyan jövedelmező befektetési elemekkel, mint az Airbnb - nagyon hamar berobbantották a keresletet, a megelőző évek csökkenő árai pedig villámgyorsan csaptak át jelentős mértékű emelkedésbe.

lakáskiállítás
Május 6. és 8. között ismét megnyitja kapuit a MOMsport Uszoda és Rendezvényközpontban a hazai ingatlanpiac egyik legfontosabb szakmai rendezvénye, a Portfolio Lakás Kiállítás. Részletekért kattints!

A folyamat, amit érdemben a covid sem tudott megállítani, egészen mostanáig tart, a következő években azonban ebben változás következhet be. Noha a lakásárak alakulása soha nem lineárisan változik - kisebb, nagyobb hullámok mindig vannak benne – hosszú távon és tartósan nem szakadhat el a gazdaság mindenkori teljesítményétől. A kérdés, hogy a mostani árszintek, és az elmúlt évek növekedési üteme vajon hosszabb távon is fenntartható-e.

Ennek vizsgálatához a rendszerváltásig mentünk vissza, hogy az azóta eltelt bő három évtized lakásárainak alakulását a jövedelmek és az infláció alakulásával hasonlítsuk össze. Az alábbi ábra azt mutatja meg, hogy az adott évben az előző évhez képest a lakásárak változása hány százalékponttal haladta meg a hivatalos inflációt és az átlagjövedelmek változását. Ha az érték a pozitív tartományban van az azt jelenti, hogy az említett két mutatóhoz képest a lakásárak nagyobb ütemben emelkedtek, vagyis az ingatlanállomány egyre inkább felértékelődött, míg a negatív tartomány ezzel ellentétesen arra utal, hogy a lakások egyre olcsóbbak lettek.

A lakáspiac öt szakasza a rendszerváltástól napjainkig

  • Az első szakasznak az 1991-1998 közötti periódus tekinthető, amikor a rendkívül magas infláció és az azzal párhuzamosan szintén magas éves béremelkedés hatására a lakásállomány egyre jobban leértékelődött, így az 1998-as év rendkívül jó beszállót jelentett az ingatlanbefektetők, az első lakást vásárlók, vagy az értékesebb lakásba költözők számára. Ebben az időszakban évente átlagosan 12-13 százalékkal lettek olcsóbbak a lakások a jövedelmekhez vagy az inflációhoz képest.
  • Ezt követően azonban elindult az első nagy fellendülés, aminek legintenzívebb szakasza 1999-2003 között tartott. Ebben a második szakaszban szabályosan kilőttek a lakásárak, amik a korábbinál alacsonyabb mértékű inflációt éves átlagban 14 százalékkal haladták meg, de a bérek sem tudták tartani a lépést, évente 6 százalékos lemaradásban voltak a lakásárak változásához képest.
  • A harmadik, legstabilabb szakasz az előző időszakhoz szorosan kapcsolódott, melynek során a 2004-2008 között az inflációval és a bérek emelkedési ütemével megegyező mértékű volt a lakásárak emelkedése is.
  • Ekkor azonban beköszöntött a válság, aminek köszönhetően 2009-2014 között nominálisan is csökkenni kezdtek a lakásárak. A negyedik szakasz öt éve alatt az országos lakásárak 20-25 százalékkal lettek alacsonyabbak, ami éves szinten az inflációhoz és a jövedelmekhez képest 6-7 százalékos leértékelődést jelentett.
  • Ezek után érkeztünk el az ötödik, utolsó szakaszhoz, ami 2014/2015 óta tart. A mélyponton lévő lakásárak - ahogy feljebb már említettük - hirtelen nagyon erős emelkedésbe kezdtek, az infláció eközben rekordalacsony szintre süllyedt, így ahhoz képest évente 12, a jövedelmekhez képest pedig több mint 6 százalékos volt a lakások felértékelődése.

Kijelenthető tehát, hogy az ingatlanpiac rendszerváltás utáni történetében még soha nem volt ilyen hosszú, egybefüggő felértékelődési időszak, mint a 2014 óta tartó szakasz.

