Hát ezért nem épül elég lakás Magyarországon? - Kiszámolták, mennyit kaszálnak a fejlesztők

A jegybank vizsgálata alapján az újlakás-projektek megtérülését főleg a nettó lakásárak és az építési költségek aránya befolyásolja, míg a finanszírozási költség szerepe kisebb. Az adatok alapján látható, hogy a projektek jövedelmezősége hosszútávú átlagban magas, de

nagyon érzékeny az üzleti ciklusokra és a szabályozói változásokra, emiatt a fejlesztők által vállalt kockázat is jelentős.

A kalkuláció szerint a magasabb fejlesztői jövedelmezőség mellett több lakás épül, mégis, hiába voltak kiemelkedően profitábilis időszakok, a fejlesztők akkor sem építettek kiemelkedően sok lakást. Ez pedig amiatt történt, hogy a gyenge kereslet a hosszú értékesítési időszakkal kombinálva alacsonyabb megtérülési rátát eredményez.

Az elmúlt két év javuló megtérüléséhez kedvezőtlen megfizethetőség, így gyenge lakhatási célú kereslet társult

- írja a jegybank.

A szakértők szerint a hazai építőipart jelenleg elsősorban a gyenge kereslet fogja vissza: miközben a budapesti lakásprojektek jövedelmezősége javul, a romló megfizethetőség miatt a fejlesztők nem növelik érdemben a kínálatot.

Az elemzés sematikus projektmodellel vizsgálta a budapesti lakófejlesztések jövedelmezőségét, fejlesztők, projektfinanszírozó bankok és a KSH bevonásával.

Vizsgálatunk ugyanakkor alkalmas a jövedelmezőség időbeli változásainak általános megragadására, így segítheti az újlakáskínálat alakulásának jobb megértését

- írja az MNB.

A modell 4,5 éves futamidővel számolt: ebből 2 év a telekelőkészítés és engedélyeztetés, 2,5 év az építkezés. Az építkezés 10 negyedéve alatt a lakások egyenletes értékesítésével, így az időszak alatti átlagos nettó négyzetméterárral kalkulált, az ebből származó bevételt pedig fix 7 százalékkal növelte a garázsok, tárolók értékesítéséből fakadóan. A hasznos négyzetméterre vetített építési költségeket szintén 10 negyedév átlagaként határozta meg, magas minőségi kategóriára elvégzett költségbecslések alapján.

A telek a modellben az árbevétel 10-15 százaléka, az egyéb (tervezési, engedélyezési, jogi, marketing- és értékesítési) költségek pedig 7 százalékot tesznek ki. A finanszírozás 30 százalék saját tőkéből és 70 százalék változó kamatozású bankhitelből áll.

Az most először kalkulálta ki a budapesti lakóingatlan-projektek jövedelmezőségét a jegybank, a kalkuláció szerint a saját tőkére vetített belső megtérülési rátája hosszú távon átlagosan 19,5 százalék, ez így áll össze:

• a 2020-2022-ben indított projektek esetében mintegy 18 százalékos éves megtérülés valószínű
• a 2023-2024-ben kezdődött beruházásoknál pedig 21,3-21,7 százalékos ugyanez a ráta

A számítások szerint

az újlakás-projektek profitabilitását főként a nettó lakásárak és az építési költségek aránya alakítja,

a finanszírozási költségek szerepe másodlagos. Az 5 százalékos lakásáfa 2015-ös bevezetése érdemben javította a jövedelmezőséget, amelyet később a gyorsan emelkedő építési költségek és a szigorodó minőségi elvárások mérsékeltek. Ezután a 2022-2023-as kamatemelkedés átmenetileg növelte a finanszírozási terheket, ám 2024-re ezek újra a nettó bevétel körülbelül 5 százalékára süllyedtek, ami nagyjából a történelmi átlagnak felel meg.

A kedvező hozamok korábban is élénkítették a fejlesztéseket: a 2000-es években és az áfakedvezmény bevezetése után megugrott az építési engedélyek száma. A 2015-2019 között indult, magas megtérülésű projektek később az átadott lakások számának emelkedésében is tükröződtek. Ennek ellenére a vállalkozások által 2021-ben átadott 6,3 ezer budapesti lakás is csak a fővárosi állomány 0,7 százalékát adta, szemben az elmúlt évtized 0,44 százalékos átlagával.

A legutóbbi két év javuló fejlesztői jövedelmezősége ellentmondásosan gyenge lakhatási célú kereslettel párosul, a romló megfizethetőség miatt. Az új lakások elérhetőségére vonatkozó HAI mutató – támogatások nélkül számolva – 2022 óta 1 alatt van a budapesti új lakásoknál: ez azt jelenti, hogy

két átlagkeresettel rendelkező fővárosi háztartás sem tud pénzügyi túlfeszítettség nélkül, piaci hitellel 45 négyzetméteres új lakást vásárolni.

A lakóprojektek iránt nő a kereslet, de másutt alacsony

Az építőipar teljesítményét most a kereslet elégtelensége korlátozza, noha a budapesti lakóingatlan-fejlesztések megtérülése az elmúlt években javult. A kedvező profitkilátások ellenére a lakásvásárlás gyengülő megfizethetősége fékezi az új lakások kínálatának bővülését. Ebből a kedvezőtlen megfizethetőségből fakadó gyenge kereslet pedig visszatartja a fejlesztőket a volumenbővítéstől, mert a hosszabb értékesítési idő és a költségoldali nyomás rontaná a megtérülést - írja a jegybank.

Vállalati felmérések szerint

2025 első tíz hónapjában az építőipari cégek 45-59 százaléka jelezte, hogy a gyenge kereslet szűkíti a termelést.

A helyzetet tovább rontja az állami megrendelések visszaesése: az ilyen megbízások aránya a teljes építőipari termelésben a 2019-2021 közötti közel 60 százalékról a tavalyi év végére mintegy 40 százalékra csökkent, 2025 közepén pedig a négy negyedéves gördülő kibocsátáson belül már csak 38 százalékot tett ki.

A keresleti gondok mellett több egyéb tényező is nehezíti a működést. A vállalatok 20-32 százaléka munkaerőhiányt, 20-31 százaléka finanszírozási korlátokat említ. Anyag- és eszközhiány jóval ritkábban, a cégek 2-8 százalékánál jelentkezik. Az ágazat létszáma 2023 elejétől kismértékben mérséklődött, majd 2025-ben stabilizálódott.

A szakképzett munkaerő megtartása érdekében a cégek jellemzően elkerülték a nagyobb leépítéseket.

Nemzetközi összevetésben a magyar lakásépítés kifejezetten gyenge - erről itt írtunk korábban. 2024-ben a lakásállomány megújulási rátája mindössze 0,3 százalék volt, ami uniós szinten a legalacsonyabb érték.

Címlapkép forrása: Me 3645 Studio via Getty Images

A jelen írás nem minősül befektetési tanácsadásnak vagy befektetési ajánlásnak. Részletes jogi információ