Duplázhatnak idén az ingatlanbefektetések, két ágazat pörgeti az egész piacot

A szervezet a XIII. Ingatlanfejlesztés Napja alkalmából közzétette ágazati elemzését, amelyből látható, hogy elsősorban az ipari és lakóingatlan-piac felpörgése segítette a bővülést, amiben jelentős a szerepe az Otthon Start Programnak – különösen a vidéki ingatlanfejlesztési piac erősítésében. Takács szerint a most elindult ciklus a következő években

meghatározó lesz a hazai gazdaság és ingatlanfejlesztés szempontjából, és hosszú távon is stabil növekedést hozhat a szektornak.

Dr. Takács Ernő

IFK, elnök

Dr. Takács Ernő a budapesti államigazgatási főiskolán végzett igazgatásszervezőként és szakigazgatás-szervezőként, majd a pécsi Janus Pannonius Tudományegyetemen doktorált jogászként. 1998-ban jogi ig

Tovább

Dr. Takács Ernő a budapesti államigazgatási főiskolán végzett igazgatásszervezőként és szakigazgatás-szervezőként, majd a pécsi Janus Pannonius Tudományegyetemen doktorált jogászként. 1998-ban jogi ig… Tovább

Megduplázódó befektetési forgalom – újraindul a tőkeáramlás Magyarországon

Az ingatlanbefektetési volumen az elmúlt évek mélypontja után idén újra élénkül,

az év végére 700-800 millió euró körüli, a tavalyi kétszeresének megfelelő forgalom várható.

Ha ilyen ütemben tud tovább bővülni a piac, akkor 2026 végére újra 1 milliárd euró felett lehet a hazai befektetési piac. A piacon a magyar tőke dominál, miközben a nyugat-európai befektetők, például a német és a francia cégek kevésbé aktívak, az osztrák tőke ugyanakkor újra erősebben jelenhet meg a magyar piacon.

A régió több országában is kiemelkedően fontos a hazai tőke, és az IFK a régió országai között is több tranzakciót vár jövőre. Az EU-n kívüli szereplők közül a kínai befektetők egyre aktívabbak, köszönhetően a hazai kínai közösség megerősödésének és a Kínához kapcsolódó ipari beruházásoknak (pl. akkugyártás, elektromobilitás) – mondta Takács.

2023–2025 között több mint 23 milliárd eurónyi működőtőke érkezett Magyarországra, a főként ipari beruházások formájában megjelenő fejlesztések segítik a hazai ingatlanpiacot, hiszen az ipari létesítmények a lakóingatlanok keresletét is katalizálják – emelte ki.

Az IFK elnöke azt is hangsúlyozta, hogy az ipar és lakhatás összefonódása, az Otthon Start keresletélénkítő szerepe, valamint a kapacitások bővítése egy komplex, egymásra épülő rendszert alkot, amely – megfelelő irányítással – a következő évtized

egyik legnagyobb gazdasági sikertörténete lehet Magyarországon.

Makrogazdasági és fejlesztési kilátások

Takács hangsúlyozta, hogy

a jövő évi optimista kilátásokat a bővülő GDP mellett a régiós tőke erősödése és a globálisan laza monetáris politika alapozza meg,

amelyek a további növekedés motorjai lehetnek. Magyarország stratégiát vált, az ország nemcsak gyártani tud, hanem kiszolgálni is – logisztikával, infrastruktúrával és magas minőségű ipari fejlesztésekkel – és ezzel az ingatlanpiac új pályára állhat – emelte ki.

Az IFK elnöke ugyanakkor felhívta a figyelmet arra, hogy a kínálat és kereslet összehangolt fejlesztése nélkül a piac kiegyensúlyozatlan maradhat, ezért szerinte

fontos lenne, hogy szorosabb együttműködés alakuljon ki az állami, az önkormányzati és a magánszféra között.

A lakáspiacon az erős keresleti robbanást a kínálat növelésével is támogatni kell a fenntartható piac érdekében, ehhez elengedhetetlen a telekárak ésszerű szinten tartása, ebben pedig kulcsfontosságú a városok és tulajdonosok együttműködése – mondta.

Ha az ingatlanfejlesztés előtt álló telkek ára túl magas lesz, a fejlesztési kedv visszaesik, ami keresleti túlfűtöttséget és áremelkedést eredményezhet

– tette hozzá Takács.

Pozitív példaként említette Debrecent, amely szerinte egy sikeresen integrált városfejlesztési modell mintapéldája, ahol egyszerre jelentek meg az ipari beruházások, a lakásépítések és a kiskereskedelmi fejlesztések. Ez a modell a vidéki nagyvárosok gazdasági és ingatlanpiaci pozícióját erősíti, csökkentve az ország Budapest-központúságát.

