20 év alatt sem tudunk felépíteni egy házat: a kormányok maguk okozzák a lakhatási válságot Európában

A a Gazdasági Együttműködési és Fejlesztési Szervezet (Organisation for Economic Co-operation and Development, OECD) deregulációs és kormányzati hatékonyságáról szóló konferenciájának építésügyi panelbeszélgetésén Graham Russell, az Egyesült Királyság Termékbiztonsági és Szabványügyi Hivatalának vezetője arról beszélt, hogy a lakhatási válság, a beruházások lassulása és az infrastruktúra-fejlesztések csúszása egyszerre teszi sürgetővé a szabályozási környezet felülvizsgálatát. Úgy fogalmazott, hogy

a szektor nem csupán az építőiparra hat, hanem a teljes gazdaság mobilitását, termelékenységét és életminőségét befolyásolja.

Azt is hangsúlyozta, hogy miközben az épületek biztonsága, a környezeti hatások és az élettartam szerinti fenntarthatóság valódi, nem csökkenthető szabályozási igények, a jelenlegi szabályrendszer több országban „a túloldalra billent”. Utalt a plenáris ülésen bemutatott OECD-kutatásra, amely szerint kormányok és vállalatok egyaránt a legproblémásabb ágazatnak tartják az építési-ingatlanpiaci szabályozást.

A cseh tervezési és építésügyi főigazgató, Tomáš Hudeček arra hívta fel a figyelmet, hogy Közép-Európa történelmi öröksége jelentős részben magyarázza a jelenlegi működési zavarokat. A Magyarország számára is adott helyzetről azt mondta, hogy a tervezés és engedélyezés terén a régió „több ingamozgást is végigélt”: a rendszerváltás előtti teljes és pártközpontú centralizációt a radikális dereguláció követte, majd a 2000-es években a szabályozási visszarendeződés. Azt állította, hogy az új évezred elején a jogalkotók – megfelelő alternatívák híján – sok elemet „gyakorlatilag visszavettek a régi kommunista szabályokból”, miközben a társadalom és a gazdaság már teljesen más elvárásokkal működött.

A következmény szerinte egy olyan rendszer lett, amely észrevehetően teljesen elvált a realitásoktól, a mindennapi gyakorlattól.

Úgy fogalmazott: ma már valamennyi szereplő – államigazgatás, önkormányzatok, befektetők, civilek – ugyanarra jutott, vagyis hogy „a rendszer beragadt”, és a politikai oldalak közti konszenzus miatt valóban reális esély van egy átfogó, 1–2 éven belül lezárható reformra.

Hudeček kitért a cseh közigazgatás méretére és szerkezetére is. Több mint hatezer települést és mintegy 60 ezer választott tisztségviselőt említett, ami szerinte rendkívül fragmentált döntéshozatali környezetet eredményez. A nagyvárosi és vidéki térségek közötti különbséget úgy jellemezte, hogy a túlzsúfolt városi körzetekben a lakáshiány és az infrastruktúra elmaradása évekkel korábban jelentkezik, míg a kevésbé urbanizált térségekben a problémák később válnak nyilvánvalóvá. Úgy vélte, hogy a korábbi időszakokhoz képest ma már drámaian hosszú az engedélyezési és kivitelezési idő:

példaként egy prágai projektet hozott fel, amelynél az engedélyezési folyamat tíz évet, az építkezés újabb tíz évet vett igénybe.

A vállalati oldalt képviselő Joël Schons, a European Construction Industry Federation (FIEC) alelnöke azt mondta, hogy a probléma gyökerét nem kizárólag az építőipari sajátosságokban, hanem „egyszerűen az időben” látja. Három olyan projektet említett, amelyeknél a telek megszerzésétől az első ház felépítéséig húsz év telt el. Azt is hozzátette, hogy olyan esetekkel is találkozott, ahol egy város vezetése 120 új lakásra adott engedélyt, de évente legfeljebb 12 építését engedte, mert az óvoda és az iskola kapacitása nem bírta volna el a gyorsabb növekedést – ez önmagában tíz év csúszást eredményezett. Példaként hozta fel azt is, hogy egy helyi építési előírás maximum 4,5 méteres terepszintkiegyenlítést engedett meg az útcsatlakozásnál, miközben az országos közlekedésbiztonsági szabály minimum 5 métert írt elő, vagyis fizikailag teljesíthetetlen feltétel keletkezett. Ilyen „szabályütközésekből” több példát is hozott, a történeti ajtókat érintő tűzvédelmi követelményektől a fogyatékkal élők számára épített buszmegállókon keresztül a természetvédelmi előírásokig.