Ez azonban most változóban van. A covid okozta ellátási nehézségeket tetézte az orosz-ukrán háború, aminek hatására Európa-szerte évtizedek óta nem látott gyorsasággal ugrott meg az infláció. A fenti ábra folytatásaként ilyen módon elképzelhető, hogy a következő években ismét nagyobb ütemű legyen az infláció, mint a lakásárak emelkedése, különösen, ha a hatósági áras termékek kora egyszer véget ér.

Az, hogy Budapesten a covid óta reálértéken szinte stagnálnak az árak azt jelenti, hogy a vidéki lakáspiac drágulása nélkül a covid megjelenése óta tartó szakaszt érdemes lenne különválasztani. A vidéki lakáspiac ereje miatt azonban országosan még mindig nagyobb a lakásárak emelkedési üteme, mint az infláció, noha a következő években van rá esély, hogy ez megváltozzon. A fogyasztói árak további emelkedése és a vidéki lakásár-emelkedés mérséklődése ezt könnyen megváltoztathatja, egy olyan időszakot teremtve, mint a 2004-2008 közötti évek. Ahogy a Balatonnál látjuk, a kereslet már most csökkenni kezdett, és ahogy a bevezetőben elmondtuk, Budapesten is egyre kevésbé találunk jó ár/érték arányú lakásokat.

A CSOK például a 2015-ös bevezetése, majd 2016-os kibővítése óta az áremelkedés miatt elvesztette értékének a felét,

és a hitelkamatok emelkedése is azt vetíti előre, hogy a következő években mérsékeltebb lehet a lakások iránti kereslet. Ezek alapján, ha nominálisan nem is, de reálértéken - az inflációhoz viszonyítva - könnyen elképzelhető a lakásárak nagyobb mértékű csökkenése, ami addig fog tartani, amíg a nemzetközi gazdasági környezet javulásának hatására az infláció ismét mérséklődni nem kezd. A jelenlegi folyamatok azonban egyelőre nem ebbe az irányba mutatnak.

Május 6. és 8. között ismét megnyitja kapuit a hazai ingatlanpiac egyik legfontosabb szakmai rendezvénye, a Portfolio Lakás Kiállítás. A kiemelt szakmai esemény a MOMsport Uszoda és Rendezvényközpontban várja mindazokat, akik a lakáspiachoz kapcsolódnak – legyenek ingatlanfejlesztők, vásárlók, befektetési lehetőséget vagy otthont kereső érdeklődők.

Címlapkép forrása: Getty Images

FRISS HÍREK
NÉPSZERŰ
Összes friss hír
Két éve erre a pillanatra vár Oroszország, most úgy érhet célt, hogy a Nyugat csak nézi

Senior web fejlesztő

Senior web fejlesztő
Díjmentes előadás

Hogyan vágj bele a tőzsdei befektetésbe?

Mire kell figyelned? Melyek az első lépések? Mely tőzsdei termékeket célszerű mindenképpen ismerned?

Díjmentes előadás

Ami még az állampapírnál is jobb befektetés

Az állampapírok mellett számos más befektetési lehetőség érhető el a piacon azoknak, akik szélesebb portfóliót szeretnének építeni és hosszú távon növekedést elérni.

Portfolio hírlevél

Ne maradjon le a friss hírekről!

Iratkozzon fel megújult, mobilbaráthírleveleinkre és járjon mindenki előtt.

Infostart.hu

Eladó új építésű lakások

Válogass több ezer új lakóparki lakás közül Budán, Pesten, az agglomerációban, vagy vidéken.

Vállalati Energiamenedzsment 2024
2024. április 11.
Sustainable Tech 2024
2024. április 24.
Portfolio Agrofuture 2024
2024. május 23.
GEN Z Fest 2024
2024. május 9.
Hírek, eseményajánlók első kézből: iratkozzon fel exkluzív rendezvényértesítőnkre!
Ez is érdekelhet
WLP Ebes 1