A modell sikere alapvetően az állami, önkormányzati és privát szektor együttműködésén, valamint a megfelelő szabályozói és finanszírozási környezeten múlik

– mondta.

Ipari boom vidéken – új ipari tengelyek formálják át Magyarország térképét

Az ipari ingatlanpiac építési volumene és kereslete jelentősen nőtt, a vidéki piacon a kereslet megduplázódott az előző évhez képest. A teljes modern állomány ma már meghaladja a 17 millió négyzetmétert, ebből közel 6 millió m2 bérlemény, míg bő 11 millió m2 saját tulajdonú raktár vagy gyártócsarnok. További 2,5 millió négyzetméternyi fejlesztés van folyamatban, főként saját használatra, de 520 ezer négyzetméter új csarnok is épül bérlői igényeket célozva.

A kiemelt régiók:

• Észak-Magyarország (pl. Miskolc, Debrecen)
• Dél-Alföld (Szeged, Békéscsaba, Gyula)
• Dél-Dunántúl (Baranya megye, Pécs)

Ezekben a térségekben az infrastrukturális fejlesztéseknek köszönhetően (M6-os autópálya, hidak) növekvő befektetési érdeklődés tapasztalható.

A vidéki raktárpiac kihasználatlansága 9% körül van, a budapesti kihasználatlanság 13%. Debrecen és Észak-Magyarország mellett a fókusz egyre inkább Dél-Alföldre (Szeged, Békéscsaba) és Dél-Dunántúlra (Baranya, Pécs) tolódik, ahol új ipari parkok és fejlesztések előkészítése zajlik, és komoly ipari-technológiai fejlesztési tervet fogalmazott meg az önkormányzat a gazdasági kormányzattal összhangban. Kelet-Magyarországon Debrecen és Miskolc, míg Nyugat-Magyarországon Győr évtizedekkel ezelőtt lépett, és már láthatóak az iparosítás eredményei. A vidéki helyszíneken fontos az egyetem jelenléte, a nemzetközi példák is mutatják, hogy az egyetemváros fejlődési lehetősége nagyobb, hiszen a szakképzett munkaerőt tudja biztosítani.

Felzárkózás Bécshez és Prágához – új szállodai márkák érkeznek Budapestre

Budapesten a nemzetközi turizmus nagyon erős, a magyar főváros egy ligában van Béccsel vagy Prágával, de a szállodakapacitás még mindig elmarad ezektől a fővárosoktól. A szállodai beruházások dinamikusan növekednek, új brandek jelennek meg, amelyek nem feltétlenül a luxus, hanem inkább a budget és mid-scale kategóriákban bővülnek. A budapesti piacon 27 ezer szállodai szoba van és mellette 16 ezer olyan lakás, amelyet Airbnb- vagy Booking.com-on adnak bérbe, mindeközben Bécsben 43 ezer szállodai szoba, Prágában pedig 37 ezer van – és nincs ekkora Airbnb-kínálat – ami azt mutatja, hogy bőven van fejlesztési potenciál a hotelpiacon. A következő két évben várhatóan 2200 új hotelszoba nyílik Budapesten. A témáról Takács a Portfolio Future of Construction konferenciáján is beszélt november elején.

Funkcióváltás előtt – az állami kiköltözések új korszakot nyitnak az irodapiacon

Az állami irodaépületek beruházása még most zajlik Zuglóban és Újbudán, és csak 2026-ra fejeződik be. Ekkor több százezer négyzetméterre fognak beköltözni az állami intézmények, ami azt is jelenti, hogy a kiköltözés miatt az üresedési ráta első körben nagyon jelentősen meg fog emelkedni. Már most 14% százalék körül van, ami magasnak számít – 10 százalék alatti lenne kedvező –, és 2026-ban ez tovább emelkedik – ismertette Takács.

A fejlesztők ezért már most kivárnak, és nem indítanak új projekteket, pedig vannak építési engedélyes irodafejlesztések előkészítés alatt.

Legtöbbször szálloda vagy lakófejlesztés adódik az üresen maradó irodaépületek esetében. Ezért is a következő időszakban várhatóan sokkal több funkcióváltó projekt lesz a városban, mint az elmúlt 10 évben – hívta fel a figyelmet.

Lakáspiaci fordulat – az Otthon Start új ciklust nyitott

2024-ben számított arra az IFK, hogy növekedés jön az újlakás-piacon, de az idei év lendülete még őket is meglepte.