Schons szerint a legfontosabb megoldás a digitális építési engedély rendszerének bevezetése, nem PDF-ekkel, hanem valós, BIM-alapú, szabályellenőrzést automatizáló megoldással. A BIM (Building Information Modeling) egy digitális épületinformációs modell, amely nem csupán 3D-s rajz, hanem egy adatbázis is minden építési elemről (falak, gépészet, tűzvédelmi megoldások, anyagok, méretek, energetikai adatok stb.), vagyis az épület teljes digitális mása, amelyen minden technikai adat is rajta van, egyszerűsítve ezzel a hatósági adminisztrációt.

Azt mondta, hogy ilyen rendszerek képesek lennének a szabályütközéseket már az első napon kimutatni, ahelyett hogy hónapokkal vagy évekkel később derülne fény rájuk. Arra is felhívta a figyelmet, hogy a piac struktúrája is akadály:

az európai építőiparban mintegy hárommillió vállalkozás működik, átlagosan ötfős létszámmal, ami szerinte rendkívül alacsony innovációs kapacitást eredményez.

Egy professzor barátját idézve azt mondta: míg más ágazatok a „5–6-os érettségi szinten” integrálják az innovációkat, az építőiparnak a „10-es skálán 12-es szint” kellene a változások befogadásához.

A beruházói bizalmat Schons az egyik legkritikusabb tényezőnek nevezte. Azt állította, hogy az elmúlt tíz évben a lakásbérleti szabályok több országban olyan irányba tolódtak, amely elriasztotta a piaci befektetőket. Úgy fogalmazott, hogy amikor az államok és az EIB most különböző támogatási programokkal próbálják „visszaépíteni a bizalmat”, az végső soron költségesebb lehet, mint ha a szabályok egyszerűen kiszámíthatóbbak maradtak volna. Uniós adatsorokra hivatkozva azt mondta:

az EU-ban mintegy 16 millió háztartás költi jövedelmének több mint 40 százalékát lakhatásra, és a helyzet fő oka szerinte a kínálat tartós elmaradása a kereslettől.

Az akadémiai perspektívát Maria De Benedetto, a Roma Tre Egyetem professzora képviselte. Azt mondta, hogy a jogalkotási és közigazgatási egyszerűsítés valós igény, amelyre számos OECD-ország – például Ausztrália és Kanada – 2025-ben is új „red tape cutting” programokkal reagált. Szerinte azonban hiba lenne kizárólag a deregulációban keresni a megoldást. Úgy fogalmazott, hogy a lakhatási válság demográfiai, gazdasági, kulturális és környezeti tényezők összjátékából áll elő, és a szabályok egyszerűsítése csak akkor lehet hasznos, ha kockázatalapú és célzott módon történik. Szerinte nem a „többet és gyorsabban építeni” a kizárólagos cél, hanem a „jobban építeni”, vagyis az emberi életminőséget középpontba helyezni. Felhívta a figyelmet arra, hogy a szabályok száma és minősége önmagában is környezeti és társadalmi terhelés: az előírások fenntarthatóságát éppúgy vizsgálni kellene, mint az épületekét.

Hangsúlyozta, hogy a szabályozás egyszerűsítése önmagában nem lehet sikeres antikorrupciós szemlélet nélkül, mivel a két terület kölcsönösen feltételezi egymást. A megoldást transzdiszciplináris megközelítésben látta, amelyben a kutatók, állami intézmények, vállalatok és a polgárok közti bizalom kulcstényező.

A közönségkérdések között izraeli és német hozzászólók is megjelentek. Egy izraeli szakértő azt vetette fel, hogy a hosszú engedélyezési időszakokat több országban „természetesnek tekintik”, holott a rendszer újratervezésével és racionális standardizációval jelentősen gyorsíthatók lennének a folyamatok. Schons erre válaszul Izrael eddig ismeretlenül gyorsan fejlődő digitális engedélyezési projektjét emelte ki pozitív példaként. Egy német résztvevő a bérleti díjplafonok és a befektetői bizalom közti kompromisszumról kérdezett, amelyre Schons azt válaszolta: a rövid távú hatások ugyan mérhetők, de a hosszabb távú következmények rendszerint a beruházások visszaeséséhez vezetnek.

A vita végére egyértelművé vált, hogy a panel szerint a válság nem önmagában a szabályok számából vagy a környezetvédelmi és biztonsági előírások szigorából adódik.

A szereplők többsége úgy látja, hogy a probléma gyökere a rendszerszintű széttagoltságban, a szabályok összehangolatlanságában, a beruházások kiszámíthatatlanságában és az időigényes adminisztratív folyamatokban keresendő. Abban egyetértés rajzolódott ki, hogy a digitalizáció, az átláthatóbb szabályrendszer és a helyi-országos szintek közötti kapcsolat újragondolása nélkül a lakhatási kínálat tartósan nem tudja követni a társadalmi-gazdasági igényeket.

Címlapkép forrása: Shutterstock

A jelen írás nem minősül befektetési tanácsadásnak vagy befektetési ajánlásnak. Részletes jogi információ