Egyértelműen egy új ciklus kezdődött: nő az újépítésű lakások darabszáma, nő a tranzakciók száma, és ezzel párhuzamosan emelkednek az árak is

– mondta Takács.

Az év első felében ez részben a PMÁP-kötvények lejáratával és az azokból felszabaduló megtakarításokkal volt magyarázható. Az elmúlt években kevés volt a vevő, magas inflációs környezetben az emberek inkább kivártak és az ingatlanba fektethető pénzüket kedvező kamatozású állampapírban tartották. Ez az időszak elmúlt, erős kereslet érkezett a piacra, akik között befektetési célú vásárlók és végfelhasználók egyaránt jelen vannak. A nyáron bejelentett Otthon Start Program pedig új lendületet adott a piacnak. A szakember szerint a piacon jól láthatóak az 5–7 éves ciklusok. Most egy felívelő szakaszban vagyunk, aminek motorja az Otthon Start Program és az abból származó, kedvező kamatozású lakáshitel lehetősége – hangsúlyozta.

Az IFK elnöke ugyanakkor arra is felhívta a figyelmet, hogy legalább évi 25 ezer lakás megépítése lenne szükséges ahhoz, hogy a lakásállomány megújulása érdemben elinduljon, de az utóbbi években messze elmaradtunk ettől: 2023-ban 18 ezer, 2024-ben 13 ezer lakás épült, és 2025-ben is csak 16 ezer új lakás épül.

A jelenlegi kínálat nem tud lépést tartani a kereslettel. Hosszú távú, következetes szabályozásra van szükség, nem kampányszerű beavatkozásokra. Ha nem bővítjük a kínálatot, a kereslet csak az árakat tolja tovább felfelé

– hangsúlyozta az IFK elnöke.

A lakófejlesztők számára komoly könnyítést jelenthet a kiemelt beruházási státusz, amit a 250 lakásosnál nagyobb és legalább 70%-ban az Otthon Start programba illeszthető projektek kapnak meg - mondta. Azt is kedvezőnek nevezte, hogy egy frissen benyújtott törvényjavaslat szerint 2026-tól a társasházi-építményi jog bevezetésével jogilag védett pozíciót kapnak azok is, akik még csak a tervezőasztalról vásárolnak új lakást. Ez azt jelenti, hogy már az építés ideje alatt jogilag bejegyzett vevői pozíció alakul ki, a bankok is könnyebben adnak hitelt az épülő lakásokra, a vevő kockázata csökken, mert előlegét az ingatlan-nyilvántartás is rögzíti.

Végre lehetőség lesz arra, hogy a vásárló és a finanszírozás már a projekt elején találkozzon. Ez stabilabb üzleti tervezést tesz lehetővé

– mondta.

Az IFK elnöke beszélt a lakáspiac kettéválásáról is. A 1,5 millió forintos négyzetméterár alatti kínálat gyorsan felszívódik, felette piaci űr keletkezik, amit csak az 1,7 milliós árszinttől induló prémium lakások töltenek ki. Ha évente legalább 25 ezer új lakás épülne, azzal valóban megoldható lenne a lakhatási válság, nemcsak ideiglenesen csillapítva a tüneteket, hanem hosszú távon is kezelve az okokat. A Magyar Nemzeti Bank legújabb Lakáspiaci Jelentését ebben a cikkünkben dolgoztuk fel.

A hazai ingatlanfejlesztők szerint csak akkor lehet tartósan növelni az új lakások számát, ha a fejlesztésekhez szükséges pénzügyi, jogi és szabályozási garanciák kiszámíthatóan és hosszú távon rendelkezésre állnak. A 25 ezres új lakás megépítése csak a beruházások előfeltételeinek javításával valósulhat meg. "Bízunk benne, hogy az Otthon Start Program hosszú távon is fennmarad, hasonlóan a CSOK-hoz és a Babaváró hitelhez, mert csak így tud valóban tervezhető támogatást nyújtani a családoknak és kiszámítható alapot adni a lakásfejlesztéseknek. Emellett kiemelten fontosnak tartjuk, hogy az új lakásokra vonatkozó 5%-os áfakulcsot véglegesítsék, ne csak kétévente hosszabbítsák meg a kedvezményt." A jelenlegi időszakos rendszer komoly bizonytalanságot jelent a fejlesztőknek, ami visszafogja az új projektek elindítását – mondta.

Az IFK 2013. november 20-án rendezte meg először az Ingatlanfejlesztés Napját – 1849-ben ezen a napon történt a Lánchíd avatása.

Címlapkép forrása: Alexandr Spatari

A jelen írás nem minősül befektetési tanácsadásnak vagy befektetési ajánlásnak. Részletes jogi információ